TJ 75056, 20 mars 2025, RG 24/10672

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Frédéric DOUEB

Copie exécutoire délivrée
le :
à : [W] [X]
[E] [V]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10672 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6LPU

N° MINUTE : 2

JUGEMENT
rendu le 20 mars 2025

DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 4] HABITAT-OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Frédéric DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

DÉFENDEURS
Madame [W] [X], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [E] [V], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 09 janvier 2025

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 mars 2025 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 20 mars 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/10672 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6LPU

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 juillet 2016, l'établissement public [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à Mme [W] [X] et M. [E] [V] sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 482,03 euros, outre une provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2023, l'établissement public [Localité 4] HABITAT OPH a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1916,68 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [W] [X] et M. [E] [V] le 29 septembre 2023.

Par assignation du 15 novembre 2024, l'établissement public PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution, être autorisé à faire procéder à l'expulsion sans délai de Mme [W] [X] et M. [E] [V], et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du mois d'octobre 2024 et jusqu'à libération des lieux,
- 3699,42 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 18 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 9 janvier 2025, l'établissement public [Localité 4] HABITAT OPH demande le bénéfice de son acte introductif d'instance et précise que la dette locative, actualisée au mois de décembre 2024, s'élève désormais à 5011,42 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. L'établissement public [Localité 4] HABITAT OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ne s'oppose pas à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Mme [W] [X] et M. [E] [V] demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 100 euros, en plus du loyer courant. Ils précisent avoir procédé à un versement de 1000 euros le 7 janvier 2025.

À l'issu des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée en date du 20 janvier 2025, le demandeur a communiqué un décompte actualisé au 14 janvier 2025.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'établissement public [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 27 septembre 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1916,68 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 novembre 2023.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s'acquitter de leur dette, à la reprise du paiement intégral du loyer et à l'accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.

2. Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation

Les locataires sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d'occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l'espèce, l'établissement public [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 14 janvier 2025, Mme [W] [X] et M. [E] [V] lui devaient la somme de 3650,88 euros, soustraction faite des frais de procédure. Cette somme correspond aux loyers impayés et indemnités d'occupation échues à cette date.

Mme [W] [X] et M. [E] [V] seront condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2023 sur la somme de 1916,68 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Au regard de la clause de solidarité contenue dans le contrat de bail, cette condamnation sera prononcée solidairement.

Toutefois, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, au regard des décomptes produits, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de Mme [W] [X] et M. [E] [V] leur permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement de 36 mois pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef. En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due et ne cessera de l'être qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement public [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [W] [X] et M. [E] [V], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés in solidum à payer au demandeur la somme de 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,