TJ 13055, 23 janv. 2025, RG 24/07651

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Mars 2025
Président : Mme LEDERLIN, MTT
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 23 Janvier 2025

GROSSE :
Le 27 mars 2025
à Me DI COSTANZO
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/07651 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5ZSJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association SOLIHA PROVENCE (ANCIENNEMENT DENOMMEE PACT DES BOUCHES-DU-RHONE 13)
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [T] [G]
demeurant [Adresse 2]
non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 17 novembre 2015, Madame [B] [O] a donné à bail à l’association SOLIHA PROVENCE un local à usage d’habitation conventionné, en vue d’une sous-location, situé au [Adresse 1], dans le quatrième [Localité 3] pour un loyer de 300 euros et une provision sur charges de 30 euros.

Selon acte sous seing privé du 25 juillet 2023, l'association SOLIHA PROVENCE a établi un contrat de sous-location avec Monsieur [T] [G] pour ce bien, pour un loyer de 326,39 euros et une provision sur charges de 15 euros.

Le 29 février 2024, l’Association Soliha Provence a fait signifier à Monsieur [T] [G] un commandement de payer la somme en principal de 1.340,95 euros.

Le 16 avril 2024, Madame [O] [N] venant aux droits de [B] [O] a fait signifier à l’association SOLIHA PROVENCE un congé pour vente à effet du 15 novembre 2024, dénoncé à Monsieur [T] [G] selon acte de commissaire de justice du 24 avril 2024, avec sommation de quitter les lieux pour le 15 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2024, l'association SOLIHA PROVENCE a dénoncé à Monsieur [T] [G] le congé délivré par le bailleur principal et lui a fait sommation de libérer les lieux pour la date du 15 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2024, l'association SOLIHA PROVENCE, anciennement dénommée PACT des Bouches-du-Rhône, prise en la personne de son président, a fait assigner Monsieur [T] [G] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1708 et suivants du code civil, aux fins de :
-constater la résiliation de plein droit du contrat du 25 juillet 2023 par application de la clause résolutoire pour violation des obligations contractuelles,
-juger qu’en tout état de cause la partie requise est déchue de tout titre d’occupation par application de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989,
-en conséquence, voir ordonner la libération des lieux et l'expulsion de la partie requise, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, outre l’enlèvement et le dépôt des meubles (…),
-condamnation de Monsieur [T] [G] à lui payer la somme de 2.874,15 euros au titre des loyers et des charges impayés dus au 28 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
-condamnation de Monsieur [T] [G] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation de 347,52 euros jusqu’à complète libération des lieux,
-condamnation de Monsieur [T] [G] à lui payer la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, outre dans l'hypothèse d'un défaut de paiement et d'une exécution forcée, sa condamnation aux frais en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001.

A l’audience du 23 janvier 2025, l’association SOLIHA PROVENCE, représentée par son conseil a réitéré les termes de son assignation.

Au soutien de ses prétentions, l’association SOLIHA PROVENCE se prévaut de l’application de la clause résolutoire et des dispositions de l’article 8 alinéas 2 et 3 du contrat de sous-location. Elle invoque la résiliation de plein droit du contrat par application de la clause résolutoire et expose, en outre et en tout état de cause, que le congé pour vendre met fin au bail principal et par voie de conséquence, au contrat de sous-location.
Elle indique s’opposer à toute demande de délai en raison des troubles de voisinage causés par Monsieur [T] [G].

Cité par acte remis à étude, Monsieur [T] [G] n’est ni comparant ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la loi applicable

En application de l'article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation.

Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.

En l'occurrence, les parties sont liées par un contrat de sous-location signé le 25 juillet 2023 faisant expressément référence aux dispositions susvisées.

Sur la résiliation

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 1728 2° du code civil.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Aux termes de l'article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Aux termes de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l'espèce il est produit le contrat de sous-location signé par les parties qui contient en son article 7 une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le contrat de sous-location sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [T] [G] le 29 février 2024 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1.340,95 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 avril 2024.

Monsieur [T] [G] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [T] [G] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privée de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant du dernier loyer et des charges et assurance habitation incluse, soit la somme de 347,52 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée, et de condamner Monsieur [T] [G] à son paiement à compter du 29 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du dernier décompte que Monsieur [T] [G] reste devoir la somme de 2.952,92 euros, à la date du 22 janvier 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de janvier 2025 inclus, déduction faite des frais de procédure.

Monsieur [T] [G], non comparant, ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [T] [G] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 2.952,92 euros, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers, charges impayées et aux indemnités d'occupation au 22 janvier 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.874,15 euros à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Monsieur [T] [G] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.
L'équité, eu égard à la situation économique respective des parties, ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la bailleresse qui sera déboutée de sa demande en paiement de ce chef.

Sur la demande relative à la charge des frais d’exécution forcée

Les dispositions de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale portent sur l’allocation à l’huissier instrumentaire d’un droit proportionnel dégressif sur les sommes recouvrées, à la charge du créancier. Ces dispositions sont d’ordre public.

La seule dérogation, prévue en son article 10-1, permettant de faire porter cette charge sur le débiteur, concerne le débiteur auteur de contrefaçons du titre exécutoire, ce qui ne correspond nullement à la présente espèce. Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande faite en ce sens.

Sur l’exécution provisoire

Rien ne justifie d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,