TJ 93008, 24 mars 2025, RG 24/05114

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/05114 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZNPH

Minute : 25/331

Monsieur [M] [J]
Représentant : Me Carine LE BRIS-VOINOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0434

C/

Monsieur [H] [P]
Madame [C] [S]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 24 Mars 2025 par Madame [E] [O], en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 20 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [M] [J]
demeurant [Adresse 6]
[Localité 4]

représenté par Me Carine LE BRIS-VOINOT, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS:

Monsieur [H] [P], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

Madame [C] [S], demeurant [Adresse 2]
[Localité 4]

comparante en personne

D'AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 novembre 2023, Monsieur [M] [J] a donné à bail à Monsieur [H] [P] et Madame [C] [S] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 874,00 euros, et 126 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2024, Monsieur [M] [J] a fait signifier à Monsieur [H] [P] et Madame [C] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2000 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2024, Monsieur [M] [J] a fait assigner Monsieur [H] [P] et Madame [C] [S] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [P] et Madame [C] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,supprimer le délai de deux mois suivants le commandent de quitter les lieux,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs,condamner solidairement Monsieur [H] [P] et Madame [C] [S] au paiement des sommes suivantes :4159.01 euros au titre de la dette locative arrêtée au 21 mai 2024, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, la conservation du dépôt de garantie pour sureté de sa créance,1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens,
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 8] le 6 juin 2024.

À l'audience du 20 janvier 2025, Monsieur [M] [J], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8846.01 euros arrêtée au 31 décembre 2024. Il s’en rapporte s’agissant de l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [M] [J] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [H] [P] et Madame [C] [S] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 21 mars 2024. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [H] [P] et Madame [C] [S] ne contestent pas le principe de la dette. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 500 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de leurs prétentions, Madame [S] fait état d’une addiction aux jeux de Monsieur [P] ayant conduit à des impayés de loyers par de dernier. A ce jour elle a repris la gestion du budget familial et s’engage à résorber la dette.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 24 mars 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 23 janvier 2025, Monsieur [M] [J] a adressé un décompte actualisé avec une dette en baisse à 7346,01 euros au 6 janvier 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 6 juin 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [M] [J] aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 13 novembre 2023, du commandement de payer délivré le 21 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 6 janvier 2025 que Monsieur [M] [J] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 159.01 euros imputée pour des frais.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [H] [P] et Madame [C] [S] à payer à Monsieur [M] [J] la somme de 7187 euros, au titre des sommes dues au 6 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement compte tenu des versements effectués depuis le commandement de payer et l’assignation.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 21 mars 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 2 mai 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 13 novembre 2023 à compter du 3 mai 2024.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [H] [P] et Madame [C] [S] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière sont donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [H] [P] et Madame [C] [S] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En conséquence, il y a lieu d’octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [H] [P] et Madame [C] [S] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d'une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur les modalités de l’expulsion

Sur la demande d'astreinte

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [H] [P] et Madame [C] [S] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [H] [P] et Madame [C] [S]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 3 mai 2024, Monsieur [H] [P] et Madame [C] [S] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [H] [P] et Madame [C] [S] à son paiement à compter de 3 mai 2024, jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus.

Sur la conservation du dépôt de garantie

Selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans le délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception des clefs au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant de sommes restantes dues au bailleur. Il est restitué dans le délai d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.
 
Si le dépôt de garantie permet de garantir au bailleur les sommes dues en fin de bail, son sort est déterminé à la date de la remise des clefs.
 
En l'espèce, il n'y a pas lieu d'autoriser les bailleurs à conserver le dépôt de garantie avant cette date. Il convient de rejeter la demande à ce titre.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [P] et Madame [C] [S] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [H] [P] et Madame [C] [S] à payer à Monsieur [M] [J] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS