TJ 13055, 23 janv. 2025, RG 24/06823

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Mars 2025
Président : Mme LEDERLIN, MTT
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 23 Janvier 2025

GROSSE :
Le 27 mars 2025
à Me FABIAN
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 27 mars 2025
à M. [L]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/06823 - N° Portalis DBW3-W-B7I-[Immatriculation 5]

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA
dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Me Chloé FABIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [W] [L]
né le 06 Septembre 1989
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 25 février 2020, la SA ERILIA a donné à bail à M. [W] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3]E11700426L, [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 257,50 euros, outre 98,49 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ERILIA a fait signifier à M. [W] [L] par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2024 un commandement de payer la somme de 380,41 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024, la SA ERILIA a fait assigner M. [W] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,
- condamner M. [W] [L] à lui payer les loyers et charges impayés au 25 octobre 2024, soit la somme de 1.022,82 euros ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au loyer et charges comme si le bail s'était poursuivi à indexer comme le loyer,
- condamner M. [W] [L] à payer la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SA ERILIA expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 2 mai 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 janvier 2025.

A cette audience, la SA ERILIA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation et actualise sa créance à la somme de 2.092,61 euros, selon décompte arrêté au 20 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus. Elle s’oppose à la demande de délais et précise que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer.

M. [W] [L] comparait en personne. Il ne conteste pas la dette et expose avoir rencontré des difficultés avec la CAF. Il indique souhaiter rester dans les lieux et propose de régler la somme de 200 euros par mois en plus du loyer courant.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 4 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ERILIA justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l'espèce, le bail conclu le 25 février 2020 contient une clause résolutoire (article IX) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 mai 2024, pour la somme en principal de 380,41 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 2 juillet 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

M. [W] [L] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [W] [L] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 393,49 euros au total sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que M. [W] [L] reste devoir la somme de 1.759,92 euros, à la date du 20 janvier 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de décembre 2025 inclus, déduction faite des frais de justice (332,69 euros) qui ont vocation à être pris en compte dans les dépens.

Pour la somme au principal, M. [W] [L] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

M. [W] [L] est condamné, par provision, au paiement de la somme 1.759,92 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En l'espèce, M. [W] [L] indique percevoir la somme de 600 euros au titre des prestations sociales. Il résulte du décompte actualisé au 20 janvier 2025 que M. [W] [L] n’a pas effectué de versement depuis le mois de novembre 2023 et qu’il n’a pas repris le paiement intégral des loyers avant la date d’audience.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur les demandes accessoires

M. [W] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du Code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n'apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SA ERILIA les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS