TJ 77284, 19 mars 2025, RG 24/05336

Min N° 25/00279
N° RG 24/05336 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDYNO

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/
M. [L] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 mars 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [U]
[Adresse 1]
[Localité 5]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mme PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia
Greffier : Mme DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 22 janvier 2025

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Roger LEMONNIER

Copie délivrée
le :
à : Monsieur [L] [U]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 novembre 2022, la Société civile immobilière FERRY, (la SCI FERRY) a donné à bail à Monsieur [L] [U] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 450 euros, et 30 euros de provisions sur charges.

Par acte du 09 novembre 2022, la Société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES (la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES) s’est portée caution des engagements du locataire Monsieur [L] [U], dans le cadre du dispositif VISALE, mis en place par les pouvoirs publics, pour sécuriser les loyers dans le parc locatif.

La bailleresse a fait jouer à plusieurs reprises la garantie de la caution de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, pour non-paiement des loyers, laquelle en a reçu quittance subrogatoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [L] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 808,38 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 28 mai 2024 la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). 

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024, la Société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [L] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :
Recevoir la SAS Action logement en son action, et l’en déclarer bien fondée,à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, condamner Monsieur [L] [U] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1.399,38 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 mai 2024 sur la somme de 1.119,38 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant le coût du commandement de payer,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 15 novembre 2024.

A l'audience du 22 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, maintient les termes de son assignation, précise que le locataire a repris le paiement du loyer courant depuis le mois de septembre 2024, et dit ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, fait valoir les dispositions de l’article 2306 du code civil, et les stipulations de l’article 8 du contrat de cautionnement VISALE, qui lui concèdent la qualité de subrogé dans les droits et actions de la bailleresse. La demanderesse soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [L] [U] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 23 mai 2024. A titre subsidiaire, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES souligne que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations contractuelles justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de Monsieur [L] [U] à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [L] [U] confirme avoir repris le paiement du loyer courant, dit percevoir le revenu de solidarité active ainsi que l’aide personnalisée au logement de la Caisse d’allocations familiales. Il sollicite le bénéfice de délais de paiement pour régler la dette locative, à hauteur de 60 euros par mois en plus des loyers.
L'affaire a été mise en délibéré à la date du 19 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l'espèce, Monsieur [L] [U] assigné à l’étude du commissaire de justice, a comparu à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Sur le droit d’agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Conformément aux stipulations de l’article 8-1 du contrat de cautionnement VISALE du 09 novembre 2022 conclu entre la bailleresse la SCI FERRY et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle ».

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie, par la production de quittances subrogatives, avoir réglé les loyers et charges impayés pour la période de mars à août 2024, dus par le locataire Monsieur [L] [U].

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc subrogée dans les droits de la bailleresse, la SCI FERRY, pour agir en justice à l’encontre du locataire Monsieur [L] [U].

Sur la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 15 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 novembre 2022, du commandement de payer délivré le 23 mai 2024, des quittances subrogatives des 22 avril et 27 août 2024, du décompte de la créance actualisé au 21 janvier 2025, que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [L] [U] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.399,38 euros, au titre des sommes dues au 21 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 23 mai 2024. 

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 23 juillet 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 16 novembre 2022 à compter du 24 juillet 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [L] [U], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [L] [U] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [L] [U] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [L] [U] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [L] [U] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 juillet 2024, Monsieur [L] [U] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [L] [U] à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [L] [U] succombant en la cause, il convient de le condamner aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 23 mai 2024.
En vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS