TJ 13055, 12 sept. 2024, RG 24/04060

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 07 Novembre 2024
Président : Madame ATIA,
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :
Le 08 novembre 2024
à Me BOUSQUET Fabien
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 08 novembre 2024
à la préfecture
Le 08 novembre 2024
à Mme [O] [I]
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/04060 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5E3O

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [W] [J]
né le 10 Novembre 1984 à [Localité 10] (13), domicilié : chez Cabinet LAUGIER-FINE, [Adresse 1]
représenté par Me Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [N] [J]
né le 15 Mars 1987 à [Localité 9], domicilié : chez [Adresse 2]
représenté par Me Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [X] [J] épouse [E]
née le 12 Novembre 1988 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [O] [I]
née le 02 Février 1996 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]
non comparante (présente à l’appel des causes, absente lors des débats)

Monsieur [Z] [I]
né le 14 Juillet 1964 à [Localité 10] (13), demeurant [Adresse 8]
non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 1er avril 2019, Madame [T] [Y], représentée par sa mandataire, la société Pourtal, a consenti à Madame [O] [I] un bail d'habitation portant sur appartement situé au [Adresse 4], premier étage, dans le septième [Localité 7] moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 525 euros, outre 75 euros de provisions sur charges.

Monsieur [Z] [I] s’est porté caution de Madame [O] [I] selon acte sous seing privé du 26 février 2019. Il a également signé le contrat de bail.

Madame [T] [Y] est décédée le 2 novembre 2021.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [O] [I] le 19 mars 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 4.111,05 euros en principal. Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [Z] [I] le 2 avril 2024

Par acte de commissaire de justice du 14 juin 2024, Monsieur [W] [J], Monsieur [N] [J] et Madame [X] [J] épouse [E], en leurs qualités d’héritiers de Madame [T] [Y], représentés par leur mandataire, la société Cabinet Laugier-Fine, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, ont fait assigner en référé Madame [O] [I] et Monsieur [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection, afin d'obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,l'expulsion immédiate de Madame [O] [I] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,la condamnation solidaire de Madame [O] [I] et de Monsieur [Z] [I] au paiement à titre provisionnel, de la somme de 4.024,39 euros, avec intérêts légaux à compter de l’assignation,la condamnation solidaire de Madame [O] [I] et de Monsieur [Z] [I] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer, charge en sus, jusqu'à libération définitive des lieux,la condamnation solidaire de Madame [O] [I] et de Monsieur [Z] [I] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance, outre les frais d’exécution.
Un diagnostic social et financier a été établi le 15 juillet 2024.

A l'audience du 12 septembre 2024, Monsieur [W] [J], Monsieur [N] [J] et Madame [X] [J] épouse [E], représentés par leur conseil, ont réitéré les termes de leur assignation et ont actualisé le montant de leur créance à la somme de 3.391,57 euros.

Madame [O] [I], comparant en personne lors de l’appel des causes n’était pas présente lors des débats.

Elle a remis une demande écrite au conseil des demandeurs aux termes de laquelle elle a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, Monsieur [W] [J], Monsieur [N] [J] et Madame [X] [J] épouse [E] s’en rapportant sur cette demande.

Cité à étude, Monsieur [Z] [I] n’est ni comparant ni représenté.
La décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la qualité pour agir de Monsieur [W] [J], Monsieur [N] [J] et Madame [X] [J] épouse [E]

Monsieur [W] [J], Monsieur [N] [J] et Madame [X] [J] épouse [E] justifient de leur qualité pour agir par la production d’un acte de notoriété du 14 janvier 2022 établissant leurs qualités d’héritiers de Madame [T] [Y].

Sur la recevabilité

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 14 juin 2024 a été dénoncée le 17 juin 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

Par conséquent, Monsieur [W] [J], Monsieur [N] [J] et Madame [X] [J] épouse [E] sont recevables en leurs demandes.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 1er avril 2019 contient une clause résolutoire (article 13 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 mars 2024, pour la somme en principal de 4.111,05 euros.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 mai 2024.

Madame [O] [I] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

En application des dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

L’acte de cautionnement du 2 avril 2024 est versé au débat par les requérants.

Madame [O] [I] et Monsieur [Z] [I] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour les propriétaires dont l'occupation indue de son bien les a privés de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [O] [I] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 678,01 euros actuellement, et de condamner solidairement Madame [O] [I] et Monsieur [Z] [I] à son paiement.

Le décompte produit en demande, indique un solde débiteur de 3.391,57 euros dont il convient de déduire les charges non justifiées (160+55), les frais de procédure (321,31 euros) relevant des dépens, et de relance relevant des frais irrépétibles (15 euros).

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et des décomptes fournis que Madame [O] [I] et Monsieur [Z] [I] restent devoir la somme de 2.840,26 euros, à la date du 5 septembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers, charges impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de septembre inclus.

Pour la somme au principal, les défendeurs, non comparants lors des débats, ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.

Madame [O] [I] et Monsieur [Z] [I] sont donc condamnés solidairement, par provision, au paiement de la somme de 2.840,26 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2024, date de l’assignation.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif au 5 septembre 2024 indique que les trois derniers versements interviennent les 16 avril (500 euros), 17 juin (500 euros) et 9 août 2024 (550 euros).

En l’absence de reprise du versement du loyer courant avant l’audience, les conditions d’octroi d’un délai de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

L’aide au logement est toujours versée aux bailleurs. Le diagnostic social et financier indique que Madame [O] [I], célibataire, perçoit un salaire de 1.500 euros, outre des prestations sociales, dont l’aide au logement d’un montant de 350 euros, pour un revenu total de 2 .295 euros, avec un enfant à charge. Le reliquat de loyer après déduction de l’aide au logement est de 328 euros. Sur les six derniers mois, sur les reliquats de loyers à sa charge pour une somme totale de 1.968 euros, Madame [O] [I] règle une somme de 1.550 euros.
Il lui sera accordé un délai de paiement de vingt-quatre mois en application de l’article 1343-5 du code civil.

La demande suspension des effets de la clause résolutoire sera en revanche rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [O] [I] et Monsieur [Z] [I], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [W] [J], Monsieur [N] [J] et Madame [X] [J] épouse [E], Madame [O] [I] sera condamnée à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,