TJ 13055, 4 mars 2025, RG 24/06034

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Mars 2025
Président : Madame ATIA,
Greffier : Madame BERKANI,
Débats en audience publique le : 03 Décembre 2024

GROSSE :
Le 04 Mars 2025
à HABITAT [Localité 8] PROVENCE
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à Me ...............................................
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à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 04 Mars 2025
à Me ......................................................
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à Me ......................................................

N° RG 24/06034 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5QCB

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 8] PROVENCE AIX-[Localité 8] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [L], directrice juridique, munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [T] [G]
née le 24 Juillet 1979 à , demeurant [Adresse 6]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 10 mars 2020, l’Office public de l’habitat, établissement public à caractère industriel et commercial (epic), Habitat [Localité 8] Provence, a donné à bail à Madame [T] [G] un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé au [Adresse 3], logement n° 62 dans le quatorzième [Localité 4] [Adresse 7] pour un loyer de 494,71 euros et des provisions sur charges de 241,51 euros.

Par ordonnance du 25 août 2022, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a notamment constaté l'acquisition de la clause résolutoire et a autorisé xx à s'acquitter de sa dette en 12 versements.

Le 23 août 2023, des loyers étant demeurés impayés, l’Epic Habitat [Localité 8] Provence a fait signifier à Madame [T] [G] un commandement de payer la somme en principal de 1.443,79 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 16 novembre 2023, l’Epic Habitat [Localité 8] Provence, a fait assigner Madame [T] [G] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, notamment aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

Par ordonnance de référé du 25 avril 2024, le juge des contentieux de la protection a déclaré irrecevable la demande de l’Epic Habitat [Localité 8] Provence aux fins de constatation de la résiliation du bail du 10 mars 2020 avec Madame [T] [G] concernant le logement situé au [Adresse 2] dans le quatorzième [Localité 5], ainsi que ses demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation.

Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2024, l’Epic Habitat [Localité 8] Provence, pris en la personne de son directeur général, a fait assigner Madame [T] [G] devant le juge des contentieux de la protection au visa de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, des articles 1103, 1104, 1224 et suivants et 1728 et suivants du code civil, aux fins de :

prononcé de la résiliation du bail,déclaration de l’occupation sans droit ni titre de Madame [T] [G] ,expulsion de Madame [T] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,condamnation à lui payer la somme de 6.827,07 euros au titre des loyers et des charges dus au 5 septembre 2024,condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyers échu, majoré des charges et autres accessoires que le locataire aurait eu à payer si le bail s'était poursuivi ou renouvelé, jusqu’à libération effective des lieux ;condamnation au paiement de la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance, en ce inclus le coût du commandement de payer.
Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

A l'audience du 3 décembre 2024, l'Epic Habitat [Localité 8] Provence, représenté par sa chargée de mission juridique, réitèré les termes de son assignation. Il actualise le montant de sa créance à la somme de 6.850,85 euros au 30 novembre 2024.

Madame [T] [G], citée à étude, n’est ni comparante ni représentée.
La décision a été mise en délibéré au 4 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du Code de procédure civile dispose qu'il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de commissaire de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l'Epic Habitat [Localité 8] Provence justifie de la notification de l’assignation à la Préfecture des Bouches-du-Rhône par voie électronique le 18 septembre 2024 soit six semaines au moins avant l’audience.

Par ailleurs, il justifie avoir signalé la situation d'impayés à la Caisse d'allocations familiales (CAF) des Bouches-du-Rhône le 18 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 5 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, l'Epic Habitat [Localité 8] Provence est recevable en ses demandes.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, le décompte produit par l'Epic Habitat [Localité 8] Provence, en date du 30 novembre 2024, indique après déduction des frais de procédure de 356,37 euros, un solde débiteur de 6.850,85 euros, terme de novembre 2024 inclus.

Il ressort de ce décompte que le seul versement au bailleur, hors aide au logement et réduction de loyer de solidarité (RLS), effectué par Madame [T] [G] à l’année 2024 date du 9 septembre 2024 au montant de 3.000 euros. La dette est élevée et le versement de l’allocation d’aide au logement est à présent suspendu.

Il en résulte une violation grave des obligations de la locataire de nature à fonder la résiliation des deux contrats de bail aux torts exclusifs de Madame [T] [G].

Madame [T] [G] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [T] [G] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [T] [G] par remise des clés ou expulsion au montant du loyer qui aurait été du si le bail s'était poursuivi, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit la somme de 823,49 euros actuellement, et de condamner Madame [T] [G] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte que Madame [T] [G] reste devoir, après déduction des frais de procédure, la somme de 6.850,85 euros, à la date du 30 novembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers, charges impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de novembre 2024 inclus.

Elle sera donc condamnée à payer à l'Epic Habitat [Localité 8] Provence la somme de 6.850,85 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 30 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Elle sera condamnée à verser à l'Epic Habitat [Localité 8] Provence la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,