TJ 35238, 1 avr. 2025, RG 24/09518

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

01 Avril 2025

2ème Chambre civile
72A

N° RG 24/09518 -
N° Portalis DBYC-W-B7I-LK63

AFFAIRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 6] sis [Adresse 3] à [Localité 4],

C/

[V] [S]

copie exécutoire délivrée
le :
à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-Présidente

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Fabienne LEFRANC qui a signé la présente décision.

JUGEMENT
Selon la procédure sans audience (article L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire) et avec l’accord des parties
En premier ressort, réputé contradictoire,
par mise à disposition au Greffe le 1er Avril 2025, date indiquée à l’issue du dépôt des dossiers.
Signé par Madame Jennifer KERMARREC, pour la présidente empêchée
Jugement rédigé par Madame Jennifer KERMARREC,

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 6] sis [Adresse 3] [Localité 4], représenté par son syndic de copropriété la Société Foncia Armor, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSE :

Madame [V] [S]
[Adresse 2]
[Localité 4]
défaillante, assignée à l’étude d’huissier le 30/12/2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier de justice en date du 30 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 6] situé [Adresse 3] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA ARMOR (S.A.S.), a fait assigner Madame [V] [S] devant le tribunal judiciaire de RENNES afin d’obtenir, principalement, le paiement de charges et frais de copropriété impayés arrêtés au 11 décembre 2024.

Aux termes de conclusions notifiées par voie électronique le 4 février 2025 et signifiées à Madame [V] [S] le 10 février 2025 par acte remis à étude, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
“Vu les articles 10 et 10-1 et 15 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu notamment les articles 35 et 55 du décret du 17 mars 1967,
Vu l’article 1343-2 du Code civil
Vu les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige,

JUGER recevables et fondées les demandes, fins et conclusions du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 3], dûment représenté par son syndic de copropriété la Société FONCIA ARMOR,

CONDAMNER Madame [S] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 3], la somme de 10.393,49 €, suivant relevé de compte du 4 février 2025, majorée des intérêts légaux à compter de la délivrance de l’assignation et jusqu’à parfait paiement,

ORDONNER la capitalisation des intérêts, par application de l’article 1343-2 du Code Civil,

CONDAMNER Madame [S] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] sis [Adresse 3], la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER Madame [S] à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 3], la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du CPC, et la CONDAMNER aux entiers dépens,

MAINTENIR l’exécution provisoire du jugement à venir”.

Assignée par acte remis à étude, Madame [V] [S] n’a pas constitué avocat.

Le conseil du syndicat des copropriétaires a fait connaître son accord pour que la procédure se déroule sans audience et la clôture de l’instruction a été ordonnée le 27 février 2025, la date limite fixée pour le dépôt du dossier au greffe étant fixée avant le 10 mars suivant.

Le syndicat des copropriétaires a déposé son dossier au greffe le 3 mars 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 1er avril suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I - Sur la demande de règlement des charges de copropriété

En vertu de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'article 10-1 suivant précise que par dérogation au deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l'espèce, à l’occasion d’une précédente procédure ayant donné lieu à un jugement du 7 mars 2022, le syndicat des copropriétaires avait justifié de la propriété de Madame [V] [S] concernant les lots n°319 et n°331 de la copropriété litigieuse.

Le syndicat produit par ailleurs les contrats de syndic applicables du 1er février 2021 au 31 décembre 2026 avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tels que les frais de relance et de mise en demeure.

Il produit également les procès-verbaux des assemblées générales des 27 juin 2022, 22 juin 2023 et 20 juin 2024 ayant, entre autres, approuvé les comptes des années 2021 à 2023, voté le budget prévisionnel des années 2022 à 2025 et les travaux pour lesquels des provisions ont été appelées, outre le décompte détaillé des charges dues au 13 mai 2024 et au 4 février 2025, avec les appels de provisions et les états de répartition correspondants.

Seul le décompte détaillé arrêté au 13 mai 2024 est réellement exploitable par le tribunal en ce qu’il a été expurgé des charges et frais qui ont déjà fait l’objet de précédentes condamnations en justice de Madame [V] [S].

Force est de constater que de nombreux frais d’impayés sont facturés à Madame [V] [S].

Des frais de mise en demeure et relance ont été facturés pour un montant total de 137,50 euros, ce qui est excessif. Il convient de retenir uniquement une mise en demeure et une relance pour un coût respectif de 46 euros et 36 euros au cours de l’année 2023.

Des intérêts de retard sont facturés pour 22,99 euros sans aucun détail, ce qui ne permet pas d’en contrôler le bien fondé. Ils doivent être déduits.

Des frais de “constitution du dossier transmis à l’huissier” et de “constitution du dossier transmis à l’avocat” sont facturés à hauteur de 460 euros chacun, alors que de tels frais sont prévus par le contrat de syndic pour un autre montant et sutout uniquement en cas de diligences exceptionnelles dont il n’est aucunement justifié. Ces sommes doivent être déduites.

Le commandement de payer délivré le 4 janvier 2024 n’a aucun caractère obligatoire et n’a donc pas à être facturé à Madame [V] [S]. Son coût de 164,13 euros doit être déduit.

Les frais d’assignation ou de signification sont à inclure dans les dépens et ne font pas partie des charges de copropriété proprement dites. Il convient également de les déduire.

En définitive, après ces rectifications ou déductions, Madame [V] [S] doit être condamnée à régler la somme totale de 5 657,66 euros au titre des charges et frais impayés entre le 1er janvier 2022 inclus et le 4 février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2024, date de l’assignation valant mise en demeure.

La capitalisation des intérêts prévue à l’article 1343-2 du code civil sans caractère obligatoire n’est pas opportune. Il n’y a pas lieu de l’ordonner.

II - Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Madame [V] [S] a déjà été condamnée à trois reprises pour manquement au règlement des charges de copropriété par jugements rendus par le tribunal d’instance de RENNES en date des 14 mai 2018 et 21 novembre 2019, puis par le tribunal judiciaire le 7 mars 2022.

Malgré ces trois précédents, Madame [V] [S] persiste à ne pas régler régulièrement les charges dues, ce qui cause un préjudice à la copropriété, obligée de multiplier les procédures et d’engager des frais pour défendre ses intérêts.

En réparation, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts.

III - Sur les demandes accessoires

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Madame [V] [S], partie perdante, doit supporter les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat de copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. En compensation partielle, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,