TJ 75056, 20 mars 2025, RG 24/01721

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Maëva LEWIS
Me Xavier LAYDEKER

Copie exécutoire délivrée
le :
à :

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/01721 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4AF5

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 20 mars 2025

DEMANDEURS
Madame [C] [D] épouse [K], demeurant [Adresse 6]
Monsieur [V] [K], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER-SAMMERCELLI, avocats au barreau de BORDEAUX,

DÉFENDEURS
Monsieur [T] [J], demeurant [Adresse 5]
Monsieur [U] [J], demeurant [Adresse 3]
Madame [B] [W] épouse [J], demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Maëva LEWIS, avocat au barreau de MARTINIQUE,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 09 janvier 2025

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 mars 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier
Décision du 20 mars 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01721 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4AF5

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 juillet 2014, Mme [C] [K] a donné à bail à M. [E] [J] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 8], pour un loyer de 600 euros, outre une provision sur charges mensuelles de 50 euros. M. [U] [J] et Mme [B] [J] se sont portés cautions solidaires jusqu'au 21 juillet 2023.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [E] [J] le 10 mai 2023 et à M. [U] [J] et Mme [B] [J] le 16 mai 2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 3357,24 euros.

Par actes de commissaire de justice des 8 et 10 janvier 2024, Mme [C] [K], usufruitière, et M. [V] [K], nu-propriétaire, ont fait assigner M. [E] [J], M. [U] [J] et Mme [B] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de M. [E] [J] et obtenir les condamnations suivantes:
- s'agissant de M. [T] [J], au paiement de la somme provisionnelle de 8712,49 euros correspondant aux loyers impayés au 21 décembre 2023 et d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges,
- s'agissant de M. [U] [J] et Mme [B] [J], au paiement de la somme de 5058,04 euros (loyers et charges dus jusqu'au 21 juillet 2023), solidairement avec M. [T] [J],
- des défendeurs solidairement à la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

L'assignation a été dénoncée à la Préfecture de [Localité 7] le 16 janvier 2024.

Après quatre renvois, l'affaire a été appelée à l'audience du 9 janvier 2025.

Mme [C] [K] et M. [V] [K], représentés par leur conseil, sollicitent au terme de leurs dernières écritures soutenues à l'audience, de voir:
- constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers;
- ordonner l'expulsion de M. [T] [J] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier ;
- ordonner le transport des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix;
- condamner à titre provisionnel M. [T] [J] au paiement de 16811,08 euros, montant des loyers impayés au 14 novembre 2024 ainsi qu'à une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2024, d'un montant égal au loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi;
- condamner à titre provisionnel M. [U] [J] et Mme [B] [J] solidairement avec M. [T] [J] à la somme de 4829,69 euros en leur qualité de cautions solidaires,
- à titre subsidiaire, renvoyer les parties à se pourvoir au fond,
- en tout état de cause, débouter les défendeurs de leurs demandes,
- les condamner solidairement à payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions et au visa de l'article 837 du code de procédure civile, ils indiquent que M. [T] [J] ne paye plus son loyer depuis le mois de janvier 2023, et qu'il n'a jamais fait état de désordres et de l'indécence du logement avant la présente procédure de telle sorte qu'il ne saurait s'agir d'une contestation sérieuse. S'agissant des exceptions d'incompétences et demandes de nullité soulevées par les défendeurs, ils indiquent que la tentative de conciliation préalable n'est pas obligatoire au terme de l'article 750-1 du code de procédure civile, et que l'assignation est recevable comme n'émanant pas uniquement de M. [V] [K], nu-propriétaire, mais également de Mme [C] [K] usufruitière. Enfin, si les dernières conclusions demandaient de renvoyer les parties à se pourvoir au fond, il est sollicité à l'audience de renvoyer l'affaire au fond.

M. [T] [J], M. [U] [J] et Mme [B] [J], représentés par leur conseil, sollicitent en vertu de leurs dernières conclusions soutenues oralement à l'audience de:
- à titre principal, les recevoir en leur exception de procédure, constater qu'il n'y a pas lieu à référé en raison d'une contestation sérieuse,
- à défaut, déclarer irrecevables les assignations ou prononcer leur nullité,
-à défaut prononcer la nullité du bail et condamner le bailleur à la restitution des loyers soit la somme de 78000 euros,
- à défaut constater qu'il n'y a pas lieu à résiliation du contrat, les multiples manquements du bailleur, que le locataire peut se prévaloir de l'exception d'inexécution contractuelle, enjoindre au bailleur de réaliser les travaux nécessaires à rendre le logement propre à l'habitation sous astreinte de 100 euros par jour à compter du jugement à intervenir, ordonner le relogement du locataire pendant le temps des travaux, prononcer la suspension des loyers jusqu'à la fin des travaux, condamner les demandeurs à lui payer la somme de 78000 euros au titre du préjudice de jouissance, 5000 euros au titre du préjudice moral, 1000 euros au titre du préjudice matériel,
- à défaut à titre infiniment subsidiaire constater que l'arriéré locatif des cautions est de 4303,93 euros, leur accorder un échéancier de 10 mois pour le paiement de cette somme, et de 24 mois pour M. [T] [J],
- en tout état de cause rejeter l'intégralité des demandes des demandeurs.

Au soutien de leurs demandes, ils exposent tout d'abord que la présente action n'a pas été précédée d'une tentative préalable de conciliation. Ensuite que M. [V] [K], nu-propriétaire, n'a pas qualité à agir dans la présente instance. Enfin, ils évoquent l'indécence du logement justifiant l'absence de paiement des loyers durant plusieurs mois.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l'audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

A l'issu des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la recevabilité à agir

L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d'agir en juste, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Au terme de l'article 595 et suivants du code civil, l'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit. La jurisprudence estime qu'il peut agir seul en justice pour obtenir la résiliation du bail.

En l'espèce, les défendeurs indiquent que M. [V] [K] n'a pas qualité à agir en ce qu'il est nu-propriétaire du bien. Or, si Mme [C] [K], usufruitière, pouvait agir seule en justice en tant qu'usufruitière, rien n'indique que M. [V] [K] n'a pas de qualité à agir en tant que nu-propriétaire.

Sur la recevabilité de l'action

- Sur l'absence de tentative de conciliation préalable

Au terme de l'article 750-1 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative préalable de conciliation, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R211-3-4 et R211-3-8 du code de l'organisation judiciaire (action en bornage, distance pour les plantations ou élagages, constructions et travaux de l'article 674 du code civil, curage des fossés, établissement des servitudes).

En l'espèce, la demande principale concerne l'acquisition d'une clause résolutoire. Cette action ne nécessite pas de tentative de conciliation préalable de telle sorte que l'action est recevable.

- Sur la notification de l'assignation

Mme [C] [K] et M. [V] [K] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la demande principale en expulsion par effet de la clause résolutoire

Au terme de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l'origine de cette créance ou la nature de l'obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d'un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige.

En l'espèce, le commandement de payer délivré les 10 et 16 mai 2023 reproduisant la clause résolutoire insérée au bail exigeait le paiement de la somme de 3357,24 euros.

M. [T] [J] indique avoir cessé le règlement des loyers en raison de l'indécence du logement le privant d'une jouissance paisible. Il explique avoir alerté sur la présence de nuisibles et l'importante humidité dans le logement, sans réponse du bailleur.

Il ressort du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 19 juin 2024, postérieur à l'introduction de l'instance, d'une part que l'ensemble de l'appartement loué présentait des traces d'humidité et de moisissures d'autre part que plusieurs pièces ne disposaient pas de point d'aération ou de ventilation. Le locataire justifie d'un courriel adressé au gestionnaire du bien le 31 mars 2023, antérieurement à l'introduction de l'instance mais également au commandement de payer, faisant état de la présence de nuisibles et de l'absence d'aération dans l'appartement, du camouflage de moisissures, et de son impossibilité d'habiter l'appartement notamment en présence de sa fille de quatre ans, ces éléments le " freinant dans le règlement du loyer " par ailleurs. Il justifie également du refus du gestionnaire de biens d'intervenir quant à la présence de nuisibles tant qu'il n'aura pas réglé les trois mois d'impayés de loyer (janvier, février et mars 2023). Il justifie aussi d'une facture de dératisation à son nom en date du 4 mai 2023. Enfin, il justifie d'un mail de sa part envoyé le 8 juillet 2023 au commissaire de justice ayant délivré le commandement de payer, signalant la présence de nuisibles, le manque d'aération du logement et la présence de moisissures, entre autres, et demandant notamment que des travaux soient réalisés.

Au regard de ces éléments, la demande de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail se heurte à une contestation sérieuse relative à la décence du logement et l'exception d'inexécution.

En application de l'article 837 du code de procédure civile, à la demande de l'une des parties et si l'urgence le justifie, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l'affaire à une audience dont il fixe la date pour qu'il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d'un temps suffisant pour préparer sa défense. L'ordonnance emporte saisine de la juridiction.

En l'espèce, l'urgence n'est pas caractérisée par les demandeurs au soutien de leur demande de voir renvoyer l'affaire pour qu'il soit statué au fond, qui sera donc rejetée.

Par conséquent, il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond, afin de faire valoir leurs moyens de droits et leurs contestations sérieuses devant la juridiction compétente.

Sur les demandes accessoires

L'exécution provisoire est de droit.

Compte tenu de la situation des parties et de la décision, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS,