TJ 13055, 12 sept. 2024, RG 24/04130

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 07 Novembre 2024
Président : Madame ATIA,
Greffier : Madame DEGANI,
Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :
Le 08 novembre 2024
à Me Julian METENIER
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EXPEDITION :
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N° RG 24/04130 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5FES

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. MAEVA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Julian METENIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [H] [I] né le 20 Septembre 1971 à [Localité 6], domicilié [Adresse 1] et demeurant [Adresse 5]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 14 mars 2022, la société civile immobilière (SCI) MAEVA a donné à bail à Monsieur [H] [I] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 430 euros, outre 10 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI MAEVA a fait signifier à Monsieur [H] [I] par acte de commissaire de justice en date du 19 octobre 2023 un commandement de payer la somme de 7.740 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2024, la SCI MAEVA, prise en la personne de son gérant, a fait assigner Monsieur [H] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- juger acquise la clause résolutoire du contrat de location meublée à usage d’habitation conclu en date du 14 mars 2022 entre la Société SCI MAEVA et Monsieur [H] [I] sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner, au besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion pure, simple et immédiate de Monsieur [H] [I] ainsi que de tout occupant de son chef du bien sis [Adresse 2],
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur [H] [I],
- condamner [H] [I] à payer au profit de la Société SCI MAEVA la somme à parfaire au jour de l’exécution et augmentée des intérêts de droit à compter de l’Assignation de 10.750 euros au titre de l’arriéré de loyer dû,
- fixer à la somme de 520 euros le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [H] [I] à compter de la résiliation du contrat de bail, à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la Société SCI MAEVA expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 19 octobre 2023 et ce pendant plus de deux mois.

A l’audience du 12 septembre 2024, la Société SCI MAEVA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [H] [I] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 novembre 2024.

Conformément à l'autorisation donnée par le président avant la clôture des débats, la Société SCI MAEVA a adressé le titre de propriété du bien situé au [Adresse 2].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 28 juin 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 12 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société civile immobilière (SCI) MAEVA justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le contrat de bail en date du 14 mars 2022 contient une clause résolutoire rédigée dans les termes suivants : « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, un mois après un commandement demeuré infructueux ». Cette clause ne stipulant pas un délai d'au moins deux mois pour régulariser l'impayé comme exigé par les dispositions d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 et l'appréciation de sa validité excédant les pouvoirs du juge des référés, la constatation de l'acquisition d'une telle clause se heurte à une contestation sérieuse et il n'y a pas lieu à référé sur cette demande comme sur celles, subséquentes, d'expulsion et d'allocation d'une provision au titre d'une indemnité d'occupation.

A ce titre, il importe peu que le commandement délivré mentionne le délai exigé par la loi, la possibilité pour un tel acte de régulariser une clause qui ne serait pas conforme à la loi relevant, là encore, du juge du fond.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Monsieur [H] [I] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [H] [I] reste devoir la somme de 10.750 euros, à la date du 17 juin 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés, terme du mois de mai inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [H] [I], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [H] [I] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 10.750 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Société SCI MAEVA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,