TJ 13055, 12 sept. 2024, RG 24/03326

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 07 Novembre 2024
Président : Madame ATIA,
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :
Le 08 novembre 2024
à Me Clarisse BAINVEL
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 08 novembre 2024
à Mme [M] [G]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/03326 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5AEK

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Clarisse BAINVEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [M] [G], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 30 janvier 2014, la société anonyme (SA) de logement et gestion immobilière pour région méditerranéenne (LOGIREM) a donné à bail à Madame [L] [B] et à Madame [M] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 519,39 outre 180,60 euros de provisions sur charges, 37,80 euros au titre de l’eau chaude et 35,80 au titre de la consommation d’eau froide.

Selon avenant du 6 décembre 2017, Madame [L] [B] s’est désolidarisée du contrat de bail.

La SA LOGIREM a été absorbée par voie de fusion par la SA ERILIA suivant arrêté préfectoral en date du 27 juin 2024.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [M] le 7 juin 2022 un commandement de payer aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 530,73 euros, en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2024, la SA LOGIREM a fait assigner Madame [M] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- recevoir la société LOGIREM en ses demandes, les disant bien fondées,
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion,
- constater que, par le jeu de la clause résolutoire, le bail consenti par la société LOGIREM à Madame [M] [B] est résolu de plein droit depuis le 7 août 2022, et que cette dernière occupe sans droit ni titre le logement depuis cette date,
- condamner Madame [M] [B] à payer à la société LOGIREM la somme provisionnelle de 3. 203,49 euros au titre de sa dette locative, correspondant aux loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation dues, arrêtée à la date du 24 avril 2024,
- condamner Madame [M] [B] à payer à la société LOGIREM une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des derniers loyers prévus au bail d’habitation, soit 581,55 euros par mois d’occupation sans droit ni titre, charges en sus, aux mêmes conditions d’indexation et de révision, du 25 avril 2024 jusqu’à complète libération des lieux loués ;
- ordonner l’expulsion de Madame [M] [B] et de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens, de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clés de l’appartement,
- autoriser la société LOGIREM, propriétaire, à l’expulser des lieux avec le concours de la force publique si besoin, en faisant procéder s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance d’un serrurier, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera comme à cet effet, assisté, le cas échéant, d’un technicien, séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers et charges échus et locatives ;
- condamner Madame [M] [B] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation outre les frais d’exécution de la décision à intervenir,
- condamner Madame [M] [B] à payer à la société LOGIREM la somme de 800 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, la SA LOGIREM expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 7 juin 2022 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 12 septembre 2024.

A cette audience, la SA ERILIA, venant aux droits de la SA LOGIREM, représentée par son conseil a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 4.137,62 euros, selon décompte en date du 31 août 2024, terme d’août inclus. Elle indique une reprise des paiements et s’en rapporte.

Madame [M] [B], comparant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle indique avoir un enfant à charge et souhaiter rester dans les lieux, faisant valoir une situation personnelle et financière difficile suite à la suspension de l’allocation logement depuis environ une année.

Un diagnostic social et financier a été établi le 6 mai 2024.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 7 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ERILIA justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 8 juin 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 06 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 30 janvier 2014, suivi d'un avenant du 6 décembre 2017 contient une clause résolutoire (article 6.6 des conditions générale) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 juin 2022 pour la somme en principal de 2.530,73 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 7 août 2022.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [M] [B] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privée de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [M] [B] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [M] [B] reste devoir la somme de 4137,62 euros, à la date du 31 août 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d’août inclus.

Pour la somme au principal, il convient de déduire les frais de justice (166,74 euros) et les frais d’enquête non justifiés (32 x 7,62 euros +15,24 euros).

Madame [M] [B] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 3.711,80 euros.

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
 En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si la locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il résulte du décompte que Madame [M] [B] justifie avoir versé le montant intégral du loyer courant avant la date d'audience et les parties sont d'accord sur l'octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments, de l'ancienneté du bail, de la qualité de la bailleresse, et des propositions de règlements formulées, il convient d'accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par les parties, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Madame [M] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
· Madame [M] [B], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SA ERILIA une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, laquelle sera indexée, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, soit une somme de 966,94 euros à ce jour,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur les demandes accessoires

Madame [M] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA ERILIA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,