TJ 06088, 11 mars 2025, RG 24/01228

COUR D’APPEL D’[Localité 6]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°
DU 11 Mars 2025

N° RG 24/01228 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PRWF

Grosse délivrée
à Me BENHAMOU

Copie délivrée
à Me DUMONT

le

DEMANDEUR :

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet TABONI, dont le siège social est [Adresse 5] pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par Me Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [M] [B]
[Adresse 4]
[Localité 1]

Représenté par Me Geoffrey DUMONT, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

PRÉSIDENT : Madame Slavica BIMBOT, Juge placé près la cour d’appel d’Aix-en-Provence déléguée au pôle de proximité du Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 22 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [B] est copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3].

Par acte extra-judiciaire en date du 23 février 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses demandes et moyens, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS CABINET TABONI, a fait assigner Monsieur [M] [B] devant le tribunal judiciaire de Nice, pôle de proximité.

Après mise en délibéré le 14 juin 2024 puis réouverture des débats au 02 octobre 2024 et plusieurs renvois, l'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 22 janvier 2025.

A cette audience, les parties, respectivement représentées par leur conseil, ont repris leurs dernières écritures auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

L'affaire est mise en délibéré au 11 mars 2025.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété
Aux termes de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté, dans le délai de deux mois suivant leur notification dans les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant voté l’approbation, ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part. La créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 4 478,53 euros se fondant sur son dernier décompte actualisé arrêté au 20 janvier 2025. A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] verse aux débats :
la preuve de ce que Monsieur [M] [B] est propriétaire du lot n° 205 situé [Adresse 3] ;un décompte de la créance ;la répartition des charges du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2023 ;le décompte des charges du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2023 ;des appels de fonds ; le contrat de syndic ; les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 27 septembre 2021, 22 juin 2022, 21 juin 2023 et 07 juin 2024, ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que les budgets prévisionnels correspondants ; une mise en demeure portant sur la somme de 1 017,98 euros, en date du 28 février 2022, dont l’accusé de réception est revenu signé ;une mise en demeure portant sur la somme de 1 449,12 euros, en date du 24 février 2023, dont l’accusé de réception est revenu signé ;une mise en demeure portant sur la somme de 2 006,71 euros, en date du 25 août 2023, dont l’accusé de réception est revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé ».
Le défendeur ne conteste pas ce montant.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [M] [B] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 3 942,88 euros, après déduction des frais de mise en demeure et de suivi de contentieux.

Il convient, en conséquence, de condamner Monsieur [M] [B] au paiement de la somme de 3 942,88 euros, au titre des charges dues à la date du 20 janvier 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 25 août 2023 pour la somme de 2 006,71, et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c'est-à-dire ceux exposés pour l'avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n'est pas le cas à titre d'exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d'honoraires du syndic. En effet, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d'honoraires supplémentaires, n'en change pas la nature.

En l'espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [M] [B], la somme de 64,80 euros correspondant aux frais de mise en demeure en date des 28 février 2022, 24 février 2023 et 25 août 2023, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l'article 10-1 susvisé.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [M] [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 64,80 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Il résulte de ces textes que la carence répétée et persistance d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges engendre nécessairement un préjudice à la copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] sollicite le paiement de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 2 500 euros, invoquant la résistance abusive de Monsieur [M] [B] qui ne règle pas ses charges de copropriété depuis plusieurs mois.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni du préjudice financier certain et direct allégué. Il ne démontre pas la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, le défendeur sollicite des délais de paiement sur 36 mois, auquel le syndicat est opposé. Il déclare connaître des difficultés financières dues au non-paiement du loyer par son locataire. Il ne justifie pas de ses ressources ni de ses charges.

En l’absence de justificatifs quant à sa situation personnelle et financière, et au regard tant des besoins du syndicat des copropriétaires, qui s’y oppose, que des délais de paiement dont il a, de fait, bénéficié, la demande reconventionnelle de Monsieur [M] [B] de délais pour s'acquitter du paiement de la dette sera rejetée.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [B] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles  
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des circonstances du litige, il convient de condamner Monsieur [M] [B] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 500 euros en application de l’article précité et sera débouté de sa demande formulée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
 
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [M] [B] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS CABINET TABONI, la somme de 3 942,88 euros, au titre des charges dues à la date du 20 janvier 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 25 août 2023 pour la somme de 2 006,71 euros, et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [M] [B] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS CABINET TABONI, la somme de 64,80 euros au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS CABINET TABONI, de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [M] [B] de sa demande reconventionnelle en délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [M] [B] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS CABINET TABONI, la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [M] [B] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [B] aux entiers dépens de la présente instance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier Le juge