TJ 91228, 27 mars 2025, RG 24/01344

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité
[Adresse 2]
[Localité 8]

N° minute : 347

Références : R.G N° N° RG 24/01344 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QM4S

JUGEMENT

DU : 27 Mars 2025

Société [Localité 10]

C/

Mme [R] [E]

M. [W] [E]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 27 Mars 2025.

DEMANDERESSE:

Société [Localité 10]
[Adresse 3]
[Localité 9]
représentée par M. [T] [V] régulièrement muni d’un pouvoir

DEFENDEURS:

Madame [R] [E]
[Adresse 4]
[Localité 7]
non comparante, ni représentée

Monsieur [W] [E]
[Adresse 4]
[Localité 6]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 21 Janvier 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :
À : + 1CCC à [Localité 10]
+ 1CCC à M. [E]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 septembre 2023, la société [Localité 10] a consenti un bail d’habitation sous la forme d’un contrat de location aux fins de réhabilitation, à M. [W] [E] et Mme [R] [E] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Adresse 11] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 806,28 euros. Au terme de ce contrat, la société [Localité 10] a loué les lieux avec effet rétroactif à la date du 17 février 2022 date d’une précédente décision de justice ayant résilié le bail.

Par actes de commissaire de justice du 8 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3653,50 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 7 mars 2024 terme de février inclus dans un délai de deux mois.

Par assignations délivrées le 11 juin 2024, la société [Localité 10] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Évry-Courcouronnes pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [W] [E] et Mme [R] [E] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
3918,52 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,les loyers dus du 6 juin 2024 jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

prétentions et moyens des parties

À l'audience du 21 janvier 2025, la société [Localité 10] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance réactualisant la dette à la somme de 1176.63 euros terme de décembre 2024 inclus. Au soutien de ses prétentions elle fait valoir que les loyers sont payés de manière irrégulière en dépit d’une précécente réhabilitation du bail.

M. [W] [E] ne conteste pas le montant des sommes réclamées. Il explique les impayés de loyers par l’instabilité des ressources de son épouse, et des difficultés financières qui se sont accumulées. Il indique que le couple à deux enfants à charge et ne percoivent pas les APL, avec des revenus mensuels de 3000 euros environ. Il sollicite des délais de paiement et propose de verse la somme de 50 euros en plus du loyer courant afin de pouvoir se maintenir dans les lieux.

La Société [Localité 10] a indiqué ne pas être opposé aux délais sollicités.
Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [R] [E] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

La société [Localité 10] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
L’assignation a en outre été communiquée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Essonne le 11 mars 2024.

1.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui leur a été signifié le 8 mars 2024, M. [W] [E] et Mme [R] [E] n’ont manifestement pas réglé la dette locative de 3653,50 euros qui y était mentionnée.

La société [Localité 10] verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 janvier 2025, M. [W] [E] et Mme [R] [E] lui devaient la somme de 1176,63 euros, soustraction faite des frais de procédure. Il ressort du décompte produit que depuis la réhabilitation du bail résilié que le paiement des loyers a été irréguliers, qu’aucun versement n’est intervenu entre décembre 2023 et mars 2024 puis entre avril 2024 et août 2024 et ensuite le paiement des loyers n’a été effectué que tous le deux mois avec un dernier versement de 2515, 68 euros le 5 janvier 2025.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer la somme de 1176,63 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [W] [E] et Mme [R] [E] et leur expulsion.

Cependant, l’article 1228 du code civil dispose que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » et l’article 1343-5 du même code dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, M. [W] [E] et Mme [R] [E] justifient avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer et être en mesure d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts de la bailleresse. Dans ces circonstances, ils seront autorisés à se libérer de leur dette locative dans les conditions qui seront précisées ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu'à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, le bail sera immédiatement résilié sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résolution du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé au montant du loyers augmenté des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société [Localité 10] ou à son mandataire.

2.Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [W] [E] et Mme [R] [E], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société [Localité 10] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,