TJ 13055, 15 févr. 2024, RG 23/04392

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Avril 2024
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 15 Février 2024

GROSSE :
Le 11 avril 2024
à Me GARIDOU
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 11 avril 2024
à Me THAREAU
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 23/04392 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3UCK

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [P] [B] [V] [F]
née le 30 Juillet 1967 à [Localité 3] (13)
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Livia GARIDOU, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [J] [Z] [W]
né le 20 Octobre 1980 à [Localité 2] (TUNISIE)
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Aymeric THAREAU, avocat au barreau de MARSEILLE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13206-2023-004704 du 10/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

EXPOSE DU LITIGE

Un contrat de bail a été signé le 29 juin 2019 entre Monsieur [N] [F] et Monsieur [J] [Z] [W], concernant un appartement situé au [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 480 euros outre 30 euros de provision pour charges.

Madame [P] [B] [V] [F], nue-propriétaire du bien susvisé depuis le 15 janvier 2010, en détient la pleine propriété depuis le 24 mars 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [P] [B] [V] [F] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 mai 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et prétentions, Madame [P] [B] [V] [F] a fait assigner Monsieur [J] [Z] [W] en référé devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 17 août 2023.

L’affaire, après des renvois, a été appelée et retenue à l’audience du 15 février 2024.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2024.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile,

La recevabilité de la demande en justice s’apprécie par l’examen de l’acte introductif de l’instance.

En l’espèce, l’assignation tend au constat de la résiliation du bail conclu le 29 juin 2019 entre Monsieur [N] [F] et Monsieur [J] [Z] [W], à l’expulsion de Monsieur [J] [Z] [W] de l’appartement situé [Adresse 1], ainsi qu’à sa condamnation à payer à titre provisionnel un arriéré comprenant des loyers, charges et indemnités d’occupation mensuels impayés.

Monsieur [J] [Z] [W] évoque l’absence de qualité à agir de Madame [P] [B] [V] [F].

Madame [K] [A] produit néanmoins un acte notarié en date du 14 septembre 2022, aux termes duquel Monsieur [N] [F] lui a donné mandat aux fins notamment de louer ; percevoir tous loyers, intérêts et autres revenus échus ou à échoir ; exercer toutes les poursuites nécessaires à défaut de paiement, concernant l’immeuble situé [Adresse 1].

Elle justifie ainsi d’un intérêt à agir, et son action est donc recevable à cet égard.

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Madame [P] [B] [V] [F] produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 9 mai 2023, soit deux mois au moins avant l’audience du 17 août 2023.

Son action est donc recevable à ce titre également.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a, 23 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée,

Vu le contrat de bail liant les parties,

S'il n'appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité du commandement, il peut toutefois retenir que les irrégularités affectant ce commandement sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse à l'encontre de la demande de constat du jeu de la clause résolutoire fondée sur la signification de cet acte.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [J] [Z] [W] par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2022 pour un arriéré locatif de 2 650 euros.

La régularité dudit commandement ne saurait être remise en cause du fait du mandat de gestion donné le 14 septembre 2022 par Monsieur [N] [F] à Madame [K] [A] aux fins notamment de louer ; percevoir tous loyers, intérêts et autres revenus échus ou à échoir ; exercer toutes les poursuites nécessaires à défaut de paiement, pour l’immeuble situé [Adresse 1].

Parallèlement, et quand bien même Monsieur [J] [Z] [W] conteste le montant de l’arriéré locatif s’agissant des charges locatives et de leur régularisation, il est constant que les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du bail à effet au 13 février 2023, d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [Z] [W] des lieux occupés, de le condamner à payer à la bailleresse une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 480 euros), à compter du 14 février 2023 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4, 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation, que Monsieur [J] [Z] [W] restait débiteur d’une dette locative de 3 056 euros au 7 avril 2023.

Vu le décompte actualisé au 31 janvier 2024, fixant la dette locative (loyers et indemnités d’occupation) à une somme de 5 459 euros, terme du mois de janvier 2024 inclus, déduction faite des sommes appelées au titre des charges locatives.

En effet, si des justificatifs sont produits par Madame [P] [B] [V] [F] à l’appui de ses prétentions concernant le montant demandé au titre des charges locatives, force est de constater que :

aucune régularisation annuelle des charges n’est intervenue jusqu’alors ;l’immeuble au sein duquel se trouve le logement litigieux est un immeuble collectif en monopropriété ; le contrat de bail indique comme modalités de répartition des charges : « forfaitaire » ;elle évoque dans le cadre de la présente instance une répartition des charges proportionnelle à la surface occupée par le locataire dans l’immeuble, en contradiction avec les dispositions contractuelles ;que les régularisations de charges évoquées en faveur du locataire au titre de l’année 2023 ne sont pas justifiées (absence de facture) ;
De sorte qu’il n’est pas possible, au stade du référé, de conclure à l'évidence du bien-fondé des demandes au titre des charges de copropriété, dont le mode de répartition n’est pas établi de façon précise et certaine.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Monsieur [J] [Z] [W] à payer à Madame [P] [B] [V] [F] la somme de 5 459 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2022 sur la somme de 2 650 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Vu les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicable au présent litige,

Au-delà de la situation personnelle et financière de Monsieur [J] [Z] [W], et du niveau de ses ressources comparé au montant dû, la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est pas établie.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés, de même que la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de remboursement ne peut être prononcée.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [J] [Z] [W], qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé, dont le coût du commandement de payer, et sera condamné à payer à Madame [P] [B] [V] [F] une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS