TJ 62119, 11 mars 2025, RG 22/01651

1ère chambre civile
[N] [J]

c/
[V] [W] épouse [G] [XM]
, [Z] [W]
, [I] [W]
, [X] [W]
, [H] [W]
, [C] [W] épouse [A]
, [J] [W]
, [R] [K]
, S.A.R.L. [E] IMMOBILIER

copies et grosses délivrées

à Me CIANCI
à Me VERHAEST
à Me BARGIBANT (LILLE)
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 22/01651 - N° Portalis DBZ2-W-B7G-HNAD
Minute: 93 /2025

JUGEMENT DU 11 MARS 2025

DEMANDEUR

Monsieur [N] [J], demeurant 223 rue de Dohem - 62129 DELETTES

représenté par Me Pierre CIANCI, avocat au barreau de BETHUNE

DEFENDEURS

S.A.R.L. [E] IMMOBILIER, dont le siège social est sis 79, rue Carnot - 62153 SOUCHEZ

représentée par Me Johann VERHAEST, avocat au barreau de BETHUNE

Madame [V] [W] épouse [G] [XM], demeurant 90 montée Rieu - 30430 BARJAC

représentée par Me Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE

Madame [Z] [W]
née le 06 Octobre 1986 à ARRAS (PAS-DE-CALAIS), demeurant 451 rue Médiolanaise - Appartement A21 - 62223 ST NICOLAS

représentée par Me Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE

Madame [I] [W], demeurant 3 impasse Marie-Louise - 44640 LE PELLERIN

représentée par Me Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE

Monsieur [X] [W], demeurant 12, rue de la pintière - 44220 COUERON

représenté par Me Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE

Monsieur [H] [W], demeurant 6, rue du jasmin - 35230 BOURGBARRE

représenté par Me Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE

Madame [C] [W] épouse [A]

représentée par Me Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE

Madame [R] [K], demeurant 66 rue Faidherbe - 62800 LIEVIN

représentée par Me Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Présidente : CATTEAU Carole, Vice-présidente, siégeant en Juge Unique

Assistée lors des débats de SOUPART Luc, greffier principal.

DÉBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du 02 Juillet 2024 fixant l’affaire à plaider au 14 Janvier 2025 à l’audience de juge unique.

A la clôture des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 11 Mars 2025.

Le tribunal après avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [W] et Mme [R] [K] épouse [W] sont propriétaires d'un immeuble à usage d'habitation situé 5 rue Suzanne Lacore à Liévin qu'ils ont donné à bail suivant acte sous seing privé du 26 juin 2007.

Souhaitant mettre en vente ce bien, ils ont notifié à leurs locataires un congé prématuré suivant pli recommandé du 19 août 2020 pour la date du 26 juin 2022 et ils ont confié à la SARL [E] Immobilier un mandat de vente.

Une promesse de vente a été régularisée par l'entremise de cette agence immobilière entre M. et Mme [T] et M. [N] [J] le 16 mars 2021 pour un prix de 125 000 euros. La réitération par acte authentique de la vente était fixée au 16 juin 2021 et les parties convenaient d'une clause pénale prévoyant le versement d'une somme de 12 500 euros en cas de non-réalisation du fait du défaut de l'une d'entre elles.

La vente n'a pas été réitérée à cette date et M. [N] [J] a dans un premier temps mis en demeure les propriétaires et la SARL [E] Immobilier de lui communiquer la date prévue pour sa réitération. La vente n’étant pas réalisée, son conseil a sollicité le paiement de la clause pénale outre l'indemnisation du préjudice lié à la perte de chance de percevoir de revenus locatifs suivant lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 28 février 2022, .

C'est dans ce contexte que M. [N] [J] a assigné M. [J] [W], Mme [R] [K] épouse [W] et la SARL [E] Immobilier devant le tribunal par actes de commissaire de justice en date du 27 avril 2022 aux fins de voir, au visa des articles 1217, 1227, 1231-5, 1240 du code civil, et des articles 696 et 700 du code de procédure civile :
-ordonner la résolution du compromis de vente signé avec M. [J] [W] et Mme [R] [K]
-condamner in solidum M. [J] [W], Mme [R] [K] et la société [E] Immobilier à lui payer la somme de 12 500 euros correspondant à l’application de la clause pénale prévue à l’article IX du compromis de vente signé entre les parties, majoré des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 février 2022 ;
-condamner in solidum M. [J] [W], Mme [R] [K] et la société [E] Immobilier
à lui payer la somme de 6018,34 euros en réparation du préjudice de la perte de chance de percevoir des
loyers, à parfaire au jour du jugement, majoré des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure
du 28 février 2022 ;
-condamner in solidum M. [J] [W], Mme [R] [K] et la société [E] Immobilier à lui payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure
civile ;
-condamner in solidum M. [J] [W], Mme [R] [K] et la société [E] Immobilier
au paiement des entiers frais et dépens ;
-ordonner la capitalisation des intérêts.

M. [J] [W], Mme [R] [K], et la SARL [E] Immobilier ont comparu à l'instance et l'instruction de la procédure a été confiée au juge de la mise en état.

M. [J] [W] est décédé le 3 juillet 2022. Suivant ordonnance en date du 7 septembre 2022, le juge de la mise en état a constaté l'interruption de l'instance.
Suivant acte s de commissaire de justice en date des 22 janvier 2024, 22, 23 et 24 février 2024, 1er, 2 mars 2024 et 9 mars 2023, M. [N] [J] a assigné en reprise d'instance Mme [R] [K], la SARL [E] Immobilier, Mme [V] [W] épouse [G] [XM], Mme [Z] [W], Mme [I] [W], M. [X] [W], M. [H] [W] et Mme [C] [W] épouse [A].

Après que l'affaire a été mise en état, la clôture de l'instruction de la procédure a été ordonnée le 11 décembre 2024. L'affaire a reçu fixation pour plaidoiries à l'audience des débats du 15 janvier 2025 devant le juge unique. A l'issue des débats, le prononcé de la décision a été reporté pour plus ample délibéré au 11 mars 2025.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières conclusions visées ci-après et :

* pour M. [N] [J] à ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 mai 2024 aux termes desquelles il demande au tribunal, au visa des articles 1217, 1227, 1231-5, 1240 du code civil, et des articles 696 et 700 du code de procédure civile, de :
ordonner la résolution du compromis de vente signé avec M. [J] [W] et Mme [R] [K] ;
-condamner in solidum (1) les ayants droit de [J] [W] à savoir Mme [R] [K],
Mme [V] [W], Mme [Z] [W], Mme [I] [W], M. [X] [W], M.
[H] [W], Mme [C] [W], (2) Mme [R] [K] et (3) la société Souchez
Immobilier à lui payer la somme de 12 500 euros correspondant à l’application de la clause pénale prévue
à l’article IX du compromis de vente signé entre les parties, majoré des intérêts au taux légal à compter
de la mise en demeure du 28 février 2022 ;
-condamner in solidum (1) les ayants droit de [J] [W] à savoir Mme [R] [K],
Mme [V] [W], Mme [Z] [W], Mme [I] [W], M. [X] [W], M.
[H] [W], Mme [C] [W], (2) Mme [R] [K] et (3) la société [E]
Immobilier à lui payer la somme de 17 905,45 euros en réparation du préjudice de la perte de chance de
percevoir des loyers, à parfaire au jour du jugement sur la base de 70 % du loyer mensuel de 752,33 euros,
soit 526,63 par mois jusqu’au prononcé du jugement, majoré des intérêts au taux légal à compter de la
mise en demeure du 28 février 2022 ;
-condamner in solidum (1) les ayants droit de [J] [W] à savoir Mme [R] [K],
Mme [V] [W], Mme [Z] [W], Mme [I] [W], M. [X] [W], M.
[H] [W], Mme [C] [W], (2) Mme [R] [K] et (3) la société [E]
Immobilier à lui payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de
procédure civile ;
- condamner in solidum (1) les ayants droit de [J] [W] à savoir Mme [R] [K],
Mme [V] [W], Mme [Z] [W], Mme [I] [W], M. [X] [W], M.
[H] [W], Mme [C] [W], (2) Mme [R] [K] et (3) la société [E]
Immobilier au paiement des entiers frais et dépens ;
-ordonner la capitalisation des intérêts.

* pour Mme [I] [W], M. [X] [W], M. [H] [W] Mme [R] [K], Mme [Z] [W], Mme [V] [W] épouse [U], et Mme [C] [W] épouse [A] (ci-après les consorts [W]) à leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 avril 2024 aux termes desquelles ils demandent au tribunal, au visa des articles 1128, 1178 et 1217 du code civil, et des articles 514-1 et 700 du code de procédure civile, de:
À titre principa l:
-juger que les époux [W] n’ont pu donner leur consentement libre et éclairé dans le cadre du
compromis de vente en date du 16 mars 2021 ;
-juger que le compromis de vente en date du 16 mars 2021 est nul.
En conséquence :
débouter purement et simplement M. [N] [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
À titre subsidiaire :
-juger que les époux [W] n’ont commis aucune faute dans l’exécution de leurs obligations
contractuelles.
En conséquence:
-débouter M. [N] [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
En tout état de cause:
-débouter M. [N] [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
-juger que la société [E] Immobilier a engagé sa responsabilité contractuelle du fait de ses
défaillances dans le cadre de son obligation de conseil et d’information ;
-débouter la société [E] Immobilier de l’ensemble, fins et conclusions ;
-juger que la société [E] Immobilier devra les garantir de toute condamnation qui pourrait être
prononcée à leur encontre,
-condamner la société [E] Immobilier à les garantir de toute condamnation qui pourrait être
prononcée à leur encontre ;
- condamner solidairement M. [N] [J] et la société [E] Immobilier au paiement de la somme
de 1000 euros à chacun d’entre eux au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement M. [N] [J] et la société [E] Immobilier aux entiers dépens et frais
d’instance ;
-juger n’y avoir lieu de prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

* pour la SARL [E] Immobilier, à ses dernières conclusions notifiées le 27 septembre 2024, aux termes desquelles elle demande au tribunal, au visa des articles 414-1, 414-2,1104,1112,1112-1,1128,1152,1178,1217,1231-5 et 1240 du code civil, de:
-juger l'irrecevabilité et à défaut le débouté de l'intégralité des prétentions de M. [N] [M] [J] ;
-juger le débouté de l'intégralité des prétentions des consorts [W] à son encontre.
Subsidiairement, juger que la clause pénale sera modérée et symbolique à son égard ;
-juger que les consorts [W] devront la garantir de toute condamnation qui serait prononcée au profit
de M. [N] [M] [J] ;
-juger la condamnation solidaire de M. [N] [M] [J] et des consorts [W] à lui payer à la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
-juger la condamnation solidaire de M. [N] [M] [J] et des consorts [W] aux entiers dépens
dont distraction au profit de Me Verhaest en application de l'article 699 du code de procédure civile ;
-écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la reprise d'instance

Selon l'attestation de dévolution successorale établie par Maître [D] [B] le 21 septembre 2022, M. [J] [W] est décédé le 21 septembre 2022 en laissant pour recueillir sa succession Mme [R] [K] veuve [W], son épouse en troisièmes noces, et :

- Mme [V] [W] épouse [G] [XM], sa fille, et Mme [Z] [W], sa petite-fille venant en représentation de son père prédécédé [O] [W], ses enfants issus de son union avec Mme [P] [IN],
- Mme [I] [W], M. [X] [W], M. [H] [W] et Mme [C] [W] épouse [A], ses enfants issus de son union avec Mme [S] [L].

Il sera constaté que l'instance a été valablement reprise suite à la mise en cause des ayants droit de [J] [W].

Sur la nullité de la promesse de vente

Aux termes de l’a rticle 1128 du code civil, sont nécessaires à la validité d'un contrat :

1° Le consentement des parties,
2° Leur capacité de contracter,
3° Un contenu licite et certain.

Pour faire échec à la demande en paiement présentée par M. [N] [J], les consorts [W] invoquent la nullité de la promesse de vente signée et ils font valoir qu'au cours des années précédant son décès [J] [W] était atteint d'une grave maladie qui aurait lourdement affecté son discernement. Consécutivement ils font valoir que cet état a également altéré les capacités du couple à donner un consentement libre et éclairé lors de la signature de l'acte.

Ils produisent à l'appui de leurs allégations un certificat médical émanant du médecin traitant de [J] [W] lequel atteste qu'en mai 2022 (pièce def. n° 7), celui-ci était quasi grabataire du fait d'une grave maladie outre que son épouse devait s'en occuper constamment ce qui selon ce professionnel de santé ne permettait pas au couple de gérer sereinement ses démarches administratives. Il n'est produit aucun élément relatif à l'état de Mme [R] [W] née [K] à cette époque.

Cependant, si l'état de santé de [J] [W], qui ne pouvait quasiment plus se déplacer à cette période selon l'attestation de son médecin, a pu impacter le quotidien de la vie du couple de mai 2022 à juillet 2022, ce certificat médical ne peut permettre de démontrer qu'en mars 2021, soit plus d'un an auparavant, les consentements de [J] [W] et de son épouse à la vente qu'ils projetaient pour financer des aménagements liés à la dégradation de l'état de santé de l’époux étaient inexistants.

L'examen de la promesse de vente (pièce dem. N° 1), qui a été signée par les trois parties, ne permet pas quant à elle de mettre en évidence l'existence d'une altération des capacités de [J] [W], ce dernier y ayant apposé la mention « lu et approuvé Bon pour accord » et sa signature sans que celles-ci ne portent trace d'un trouble ou d'une faiblesse particulière. La signature de Mme [R] [K] épouse [W] y est également apposée avec la même mention manuscrite et sans signe d'une perturbation quelconque.

Le tribunal observe par ailleurs que les époux [T] ont confié à l'agence [E] Immobilier un mandat de vente de leur bien avec exclusivité le 10 novembre 2020 et qu'ils ont signé la promesse de vente en cause le 16 mars 2021. Le 19 août 2020 (pièce def. N° 3), un courrier établi au nom de M. [J] [W] donnait congé aux locataires et par un autre courrier daté du 24 août 2021 (pièce def. N° 10) M. [J] [W] sollicitait auprès de l'agence [E] Immobilier la délivrance de l'acte de vente de l'immeuble qui était l'objet du compromis de vente.

Ces éléments mettent en évidence que le couple était encore à cette époque en capacité de gérer son patrimoine auquel il s'intéressait, nonobstant les problèmes de santé rencontrés par [J] [W] qui décédera le 3 juillet 2022.

Au regard de l’analyse qui précède, la preuve de l'absence de consentement de [J] [W] et de Mme [R] [W] née [K] lors de la signature de la promesse de vente n'est en réalité pas rapportée et la demande tendant à voir prononcer la nullité de cet acte sera rejetée.

Sur la résolution de la promesse de vente

Par application de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

En l'espèce les parties avaient convenu de signer l'acte authentique de vente le 16 juin 2021.

La promesse stipule que si l'une d'entre elles venait à refuser de régulariser cet acte dans le délai imparti, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat.

La vente n'a pu être réitérée dans le délai convenu du fait d'une erreur juridique affectant le congé délivré par M. et Mme [T] à leurs locataires et du délai plus long que celui figurant dans ce congé dont ils disposaient en réalité pour leur permettre de faire valoir leur droit de préemption. Ces derniers n'ont finalement renoncé à ce droit qu'au mois d'avril 2022.

Les consorts [W] invoquent l'absence de faute des vendeurs dans l'exécution de leurs obligations contractuelles et leur bonne foi. Ces derniers se sont toutefois engagés selon les termes de la promesse à vendre leur immeuble à une date convenue, date à laquelle la vente n'a pas été réalisée, et leur bonne foi dans ce défaut d'exécution de leur engagement est indifférente.

Suivant courrier recommandé en date du 13 août 2021 M. [N] [J] mettait en demeure M. et Mme [T] de réitérer la vente (pièce dem. n° 2), mise en demeure qui est restée sans effet, ce qui caractérise suffisamment le refus des vendeurs au sens de la promesse de vente et leur inexécution.

En présence d'une inexécution qui n'a pas permis la réitération de la vente, M. [N] est fondé à solliciter la résolution de la promesse de vente. Cette prétention sera accueillie.

Sur les demandes financières présentées par M. [N] [J] à l'encontre des consorts [W]

M. [N] [J] sollicite la condamnation de Mme [R] [K] veuve [W] et des ayants droit de [J] [W] à lui payer :

- la somme de 12 500 euros en application de la clause pénale
- la somme de 17 905,45 euros sauf à parfaire au jour du jugement en réparation de la perte de chance de percevoir des loyers.

Toutefois, les parties ayant convenu selon les termes de la convention de forfaitiser le montant de la pénalité encourue en cas de non-réitération de la vente par la stipulation d'une clause pénale, M. [N] [J] n'est pas fondé à réclamer en sus de l'application de cette clause l'indemnisation du préjudice qui serait né d'une perte de chance de ne pas percevoir de loyers, préjudice qui découle directement de la non-exécution de la promesse de vente. Cette demande sera en conséquence rejetée.

Par contre, la vente n'ayant pu se réaliser du fait du défaut des vendeurs, M. [N] [J] est fondé à réclamer l'application de la clause pénale.

S'il est invoqué par les défendeurs que M. [N] [J] serait de mauvaise foi dès lors que la vente pouvait selon eux être régularisée après le mois d'avril 2022, il n'est pas démontré que celui-ci serait à l'origine de la non-exécution de la promesse de vente et le contrat doit trouver à s'appliquer dès lors qu'il existe un défaut des vendeurs.

La convention des parties les engageant, Mme [R] [K] veuve [W] à titre personnel d'une part et d'autre part les ayants droit de [J] [W] seront condamnés à payer à M. [N] [J] la somme de 12 500 euros en application de la clause pénale prévue dans la promesse de vente, laquelle sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 février 2022. Les héritiers n'étant tenus qu'à hauteur de leurs parts et portions dans la succession, aucune solidarité ne saurait être prononcée et la demande de condamnation in solidum des défendeurs présentée par M. [N] [J] sera rejetée.

Sur la responsabilité de la SARL [E] Immobilier.

L'agent immobilier doit s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention qu'il rédige, même à l'égard de l'autre partie. Son devoir de vérification a pour corollaire une obligation de renseignement, d'information et de conseil.

Il lui appartient ainsi, au-delà de ce que son mandant lui déclare, de contrôler les risques juridiques susceptibles de faire obstacle à la libre disposition de l'immeuble dont la vente est projetée.

Il est également constant que tout manquement contractuel qui cause à un tiers un préjudice peut fonder une action en réparation sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Le mandataire professionnel peut dès lors engager sa responsabilité extra-contractuelle à l'égard d'un candidat-acquéreur en cas de manquement à son obligation d'information et de conseil ou à son obligation de vérification portant sur le bien immobilier objet de son entremise, dans les conditions de l'article 1240 du code civil.

1) – Sur la responsabilité de la SARL [E] Immobilier à l'égard de M. [N] [J]

Il résulte du courrier de Maître [F] [Y], notaire à Liévin, en date du 3 janvier 2022 (pièce dem. n° 3) que la vente n'a pu être réalisée à la date convenue au motif que le congé prématuré délivré par M. et Mme [T] à leurs locataires le 19 août 2020 rendait l'immeuble indisponible à la vente jusqu'au 30 avril 2022. Les locataires ne devaient quant à eux se prononcer sur une éventuelle préemption de l'immeuble de leur part qu'à compter de la date à laquelle le congé aurait normalement dû leur être délivré, soit en l'espèce le 28 février 2022.

Il est stipulé dans la promesse de vente que le bien était loué de sorte que l'agent immobilier connaissait sa situation juridique et la présence de locataires dans les lieux. Il verse d'ailleurs aux débats le contrat de location et divers courriers échangés entre les bailleurs et les locataires, dont le congé en date du 19 août 2020 (pièce n° 5) et la réponse apportée par les locataires (pièce n° 6) ce qui semble établir qu'il est enquit de la situation de l'immeuble et que ces informations ont été portées à sa connaissance sur ce sujet.

Contrairement à ce qu'affirme la SARL [E] Immobilier, la délivrance d'un congé prématuré est possible et le congé délivré en l'espèce était valable, sauf à voir ses effets différés dans le temps.

La SARL [E] Immobilier invoque sa méconnaissance de l'existence d'un tel congé dont la délivrance lui aurait été tue par ses mandants. Elle ne ne démontre toutefois pas avoir préalablement satisfait à son obligation d'information et de conseil à l'égard de M. et Mme [T] et notamment de les avoir informés sur les modalités et conséquences de la vente d'un immeuble loué, ni sur la possibilité de la délivrance d'un congé pour vendre et sur ses conséquences.

