TJ 13055, 23 janv. 2025, RG 24/07685

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Mars 2025
Président : Mme LEDERLIN, MTT
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 23 Janvier 2025

GROSSE :
Le 27 mars 2025
à Me SOULAS
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 27 mars 2025
à M. [T]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/07685 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5ZYQ

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [X] [C]
né le 24 Mars 1952 à [Localité 6]
domicilié : chez Sarl SONIM (Administrateur d’immeubles, gérant et mandataire), [Adresse 4]
représenté par Me Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [N] [T]
né le 03 Octobre 1976 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

Madame [V] [K]
née le 20 Juillet 1990 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 1]
non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous signature privé signé le 27 décembre 2021, M. [X] [C] et Mme [P] [C] née [I] ont consenti à M. [N] [T] et Mme [V] [K] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 780 euros, outre 40 euros de provision sur charges et 21 euros de provisions sur taxe enlèvement des ordures ménagères.
Des loyers étant demeurés impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [N] [T] et Mme [V] [K], le 12 juillet 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme 4.061,54 euros en principal.
Par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2024, M. [X] [C] a fait assigner en référé M. [N] [T] et Mme [V] [K], devant le juge des contentieux de la protection et demande de :
- constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et ordonner sans délai et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, l’expulsion de M. [N] [T] et Mme [V] [K] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués,
- condamner solidairement M. [N] [T] et Mme [V] [K] à payer à titre provisionnel les sommes dues au titre des loyers et charges impayées arrêtées au 12 novembre 2024, soit 5.378,78 euros avec intérêts de droit à compter de l’assignation, sauf à parfaire ou à diminuer, sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés, et suivant décompte qui sera fourni lors des débats,
- condamner solidairement M. [N] [T] et Mme [V] [K] à payer une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant des derniers loyers et accessoires exigibles, majoré d’une provision sur charges équivalente à celle acquittée, éventuellement révisée,
- condamner M. [N] [T] et Mme [V] [K] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de dommages et intérêts,
- condamner solidairement M. [N] [T] et Mme [V] [K] à payer au requérant la somme de 1.100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [N] [T] et Mme [V] [K] au paiement des entiers dépens en lesquels seront, notamment, compris tous les frais d’huissier exposés (article 696 CPC), notamment le coût du commandement signifié le 12 juillet 2024.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 23 janvier 2025.
A l'audience, M. [X] [C], représenté par son avocat, réitère les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 6.682,99 euros au 9 janvier 2025.
Citée par acte remis à étude, Mme [V] [K] ne comparaît pas et n’est pas représentée.
M. [N] [T] comparaît en personne et indique avoir repris le paiement des loyers. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

M. [X] [C] indique que la dette a augmenté depuis l’assignation et qu’il s’agit d’une seconde procédure de référé à la suite de loyers impayés, la première ayant abouti au règlement de la dette. Il s’oppose aux délais de paiement demandés.
La décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :
En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
I - Sur la recevabilité
En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.
En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 5 décembre 2024 a été dénoncée le 5 décembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant la première audience du 23 janvier 2025.
De surcroît, il est établi que la situation d'impayés a été signalée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 12 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 5 décembre 2024, alors que le bailleur, personne physique, n’était pas tenu d’une telle obligation.
En conséquence M. [X] [C] est recevable en ses demandes.
II – Sur le fond
Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article VIII) laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 12 juillet 2024 pour la somme 4.061,54 euros en principal.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 12 septembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

M. [N] [T] et Mme [V] [K] sont redevables des loyers impayés et charges jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 910 euros au total, sans que cette indemnité ne soit indexée.

M. [X] [C] fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail à usage d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi qu’un décompte actualisé à la somme de 6.682,99 euros au 9 janvier 2025.
Au vu du décompte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant sollicité, la somme de 181,44 euros correspondant à des frais de procédure non déduits.
La créance n'étant pas sérieusement contestable à hauteur de 6.501,55 (6.682,99 - 181,44) euros au 9 janvier 2025, M. [N] [T] et Mme [V] [K] seront solidairement condamnés à payer à M. [X] [C], à titre provisionnel la somme de 6.501,55 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 9 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour la somme de 5.378,78 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.
Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, M. [N] [T] a sollicité des délais de paiement pour acquitter sa dette et la suspension de la clause résolutoire en déclarant percevoir des revenus salariés de 2.600 euros. Il verse aux débats un contrat de travail à durée indéterminée mentionnant un engagement à compter du 2 octobre 2023.
Il ressort du décompte versé aux débats et de la pièce adressée dans le cadre du délibéré avec l’autorisation du juge et qui avait été préalablement présentée au bailleur à l’audience sur le téléphone du locataire que celui-ci a repris au jour de l’audience le paiement des loyers et charges.
Compte tenu de ces éléments, des délais de paiement seront octroyés à M. [N] [T] selon les modalités précisées au dispositif ci-après.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
·à défaut pour M. [N] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 2], dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
· M. [N] [T], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à M. [X] [C] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tels qu'ils auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 910 euros au total, laquelle indemnité ne sera pas indexée, ce jusqu'à la libération effective des lieux,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement à Mme [V] [K], non comparante.

Sur les demandes accessoires
M. [N] [T] et Mme [V] [K] qui succombent supporteront la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [X] [C] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

Il est rappelé qu'en application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS : Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision : DECLARONS M. [X] [C] recevable en ses demandes ; CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 12 septembre 2024 ; CONDAMNONS solidairement M. [N] [T] et Mme [V] [K] à payer à M. [X] [C], à titre provisionnel la somme de la somme de 6.501,55 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 9 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour la somme de 5.378,78 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ; AUTORISONS M. [N] [T] à apurer la dette sur une durée de 36 mois par 35 mensualités successives de 180 euros, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la 36ème mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts, RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d'exigibilité ;