TJ 77284, 12 mars 2025, RG 24/05345

Min N° 25/00308
N° RG 24/05345 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDYN3

M. [T] [M]

C/
M. [E] [Z]
Mme [U] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 mars 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [M]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Me François MEURIN, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 3]

comparant

Madame [U] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel, Magistrat
Greffier : Mme DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 15 janvier 2025

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me François MEURIN

Copie délivrée
le :
à : Monsieur [E] [Z] et Madame [U] [Z]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 08 octobre 2021, ayant pris effet le même jour, M. [T] [M] a donné à bail à M. [E] [Z] et Mme [U] [I] épouse [Z] (ci-après, les époux [Z]) un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 1 380 euros, des provisions mensuelles sur charges de 20 euros, outre un dépôt de garantie de 1 000 euros.

Invoquant des impayés, M. [T] [M] a, par actes de commissaire de justice du 22 août 2024, fait signifier à aux époux [Z] un commandement d’avoir à payer la somme de 3 075,61 euros, dont 2900 euros au titre des loyers et charges de juin à août 2024.

Par actes de commissaire de justice du 06 novembre 2024, M. [T] [M] a fait assigner les époux [Z] à l’audience du 15 janvier 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement, en prononcer la résiliation judiciaire ;
- ordonner, sans le délai de deux mois prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures d'exécution ou subsidiairement dans des délais réduits, l'expulsion des époux [Z] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- ordonner la séquestration du mobilier dans les lieux occupés dans tel lieu que les locataires désigneront, à leur frais;
- condamner solidairement les époux [Z] à lui payer la somme de 4 450 euros au titre de la dette locative, échéance d'octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 22 août 2024 sur la somme de 2 900 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus ;
- condamner solidairement les époux [Z] à lui payer une indemnité d'occupation égale à une fois et demi le montant des loyers et charges soit la somme de 2 100 euros par mois, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'au complet déménagement des lieux et remise des clés au bailleur ;
- condamner in solidum les époux [Z] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 22 août 2024.

À l'audience du 15 janvier 2025, le président a sollicité M. [T] [M], sur le fondement de l'article 446-3 du code de procédure civile, afin qu'un décompte actualisé soit transmis à la juridiction d'ici 29 janvier 2025 inclus qui justifierait de la prise en compte des derniers règlement du locataire.

M. [T] [M], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de l'acte introductif d'instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 4 039,92 euros selon décompte arrêté au 09 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse. Il précise s'opposer à tous délais de paiement.

M. [E] [Z], après avoir décrit ses charges et ressources, sollicite de plus larges délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois, afin d'apurer la dette, ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

Mme [U] [Z] n'a pas comparu et n'était pas représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

Par courrier électronique du 16 janvier 2025, M. [T] [M] a transmis à la juridiction un décompte actualisé et a précisé ne pas s'opposer à des délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution de la défenderesse

L'article 474 du code de procédure civile prévoit qu'en cas de pluralité des défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparait pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En outre, l'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, bien que régulièrement assignée à étude, Mme [U] [Z] n'était ni présente ni représentée lors de l'audience. La présente décision étant susceptible d'appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l'article 472 susmentionnées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application du I de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au jour de l'assignation, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique.

En l’espèce, alors que la dette locative était supérieure à deux fois le montant du loyer mensuel, M. [T] [M] justifie avoir saisi la CCAPEX le 26 août 2024.

Aux termes de l'article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l'assignation, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, M. [T] [M] justifie qu'une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 11 novembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

M. [T] [M] est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

L'article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l'espèce, le bail signé le 08 octobre 2021, le commandement de payer délivré le 22 août 2024 et le décompte de la créance actualisé au 16 janvier 2021 démontrent l'existence d'un arriéré de loyers et charges dû par les locataires. La solidarité entre eux est par ailleurs prévue en page 5 du bail.

Le bailleur invoque une dette locative de 4 039,92 euros, laquelle tient compte des sommes dues au titre des loyers et charges, soit un total de 11 289,92 euros ainsi que des règlements des locataires entre juin et janvier 2024 pour un total de 7 250 euros.

Dans ces conditions, la dette locative est justifiée et il convient de condamner solidairement les époux [Z] à payer à M. [T] [M] la somme de 4 039,92 euros au titre de la dette locative arrêtée au 16 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 22 août 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2 900 euros, et sur le solde restant à compter de la notification de la présente décision, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 08 octobre 2021 comporte, en sa page 5, une clause résolutoire stipulant qu'à défaut de paiement à l'échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par actes délivrés le 22 août 2024, M. [T] [M] a fait commandement aux époux [Z] de payer la somme de 2 900 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans leur intégralité dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 23 octobre 2024, sous réserve des développements ci-dessous.

5. Sur l'expulsion et le sort des meubles

Il résulte de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, dans sa version applicable au présent litige, que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, le bailleur sollicite de pouvoir procéder à l'expulsion des époux [Z] sans délais ou subsidiairement sous des délais réduits. Il ne justifie cependant ni n'argue de la mauvaise foi des locataires ou de l'introduction dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte puisqu'ils y sont entrés au terme d'un bail locatif.

Par conséquent, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie des délais réduits, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de M. [T] [M] à ce titre et il sera autorisé à faire procéder à l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire des lieux, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Le sort du mobilier garnissant le logement sera régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

6. Sur l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L'article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23 octobre 2024 et les époux [Z] sont donc occupant sans droit ni titre depuis cette date. Le bail prévoit par ailleurs la solidarité des locataires dans leurs obligations.

M. [T] [M] ne justifie pas d'un préjudice distinct du paiement des loyers et des charges du fait de l' occupation des lieux.

Au vu des éléments du dossier, il est ainsi conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l'indemnité d' occupation de fixer celle-ci au montant du loyer et charges mensuels qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail.

Il convient donc de condamner solidairement les époux [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 1 444,96 euros au 01er janvier 2025), et ce jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise.

7. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l'article 24 n°89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, il convient de noter que l'audience s'est tenue le 15 janvier 2025 et qu'à cette date, le mois n'était pas terminé. Le dernier loyer courant doit donc être considéré comme étant celui de décembre 2024. Or, tel qu'il résulte du décompte ainsi que des échanges entre M. [T] [M] et M. [E] [Z], les locataires ont réglé 1 400 euros pour l'échéance de décembre 2024 alors que le loyer est désormais de 1 444,96 euros.

Pour autant, M. [E] [Z] a précisé que le couple avait des ressources à hauteur de 4 000 euros par mois, et avoir trois enfants à charge, ainsi que la mère du locataire. Ils ne sont pas engagé dans un crédit. Les différents règlements intervenus dernièrement démontrent pas ailleurs qu'ils se trouvent en situation de régler leur dette locataire.

Par ailleurs, le bailleur a indiqué, dans sa note en délibéré, ne pas d'opposer à des délais de paiement et a ainsi explicitement renoncé au bénéfice des dispositions d'ordre public de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande en délais de paiement selon les modalités qui seront prévues au dispositif. Les sommes dues ne porteront dès lors pas intérêt durant les délais octroyés.

Pour les mêmes motifs, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l'intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, l'expulsion des époux [Z] et de tous occupants de leur chef sera autorisée dans les conditions susmentionnées. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, les époux [Z] seront redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d'occupation dans les conditions susmentionnées.

8. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum les époux [Z] aux dépens de l'instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 22 août 2024.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [T] [M] les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum les époux [Z] à payer à M. [T] [M] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l'article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS