TJ 37261, 21 mars 2025, RG 24/02804

MINUTE N° :

JUGEMENT
DU 21 Mars 2025

N° RC 24/02804

DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort

Société VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[T] [V]

Débats à l'audience du 12 Décembre 2024

copie et grosse le :
à VTH

copie le :
à M. Le Préfet d’[Localité 4] et [Localité 6]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 21 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 12 Décembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 21 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [L], munie d’un pouvoir en date du 11 décembre 2024

D'une Part ;

ET :

Madame [T] [V], demeurant [Adresse 1]
non comparante

D'autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 8 juin 2020 avec prise d'effet au 16 juin 2020, l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT a donné à bail à Mme [T] [V], un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 5], pour un loyer mensuel principal de 268,76 euros outre la somme de 115,73 euros à titre de provision sur charges.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a saisi la CAF le 22 septembre 2023 de la situation, fait signifier le 11 mars 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire à Mme [T] [V] et saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 15 mai 2024, dénoncé au préfet d'Indre et Loire le 16 mai 2024 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail;
- ordonner l’expulsion de Mme [T] [V] devenue sans droit ni titre ;
- et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 770,98 euros à parfaire au titre des loyers et charges impayés, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 12 décembre 2024, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT, représentée Mme [L], maintient ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 1.755,02 euros hors dépens et assurance mais qu’un rappel d’APL devrait intervenir. Le versement du loyer a repris depuis avril 2024 et Mme [T] [V] verse 13 euros par mois en plus du loyer résiduel soit 188 euros par mois pour apurer l’arriéré. Elle est d’accord pour que des délais de paiement soit accordés à sa locataire. Le bailleur est autorisé à actualiser son décompte de créance en cours de délibré pour qu’il soit tenu compte de l’éventuel rappel d’APL.

Mme [T] [V] n’est ni présente ni représentée. Elle a été régulièrement citée à étude par l’assignation. Le jugement suceptible d’appel sera réputé contradictoire.

Le diagnostic social et financier reçu fait état d’un revenu de 1.211,91 euros mensuels en novembre 2024.

L'affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l'action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT justifie de la saisine de la CAF et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

L'article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l'espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT produit :
- le bail signé le 8 juin 2020 contenant une clause résolutoire,
- le commandement de payer visant cette clause, signifié le 11 mars 2024, pour la somme en principal de 1.436,19 euros,
- une décompte de créance.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois , de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail était réunies à la date du 12 mai 2024.

Il ressort de l’examen du décompte produit que Mme [E] [N] n’a règlé, à partir de juillet 2024, que 188 euros par mois alors que le loyer et les charges s’élevaient mensuellement à 504,36 euros par mois et que l’APL était suspendu.

Il ne peut pas être considéré que Mme [E] [N] avait repris le paiement des loyers courant au jour de l’audience le 12 décembre 2024. Le rappel d’APL intervenu le 15 décembre 2024 a réduit la dette 2024 à 610,31 euros sans qu’il soit possible de savoir à quelle période correspondait ce rappel.

En outre, les versements de la CAF n’ont pas repris postérieurement au rappel du 15 décembre 2024. Le réglement de 188 euros fait en paiement du loyer de décembre 2024 a été rejeté sans régularisation et seul 188 euros par mois ont été versés pour les mois de janvier à février 2025 alors que le loyer chargé s’élève à 513,72 euros. La créance est au 19 mars 2025 de 1.765,11 euros. Il ne peut donc pas d’avantage être retenu que Mme [E] [N] est en situation de régler sa dette.

Il ne peut pas en conséquence être considéré que Mme [E] [N] remplit les conditions pour se voir accorder des délais.

- Sur le paiement de l'arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l'obligation principale d'un locataire à l'égard de son bailleur en vertu de l'article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, Mme [E] [N] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à l'EPIC VAL TOURAINE HABITAT, est redevable d'une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et de la provision sur charges.

En l'espèce, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT produit un décompte actualisé au 19 mars 2025 de sa créance (échéance du mois de février 2025 comprise) d'un montant de 1.766,11 euros après rappel d’APL de 1.319, 92 en décembre 2024.

Mme [T] [V] absente ne fait aucune observation sur la créance résultant de ce décompte.

Toutefois, en application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

La créance n'appelle pas d'observation et sera retenue à hauteur de 1.766,11 euros.

Mme [E] [N] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme, outre une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 20 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [T] [V], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et du commandement de payer.

Compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS