TJ 13055, 23 janv. 2025, RG 23/07615

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Mars 2025
Président : Mme LEDERLIN, MTT
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 23 Janvier 2025

GROSSE :
Le 27 mars 2025
à Me DURIVAL
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 27 mars 2025
à Me ABDOU
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 23/07615 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4JBX

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [U] [B] [F]
né le 05 Mai 1959 à [Localité 8]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Rémy DURIVAL, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [M] [K] [Z] [D] épouse [F]
née le 11 Avril 1956 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Rémy DURIVAL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [S]
né le 24 Juillet 1977 à [Localité 7] (13)
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Béchir ABDOU, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous signature privée du 7 novembre 2014, M. [U] [F] et Mme [M] [D] épouse [F] ont donné à bail à M. [G] [S] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], ainsi qu’un garage double, pour un loyer mensuel initial d’un montant de 620 euros, outre 80 euros de charges.
Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2023, M. [U] [F] et Mme [M] [D] épouse [F] ont fait délivrer à M. [G] [S] un congé pour vente de l’appartement à effet au 9 novembre 2023.
Par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2023, M. [U] [F] et Mme [M] [D] épouse [F] ont fait délivrer à M. [G] [S] une sommation de quitter les lieux.
Par assignation du 30 novembre 2023, M. [U] [F] et Mme [M] [D] épouse [F] ont attrait M. [G] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en validation du congé.
L’affaire a été appelée à l’audience du 1er février 2024, renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties et plaidée le 23 janvier 2025.
Lors des débats, représentées par leur conseil respectif, les parties se sont respectivement référées à leur assignation et conclusions déposées.
Aux termes de leur assignation, M. [U] [F] et Mme [M] [D] épouse [F] ont demandé sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 de :
CONSTATER la résiliation du bail conclu le 07.11.2014 entre Monsieur [U] [F] et Madame [M] [D] épouse [F] d'une part et Monsieur [G] [S] d'autre part à compter du 10.11.2023 en raison du congé pour vendre délivré le 27.03.2023ORDONNER en conséquence l'expulsion de Monsieur [G] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef de l'appartement 2e étage lot n° 23, et du box double, ler sous-sol lot n° 44 et 45, sis [Adresse 4]
[Localité 7], au besoin avec le concours de la [Localité 6] Publique et d'un serrurier, sans qu'aucun délai ne puisse lui être accordé pour vider les lieux, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retardCONDAMNER Monsieur [G] [S] à payer à titre provisionnel à Monsieur [U] [F] et Madame [M] [D] épouse [F], à compter du 10.11.2023 et jusqu'à la libération des lieux caractérisée par la remise des clés de l'appartement et du box double, la somme de 750,76 € à titre d'indemnité mensuelle d'occupationCONDAMNER Monsieur [G] [S] à payer à titre provisionnel à Monsieur [U] [F] et Madame [M] [D] épouse [F] la somme de 5.000 € en réparation du préjudice qu'il leur a causé par sa fauteCONDAMNER Monsieur [G] [S] à payer à Monsieur [U]
[F] et Madame [M] [D] épouse [F] la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civileCONDAMNER Monsieur [G] [S] aux entiers dépens de la procédure, dans lesquels sont compris le coût de la sommation de quitter les lieux du 13.11.2023 de 66,64 € et le coût de la signification du courrier du 10.11.2023 de 74,30 €, soit un total de 140,94 €M. [U] [F] et Mme [M] [D] épouse [F] exposent qu’à la suite de la signification du congé pour vendre pour un prix de 170.000 euros, [G] [S] avait adressé une contre-offre d’achat du seul appartement (sans mention du box double) pour un montant de 150.000 euros, ce qu’ils ont refusé. Ils font valoir que l’offre de vente n’a ainsi rencontré aucune acceptation dans le délai de deux mois et invoque la validité du congé sur la forme comme sur le fond.
En réplique, aux termes de ses conclusions, M. [G] [S], au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, demande à titre principal de juger qu'il existe des contestations sérieuses quant à la validité du congé aux fins de vente délivré le 27 mars 2023 et de dire n'y avoir lieu à référé.
A titre subsidiaire, constater les demandeurs ne rapportent pas la preuve du préjudice allégué et les débouter de leurs demandes indemnitaires et de leurs demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure. M. [G] [S] demande la condamnation de Monsieur et Madame [F] à lui payer à la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC et de mettre à la charge de Monsieur et Madame [F] représenté par son mandataire la SASU FONCIA [Localité 7] les dépens de l'instance.
M. [G] [S] fait valoir à titre principal des contestations sérieuses sur la validité du congé, exposant que le « congé aux fins de vente » a été délivré pour terme du bail, en méconnaissance des obligations de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. A titre subsidiaire, il expose que M. [U] [F] et Mme [M] [D] épouse [F] ne démontrent pas le préjudice qu’ils allèguent dès lors que les loyers ont continué à être payés et qu’ils n’établissent pas que le bien immobilier aurait pu être vendu à un autre acquéreur potentiel, ce qui constitue en tout état de cause des contestations sérieuses sur les préjudices allégués.
En application du deuxième alinéa de l'article 446-2 et de l'article 455 du code procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties visées à l'audience pour l'exposé de leurs moyens.
La décision été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 mars 2025.
MOTIFS,
Sur les demandes de M. [U] [F] et Mme [M] [D] épouse [F]
Sur la validité du congé pour vente et ses conséquences
En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail. Le locataire dispose d'un droit de préemption qu'il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
En l'espèce, le bail consenti à renouvelable devait expirer le 30 novembre 2022.
En l'espèce, le bail consenti à M. [G] [S], à effets au 10 novembre 2014, pour une période de trois ans jusqu'au 9 novembre 2017. Il arrivait à échéance le 9 novembre 2023. Le congé des bailleurs a été signifié le 27 mars 2023, par remise à étude. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix, de 175.00 euros, et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, ainsi qu’une description détaillée du bien et la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

M. [G] [S] soutient qu’il existe des contestations sérieuses sur la validité du congé dès lors que le congé « ne respecte pas les obligations édictées par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lesquelles distinguent expressément le congé pour vendre du congé pour terme du bail d’habitation », sans en justifier.

Le congé indique « vous donne congé des lieux que vous occupez pour la date du 9 novembre 2023 (…) A cette date votre bail viendra à expiration et le présent congé est justifié par la décision de vendre cette propriété, ainsi que le permettent les dispositions de l’article 15 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. »
Dès lors, le congé a été délivré dans les formes et délais légaux.
Il convient en conséquence de déclarer le congé valable et le bail s'est donc trouvé résilié par l'effet du congé le 9 novembre 2023, M. [G] [S] se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis cette date et il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il résulte des éléments versés aux débats que le loyer actuel avec charges est d’un montant de 750,76 euros. En conséquence, M. [G] [S] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 750,76 euros à compter du 10 novembre 2023 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou son expulsion.

Sur la demande d’astreinte

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Aux termes de l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.
L'article 1353, alinéa 1, du Code civil dispose que "celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation".
En l’espèce, M. [U] [F] et Mme [M] [D] épouse [F] ne rapportent pas la preuve qu’ils ont été moralement atteints par le maintien du locataire dans l’appartement.
Ils indiquent qu'ils n'ont pas pu vendre le bien durant cette période. Toutefois, ils ne rapportent pas la preuve qu’une vente était engagée et n’a échoué qu’en raison du comportement abusif de M. [G] [S] dès lors que, s’ils produisent un courriel d’une agence immobilière en date du 28 novembre 2023 indiquant que M. [G] [S] ne permet pas d’accéder à l’appartement pour effectuer des visites, il résulte également des éléments du dossier qu’une promesse de vente a été signée entre les parties le 8 octobre 2024 avec une date de réalisation fixée au 8 janvier 2025. La vente n’ayant pu se conclure en raison de l’absence d’obtention d’un prêt par M. [G] [S].
En conséquence, faute de rapporter la preuve qui leur incombe d'un préjudice moral et d’une perte de chance de vendre le logement litigieux, cette demande sera rejetée.
Sur les demandes accessoires

L’équité exige de condamner M. [G] [S] qui succombe, au paiement des entiers dépens, outre à une somme de 500 euros à M. [U] [F] et Mme [M] [D] épouse [F] au titre des frais exposés pour l’instance et non compris dans les dépens.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, Madame [J] [P] a déjà bénéficié de larges délais depuis la délivrance du congé pour vente. Partant, il n'y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, compatible avec la nature et l’ancienneté de l'affaire.

PAR CES MOTIFS, La Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 7], statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,