Comme le font valoir à bon droit les consorts [W], il n'est en effet pas établi que M. et Mme [T] ont été informés par l’agence immobilière des risques encourus si un tel congé avait été délivré, et plus généralement des conditions de vente d’un logement donné en location. Il n'est pas plus établi qu'ils n'auraient pas été loyaux vis-à-vis de la SARL [E] Immobilier en n'évoquant pas la délivrance du congé litigieux que l'agence immobilière produit par ailleurs ainsi que la réponse apportée par les locataires.

Le tribunal observe quant à lui que la SARL [E] Immobilier considère qu'un tel acte n'était pas valable, voire qu'il était nul, alors qu'il a été précisé ci-avant que son analyse était erronée ce qui peut permettre de douter de l'information qu'elle a pu délivrer à ses mandats lorsqu'elle a reçu et accepté un mandat de vente avec exclusivité.

Le manquement de la SARL [E] Immobilier à son obligation d’information et de conseil est dès lors établi.

D'autre part, en présence d'un bien donné en location, il appartenait à l'agent immobilier, professionnel de l'immobilier, par l'entremise duquel la promesse de vente avait été signée de s'assurer de l'efficacité de l'acte auquel il engageait ses mandants et le candidat-acquéreur.

Au cas d'espèce, c'est la mise en vente prématurée de l'immeuble qui a fait échec à la réitération de l'acte de vente à la date convenue et les manquements de la SARL [E] Immobilier à ce titre sont donc aussi caractérisés. En présence d’une date prévue pour réitérer la vente, M. [N] [J] quant à lui n’était pas tenu d'attendre la libération postérieure des lieux pour signer l'acte de vente alors même qu'une préemption par les locataires aurait fait obstacle à l’opération.

Enfin, la défenderesse, contrairement à ce qu'elle affirme, ne justifie pas non plus qu'elle aurait tenté de trouver une solution pour permettre la réalisation ultérieure de la cession, ce qui en tout état de cause ne la dispensait pas de son obligation d'information et de conseil. Malgré ses allégations elle ne rapporte en outre pas la preuve qu'elle aurait répondu aux interrogations de M. [N] [J] qui la mettait en demeure le 13 août 2021, ni au courrier de M. [J] [W] du 24 août 2021 (pièce def. N° 10), pas plus qu'au courrier du conseil du demandeur du mois de février 2022 (pièce dem. n° 4bis), méconnaissant également son obligation d'information durant l'exécution de la promesse de vente.

La SARL [E] Immobilier, qui a engagé sa responsabilité à l'égard du demandeur, doit réparer les conséquences dommageables de sa faute.

2) – Sur la responsabilité de la SARL [E] Immobilier à l'égard des consorts [W]

La faute de la SARL [E] immobilier est caractérisée ainsi qu'il a été analysé supra et elle a aussi engagé sa responsabilité contractuelle à l'égard des consorts [W] qui étaient ses mandants pour les mêmes motifs dès lors qu'elle devait assurer l'efficacité juridique de la convention qu'elle a rédigée. Elle devait également pleinement informer M. et Mme [T] des conséquences de la situation juridique de leur bien et s'assurer que la vente était possible dans les délais prévus.

Comme analysé supra, c'est l'indisponibilité de l'immeuble jusqu'au 30 avril 2022 alors que la SARL [E] Immobilier avait accepté un mandat de vente et proposé l'immeuble à la vente en prévoyant une réitération au mois de juin 2021, qui est à l'origine du litige et qui expose les vendeurs au paiement de la clause pénale du fait de la non-réalisation de la vente dans le délai convenu.

La SARL [E] Immobilier a en conséquence également engagé sa responsabilité à l'égard de Mme [R] [K] veuve [W] et des ayants droit de [J] [W] qui sont bien fondés à solliciter sa garantie.

La perte de chance subie par les vendeurs peut être qualifiée de très importante puisque s'ils avaient été informés de l'indisponibilité de l'immeuble, ils auraient pu différer la mise en vente de leur bien et prévoir une date de réitération postérieure à celle du 16 juin 2021. Ils n'auraient d'ailleurs peut-être pas mis leur bien en vente avant la réponse de leurs locataires.

La SARL [E] Immobilier sera en conséquence condamnée à les garantir de toutes les condamnations prononcées à leur encontre, en ce compris les dépens et l'indemnité de procédure, et ce à hauteur de 95 %.

Sur les demandes indemnitaires présentées par M. [N] [J] à l'encontre de la SARL [E] Immobilier

M. [N] [J] sollicite dans un premier temps la condamnation in solidum de la SARL [E] Immobilier, de Mme [R] [K] et des ayants droit de [J] [W] au paiement de la somme de 12 500 euros au titre de la clause pénale contractuelle.

Toutefois, comme le fait valoir à bon droit la SARL [E] Immobilier, cette clause pénale a été stipulée dans la promesse engageant les vendeurs et le candidat-acquéreur et elle n'est pas opposable à l'agent immobilier qui n'est pas tenu à son paiement.

La demande présentée à ce titre sera en conséquence rejetée.

M. [N] [J] réclame dans un second temps le paiement de la somme de 17 905,45 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers, perte de chance qu'il évalue à 70 % du montant total des loyers qu'il aurait dû percevoir à compter du mois de juillet 2021, somme à parfaire jusqu'à la date du jugement.

Comme le relève la SARL [E] Immobilier, le bien qu'elle a proposé à la vente était décrit comme étant loué et dès lors M. [N] [J] pouvait espérer percevoir des loyers par suite de son acquisition, information que ne discute pas l'agence immobilière.

Le bail signé en 2007 prévoyait le paiement par les locataires d'un loyer d'un montant mensuel de 650 euros. Il n'est pas discuté non plus que le montant du loyer était de 752,33 euros au mois de juin 2021.

Du fait de la non-réitération de la vente, M. [N] [J] a perdu une chance de percevoir cette somme dès le mois de juillet 2021. Toutefois, dès le mois de février 2022, il mettait en demeure les vendeurs, sans solliciter la réitération de la vente, de lui payer la clause pénale et il les assignait peu de temps après pour réclamer le paiement de la clause pénale et la réparation de son préjudice en invoquant la résolution du contrat.

Il n'existait dès lors plus après cette date de perte d'une éventualité favorable et en réalité la demande en réparation de son préjudice sera examinée uniquement entre le mois de juillet 2021 et le mois de mars 2022, soit durant 9 mois.

Son préjudice peut ainsi être fixé à la somme de (9 x 752,33 x 70 %) 4 739,68 euros.

La SARL [E] Immobilier sera condamnée au paiement de cette somme, qui sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande en garantie présentée par la SARL [E] Immobilier

La SARL [E] Immobilier sollicite la garantie des consorts [W] invoquant le fait que les vendeurs lui auraient dissimulé l'existence du congé délivré à leurs locataires.

Toutefois, il n'est pas rapporté la preuve que la délivrance de ce congé, qu'elle produit par ailleurs ainsi que la réponse apportée par les locataires, lui aurait été dissimulée.

En tout état de cause, ainsi qu’il a été jugé ci-avant, il appartenait à la SARL [E] Immobilier de satisfaire à son obligation d'information, de conseil et de vérification lors de la signature de son mandat et d'informer les vendeurs sur toutes les conséquences juridiques de la vente de leur bien au regard de sa situation.

La SARL [E] Immobilier n'ayant pas rapporté la preuve qu'elle avait satisfait à ses obligations à l'égard de ses mandats, elle ne peut leur reprocher une faute et solliciter leur garantie. Sa demande sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Une telle demande est de droit dès lors qu’elle a été judiciairement présentée et qu’elle concerne des intérêts dus au moins pour une année entière.

En l’espèce, les conditions pour que cette capitalisation soit ordonnée étant réunies, la prétention formulée par M. [N] [J] de ce chef sera accueillie.

Sur les frais du procès

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l'autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. A cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Parties ayant succombé au sens de ces dispositions, Mme [R] [W] d’une part et les ayants droit de M. [J] [W] d’autre part seront condamnés avec la SARL [E] Immobilier aux dépens ainsi qu'à payer à M. [N] [J] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour les mêmes motifs que développés supra, les héritiers n'étant tenus chacun que pour leurs parts et portions dans la succession, aucune condamnation solidaire ne peut être prononcée à leur encontre et la demande de condamnation in solidum des parties présentée par le demandeur sera rejetée.

Compte tenu du sort des dépens, la demande présentée par la SARL [E] Immobilier au titre de l'article 699 du code de procédure civile sera pour sa part rejetée.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire de plein droit par application de l’article 514 du code de procédure civile et les circonstances ne justifient pas d'écarter cette exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS