TJ 34172, 4 mars 2025, RG 24/01422

N°Minute:25/662
N° RG 24/01422 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PC7B

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 5]

JUGEMENT DU 04 Mars 2025

DEMANDEUR:

S.A.S. -ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON substitué par Maître Christel DAUDE de la SCP SCP D'AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [T] [H] épouse [Z], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Julia VEDERE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 14 Janvier 2025
Affaire mise en deliberé au 04 Mars 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 04 Mars 2025 par
Julia VEDERE, Président
assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Me Christel DAUDE
Copie certifiée delivrée à :
Le 04 Mars 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 15 avril 2021, M. [U] [N] a donné à bail à Mme [T] [H] épouse [Z] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4].

Un contrat de cautionnement visale a été signée entre le propriétaire et la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES le 20 mars 2021.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 02 avril 2024 pour un montant en principal de 1 200 euros.

Par la suite, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Mme [T] [H] épouse [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier par acte de commissaire de justice du 24 juin 2024 pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 14 janvier 2025.

A cette audience, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES - représentée par son Conseil – demande le bénéfice de l’assignation, à savoir :
à titre principal : de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation ;à titre subsidiaire : de prononcer la résiliation du contrat ;en tout état de cause :- d'ordonner l’expulsion de Mme [T] [H] épouse [Z] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et au besoin avec le concours de la force publique ;
- de condamner Mme [T] [H] épouse [Z] au paiement de la somme actualisée de 1 760 euros arrêtée au 02 avril 2024 au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 200 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;
- de condamner Mme [T] [H] épouse [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges récupérables qu'il aurait dû payer s'il était resté locataire, sur quittance subrogative, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ;
- de condamner Mme [T] [H] épouse [Z] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;
- de dire qu’il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Convoqué par actes de commissaire de justice signifiés le 24 juin 2024 à étude, Mme [T] [H] épouse [Z] ne comparait pas et n’est pas représentée.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 04 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la subrogation

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie du paiement des loyers dus par le locataire par l’existence du contrat de cautionnement Visale en date du 30 mars 2021 et la quittance subrogative du 27 avril 2024 portant sur la somme de 1760 euros correspondant aux loyers et charges impayés pour les mois de janvier à avrilr 2024.

La quittance subrogative stipule expressément que la subrogation peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par la caution.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité pour agir.

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 26 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 18 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 juin 2024 , conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 15 avril 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 02 avril 2024, pour la somme en principal de 1 200 euros représentant les loyers et charges de janvier et février 2024, en laissant un délai plus favorable de régularisation de deux mois.

Cependant, les pièces produites par la demanderesse ne permettent pas de dire si ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, compte tenu de la production d’un décompte de la dette locative qui s’arrête au mois d’avril 2024, sans possibilité de vérification d’une régularisation de la dette dans les deux mois du commandement.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

- sur la résiliation judiciaire

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)".

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil, tel qu'apprécié au jour de l'audience.

En l’espèce, il est constaté par la production du décompte du 03 juin 2024 que la locataire n’a pas réglé son loyer des mois de janvier et février 2024, puis qu’il y a lieu un règlement partiel des mois de mars et avril 2024, puisque le montant de la dette ne correspond pas au loyer mensuel total (600 euros), mais à la somme de 280 euros. Aucune pièce ne permet d’établir si la locataire s’est acquitté ou non de son obligation de paiement sur les mois suivants.

Dans ces conditions, l’impayé de loyer ne revêt pas un caractère suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

Par conséquent, la demande de résiliation judiciaire du bail sera rejetée.

Sur la demande de condamnation en paiement de l'arriéré locatif

En l’espèce, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite la condamnation de Mme [T] [H] épouse [Z] au paiement de la somme de 1760 euros. Elle produit un décompte arrêté au 03 juin 2024 qui mentionne cette somme, ainsi qu’une quittance subrogative du 27 avril 2024 dans laquelle le montant de la dette locative déjà compensée auprès du bailleur est retenu à 1 760 euros.

Mme [T] [H] épouse [Z], absente, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée au paiement d’une somme de 1 760 euros avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 200 à compter du commandement de payer (02 avril 2024) et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, Mme [T] [H] épouse [Z], parties perdantes, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, Mme [T] [H] épouse [Z] sera condamné à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS