TJ 13055, 16 janv. 2025, RG 24/05540

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Avril 2025
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 16 Janvier 2025

GROSSE :
Le 04 avril 2025
à Me CERMOLACCE Pascal
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 04 avril 2025
à Me DI COSTANZO
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/05540 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5NC6

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [S], [P] [N] épouse [F]
née le 29 Août 1972 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Pascal CERMOLACCE, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [X], [L], [T] [F]
né le 04 Juin 1971 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Pascal CERMOLACCE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [D] [J]
né le 05 Janvier 1973 à LIBAN (2090), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [V] [J]
née le 27 Juin 1976 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 28 avril 2015 avec effet au 25 août 2015, Madame [Z] [F], usufruitière, a donné à bail à Monsieur [D] [J] une maison située [Adresse 2], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction.

Le 9 novembre 2023, Madame [Z] [E] veuve [F], Monsieur [T] [F] et Monsieur [X] [F] ont fait délivrer à Monsieur [D] [J] et son épouse Madame [V] [J], un congé pour reprise à usage de résidence principale au profit de Monsieur [X] [F], avec effet au 24 août 2024.

Par acte notarié de cession à titre de licitation ne faisant pas cesser l’indivision du 14 décembre 2023, Madame [S] [N] épouse [F], est devenue propriétaire indivis de la maison avec son époux Monsieur [X] [F].

Malgré une sommation d’avoir à quitter les lieux délivré le 1er août 2024, les époux [J] se sont maintenus dans les lieux.

Par assignation du 9 septembre 2024, Madame [S] [N] épouse [F] et Monsieur [X] [F] ont attrait Monsieur [D] [J] et Madame [V] [J] devant le juge du contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé, aux fins d'obtenir la validation du congé pour reprise, l’expulsion des époux [J] et tout occupant de leur chef, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, le magistrat de céans se réservant la liquidation de cette astreinte, et leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer avec charges jusqu’à libération des lieux, outre la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les entiers dépens comprenant le coût du congé délivré le 9 novembre 2023 et le procès-verbal de constat du 23 août 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 novembre 2024, renvoyée à la demande des parties et plaidée le 16 janvier 2025.

Lors des débats, représentées par leur conseil respectif, les parties se sont référées à leurs conclusions déposées.

Les époux [F] ont demandé le bénéfice de l’acte introductif d’instance. Ils ont exposé en substance que le congé était régulier en la forme et au fond. Les locataires sont devenus occupants sans droit ni titre depuis l’expiration du bail. Leur expulsion est donc fondée, sous astreinte compte tenu de leur inertie et mauvaise foi.

Les époux [J] ont sollicité un délai de trois mois pour quitter les lieux, et la condamnation des époux [F] à leur payer une somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.

Les époux [J] ont fait valoir leur bonne foi et leurs diligences pour se reloger. Ils ont souligné essentiellement : ne pas avoir soulevé l’incompétence du juge des référés au profit du juge du fond qui tranche habituellement les procédures de validation de congé ; être à jour des loyers et avoir occupé le bien en bon père de famille durant plus de dix ans ; avoir proposé d’acquérir la maison mise en vente en raison de dissensions au sein de l’indivision [F] ; avoir conclu rapidement l’achat d’un bien immobilier qui exige cependant des travaux avant leur installation en janvier 2025 ; enfin des ennuis de santé de Monsieur [J] et la charge de trois enfants.

Pour le surplus des moyens développés par les parties, il convient de se référer à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Le délibéré a été fixé au 3 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS,

Sur la demande de validation du congé pour reprise

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ; qu’il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La constatation de la régularité d’un congé n’excède pas les pouvoirs du juge des référés en l’absence d’une contestation sérieuse ayant vocation à être tranchée par le seul juge du fond.

En application des dispositions de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut six mois avant l'expiration du bail, donner congé des lieux loués pour habiter ; qu’à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Le même article ajoute que lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise ; qu’en cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ; qu’à la date d'effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre.

En l'espèce, le bail a été conclu avec effet le 25 août 2015 pour une durée de trois ans renouvelables. Un congé pour reprise a été délivré par huissier de justice aux deux époux [J] par huissier de justice le 9 novembre 2023 avec effet au 24 août 2024.

Les délais légaux et la forme du congé ont été respectés.

Le motif du congé, soit la reprise par l’un des coindivisaires, Monsieur [X] [F], n’est pas querellé.

La régularité du congé pour reprise n’est pas contestée par les époux [J].

En conséquence, il conviendra de :
- dire que le congé pour reprise délivré le 9 novembre 2023 aux époux [J] avec effet au 24 août 2024 est parfaitement valable,
- constater que les époux [J] ainsi que tout occupant de leur chef, sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 25 août 2024 ;
- condamner solidairement les époux [J] à payer aux époux [F] une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au dernier loyer pratiqué avec charges, due depuis le 24 août 2024 jusqu'à la libération effective des lieux, en deniers et quittance.

Sur la demande de délais pour quitter

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, les époux [J] justifient de démarches réelles et sérieuses de relogement, de problèmes de santé au sein de la famille et de leur bonne foi dans leurs engagements de locataires. Les époux [F] n’ont pas signalé de difficultés particulières ou d’urgence à reprendre leur bien.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande formée par les époux [J] en leur accordant un délai pour quitter les lieux, soit jusqu’au 30 juin 2025.

A l’issue de ce délai et sans départ volontaire des lieux, les époux [F] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique. Il n’y a pas lieu à ce stade, d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte, la résistance des époux [J] à la décision de justice n’étant pas établie et l’allocation d’une indemnité d’occupation compensant le préjudice de jouissance du propriétaire.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [F] les frais exposés pour la présente instance. Par suite, il conviendra de condamner in solidum les époux [J] à leur payer une somme de 400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Succombant, les époux [F] supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris le coût du constat d’huissier du 23 août 2024 mais hors coût du congé pour reprise qui n’a été délivré qu’à la seule convenance des demandeurs.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,