TJ 33063, 21 mars 2025, RG 24/01963

Du 21 mars 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01963 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZV2K

[C] [F]

C/

[J] [X] [E], [P] [R] [D] épouse [E]

- Expéditions délivrées à
Me Jean FELIX

- FE délivrée à
Me Florence MOLERES

Le:

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 mars 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Madame [C] [F]
née le 16 Mai 1941 à [Localité 8]
[Adresse 7]
[Localité 3]

Représentée par Me Florence MOLERES, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS :

Monsieur [J] [X] [E]
né le 26 Juillet 1970 à [Localité 9]
[Adresse 4]
[Localité 2]

Madame [P] [R] [D] épouse [E]
née le 28 Novembre 1970 à [Localité 10]
[Adresse 4]
[Localité 2]

Tous deux représentés par Me Jean FELIX, Avocat au barreau de TOULOUSE

DÉBATS :

Audience publique en date du 24 Janvier 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Septembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 octobre 2017, Madame [C] [F] a donné à bail à Monsieur [J] [E] et Madame [P] [D] épouse [E], un logement situé [Adresse 4] à [Localité 8] ainsi qu'une cave située à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 5 juillet 2024, Madame [C] [F] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 7.741,04 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, Madame [C] [F] a assigné Monsieur [J] [X] [E] et Madame [P] [R] [D] épouse [E] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 20 décembre 2024 aux fins de voir :
- DEBOUTER Monsieur [J] [E] et Madame [P] [D] épouse [E] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- CONSTATER l'application de la clause résolutoire prévue au bail et ORDONNER en conséquence, la résiliation du bail des locaux situés [Adresse 6], les causes du commandement de payer n'ayant pas été acquittées dans le délai contractuel,
- CONSTATER que Monsieur [J] [E] et Madame [P] [D] épouse [E] sont occupants sans droit ni titre depuis le 05.07.2024 de l'immeuble situé [Adresse 5],
- CONDAMNER Monsieur [J] [E] et Madame [P] [D] épouse [E], ainsi que tout occupant de leur chef à quitter, vider et rendre libre de corps et de biens, les locaux loués ainsi que de toute personne ou objet mobilier se trouvant de son chef dans les locaux dont s'agit,
- ORDONNER, à défaut, l'expulsion de Monsieur [J] [E] et Madame [P] [D] épouse [E], ainsi que celle de toute personne introduite par ces derniers et ce, conformément aux dispositions de l'article L 411-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours la force publique et d'un serrurier si besoin est,

- AUTORISER Madame [C] [F] à faire séquestrer dans tels garde-meubles de son choix et aux frais, risques et périls de Monsieur [J] [E] et Madame [P] [D] épouse [E] les meubles et objets garnissant les lieux au jour de l'expulsion et ce, conformément aux articles L 433-1, L.433-2 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution
- CONDAMNER solidairement Monsieur [J] [E] et Madame [P] [D] épouse [E] à payer à Madame [C] [F] la somme de 9.377,74 € représentant l'arriéré des loyers, charges et indemnité d'occupation actualisée au 10.09.2024 et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, soit le 05.07.2024, ladite demande étant à parfaire au jour des plaidoiries
- CONDAMNER solidairement Monsieur [J] [E] et Madame [P] [D] épouse [E] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant actuel du loyer, charges comprises jusqu'à son départ effectif des lieux soit la somme de 1.617,70 € par mois au titre du loyer, outre 15 € au titre des provisions sur charges.
- CONDAMNER solidairement Monsieur [J] [E] et Madame [P] [D] épouse [E] à payer à Madame [C] [F] la somme de 2.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- CONDAMNER solidairement Monsieur [J] [E] et Madame [P] [D] épouse [E] aux entiers dépens de la procédure, et de ses suites, au titre de l'article 696 du CPC en ce compris le coût du commandement d'avoir à payer les loyers, les frais de notification à la préfecture et la CAPEX ainsi que le coût de la présente assignation.

L'affaire initialement appelée à l'audience du 20 décembre 2024, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 24 janvier 2025.

Lors de l’audience du 24 janvier 2025, Madame [C] [F], représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1.377,74 euros au 21 janvier 2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposée à l’octroi de délai de paiement.

En défense, Monsieur [J] [X] [E] et Madame [P] [R] [D] épouse [E], représentés par leur conseil, exposent qu’ils ne contestent ni le principe, ni le montant de la dette. Ils sollicitent la compensation de la somme de 1377 € restant due avec le dépôt de garantie représentant la somme de 1.452,00 € et la remise par Madame [F] de quittance constatant le paiement de la totalité des arriérés de loyer. Subsidiairement, ils sollicitent un délai de 24 mois pour apurer leur dette en demandant la suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux écritures déposées par Monsieur et Madame [E] à l'audience, pour l'exposé complet de leurs prétentions et de leurs moyens.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 1er octobre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 20 décembre 2024.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 9 juillet 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, le bail conclu entre les parties le 10 octobre 2017 a tacitement été reconduit le 17 octobre 2023 soit après la réforme de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023. Toutefois, le commandement de payer, délivré le 5 juillet 2024 vise le délai de deux mois, plus favorable à la locataire. Il convient par conséquent de retenir que le commandement du 5 juillet 2024 a produit ses effets à l’issue de ce délai de deux mois.

En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux locaux loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à la cave louée accessoirement par Madame [C] [F] à Monsieur et Madame [E].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Madame [C] [F] a fait signifier aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme de 7.741,04 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 5 juillet 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les locataires n’ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde Madame [C] [F] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 6 septembre 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités, fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités, fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que Monsieur et Madame [E] ont repris le paiement intégral du loyer courant et ont versé une somme de 8.000,00 euros avant l'audience, apurant une partie significative de la dette.

Par suite, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, Madame [C] [F] sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur et Madame [E].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [J] [X] [E] et Madame [P] [R] [D] épouse [E] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (1.685,40 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [C] [F] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 1.377,74 euros à la date du 21 janvier 2025.

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire. Celui-ci est restitué au locataire à compter de la remise des clés au bailleur.

Les locataires étant toujours présents dans les lieux, il n'y a pas lieux d'ordonner la compensation du dépôt de garantie avec le solde de la dette. Celui-ci ne pouvant être restitué qu'après leur remise des clés à la bailleresse et un état des lieux de sortie conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite des sommes restant éventuellement dues entre les parties.

La créance de Madame [C] [F] n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur et Madame [E] seront donc condamnés au paiement de la somme de 1.377,74 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 21 janvier 2025 – échéance du mois de janvier 2025 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Monsieur et Madame [E] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront en outre condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er février 2025.

Sur la remise de quittances

L'article 21 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Monsieur [J] [E] et Madame [P] [E] sollicitent que Madame [F] leur remette une quittance constatant le paiement de la totalité des arriérés de loyer.

Cependant, la totalité des arriérés de loyers n'étant pas réglé au jour de l'audience et leur demande étant insuffisamment précise, celle-ci sera rejetée.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En application de l’article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. Les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux en vertu de l’article 220 du même code.
En l’espèce, Monsieur [J] [E] et Madame [P] [E] sont mariés et le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité.

Les consorts [E] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail et des articles 220 et 1751 du Code civil.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Monsieur et Madame [E].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Monsieur et Madame [E] à verser à Madame [C] [F] la somme de 300 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,