TJ 77284, 12 mars 2025, RG 24/05545

Min N° 25/00309
N° RG 24/05545 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDY6V

S.C.I. [Adresse 1]

C/
Mme [K] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 mars 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 1]
[Adresse 6]
[Localité 5]

représentée par Me Corinne MAGALHAES, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [K] [L]
[Adresse 1]
[Adresse 8]
[Localité 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel, Magistrat
Greffier : Mme DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 15 janvier 2025

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Corinne MAGALHAES

Copie délivrée
le :
à : Madame [K] [L]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 13 janvier 2022, ayant pris effet le 25 janvier 2022, la SCI [Adresse 7] a donné à bail à Mme [K] [L] un logement situé [Adresse 2], à Rozay-en-brie (77 540) pour un loyer mensuel initial de 329 euros, des provisions mensuelles sur charges de 45 euros, outre un dépôt de garantie de 329 euros.

Invoquant des impayés, la SCI [Adresse 7] a, par acte de commissaire de justice du 14 mai 2024, fait signifier à Mme [K] [L] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 612,94 euros, dont 1 486,96 euros au titre des loyers et charges impayés de janvier 2023 à avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 05 novembre 2024, la SCI [Adresse 7] a fait assigner Mme [K] [L] à l’audience du 15 janvier 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail ;
- ordonner l'expulsion de Mme [K] [L] et de tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un commissaire de police et d'un serrurier, si besoin est ;
- ordonner le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux dans tel garde-meuble ou en tout autre lieux, à son choix, aux frais, risques et périls de la partie expulsée ;
- juger que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 et R. 433-1 et R. 433-7 du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner Mme [K] [L] à lui payer la somme de 3 874,45 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2024 ;
- condamner Mme [K] [L] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer contractuel et des charges jusqu'à parfaite libération des lieux ;
- condamner Mme [K] [L] à lui payer la somme de 845 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le cout du commandement de payer.

À l'audience du 15 janvier 2025, la SCI [Adresse 7], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l'acte introductif d'instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 5 536,17 euros selon décompte arrêté au 13 janvier 2023, échéance de janvier 2025 incluse. Elle précise que lle dernier courant réglé l'a été en février 2024 et que le loyer courant s'élève à 415,43 euros.

Mme [K] [L] ne comparaît pas, ni n'est représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution de la défenderesse

L'article 473 du code de procédure civile prévoit que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En outre, l'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, bien que régulièrement assignée à étude, Mme [K] [L] n'était ni présente ni représentée lors de l'audience. La présente décision étant susceptible d'appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l'article 472 susmentionnées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application du I de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique.

En l’espèce, alors que la dette locative était supérieure à deux fois le montant du loyer mensuel, la SCI [Adresse 7] justifie avoir saisi la CCAPEX le 15 mai 2024.

Aux termes de l'article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l'assignation, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, la SCI [Adresse 7] justifie qu'une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 06 novembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

La SCI [Adresse 7] est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l'espèce, le bail signé le 13 janvier 2022, le commandement de payer délivré le 14 mai 2024 et le décompte de la créance actualisé au 13 janvier 2025, démontrent l'existence d'une dette locative de Mme [K] [L] à l'égard de la bailleresse.

Ce décompte produit tient compte des sommes versées par la locataire. Il fait apparaître, au 13 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, une dette locative de 5 536,17 euros euros.

Dans ces conditions, il convient de condamner Mme [K] [L] à payer à la SCI [Adresse 7] la somme de 5 536,17 euros au titre de la dette locative arrêtée au 13 janvier 2023, échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 486,96 euros à compter du 14 mai 2024, date du commandement de payer, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 13 janvier 2022 comporte, en son article VIII, une clause résolutoire stipulant qu'à défaut de paiement à l'échéance des loyer et charges aux termes convenus, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 14 mai 2024, la SCI [Adresse 7] a fait commandement à Mme [K] [L] de payer la somme de 1 486,96 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans leur intégralité dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 15 juillet 2024.

Par conséquent, en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, Mme [K] [L] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, la SCI [Adresse 7] sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi que tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

En application des articles 1730 du code civil et 1240 du code civil, Mme [K] [L] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la date de résiliation du bail égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 415,43 euros au 01er janvier 2025), et ce jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [K] [L] aux dépens de l'instance, en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 14 mai 2024.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI [Adresse 7] les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Mme [K] [L] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l'article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS