TJ 77284, 12 mars 2025, RG 24/04491

Min N° 25/00296
N° RG 24/04491 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDWSF

Association INITIATIVES 77

C/
Mme [B] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 mars 2025

DEMANDERESSE :

Association INITIATIVES 77
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Mme [U] [G]

DÉFENDERESSE :

Madame [B] [J]
[Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel, Magistrat
Greffier : Mme DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 15 janvier 2025

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Association INITIATIVES 77

Copie délivrée
le :
à : Madame [B] [J]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par convention de bail glissant du 30 octobre 2015, la SA TROIS MOULINS HABITAT a donné à bail à l'association INITIATIVES 77, association ayant pour but d'aider les familles en difficulté en leur proposant des logements temporaires, logement n° 602 situé [Adresse 3], à [Localité 6].

Par contrat de sous-location en date du 30 octobre 2015, à effet au même jour, l'association INITIATIVES 77 a donné à bail à Mme [B] [J] ce logement pour une durée d'un an, pour un loyer mensuel initial de 270,29 euros, des provisions mensuelles sur charges de 166,98 euros et les frais d'assurance couvrant les risques locatifs pour 12,25 euros par mois.

Invoquant des impayés, l'association INITIATIVES 77 a, par acte de commissaire de justice du 06 juin 2024, fait signifier à Mme [B] [J] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 302,92 euros dont 1 214,75 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 30 avril 2024.

Par actes de commissaire de justice du 02 octobre 2024, l'association INITIATIVES 77 a fait assigner Mme [B] [J] à l’audience du 15 janvier 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail ou prononcer sa résiliation judiciaire ;
- ordonner l'expulsion immédiate de Mme [B] [J] et de tous occupants de son chef par tous moyens, au besoin avec l'assistance de la force publique ;
- autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l'expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles de son choix, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;
- condamner Mme [B] [J] à lui payer la somme de 1 546,79 euros au titre des loyers et charges dus selon décompte arrêté au 30 septembre 2024 ;
- condamner Mme [B] [J] à lui payer le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu'à la résiliation du bail, et subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;
- condamner Mme [B] [J] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer actuel et aux charges jusqu'à complète libération des lieux, outre revalorisation légale ;
- condamner Mme [B] [J] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et de ses suites, en ce compris notamment le cout du commandement de payer, de l'assignation et de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

À l'audience du 15 janvier 2025, le président a sollicité l'association INITIATIVES 77, sur le fondement de l'article 446-3 du code de procédure civile, afin qu'elle produise d'ici au 29 janvier 2025, dernier délai, le contrat de location conclu avec le propriétaire ainsi que le bail conclu avec Mme [B] [J].

Lors de cette même audience, l'association INITIATIVES 77, représentée par Mme [G] [X] munie d'un pouvoir pour ce faire, sollicite le bénéfice de l'acte introductif d'instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 1 401,22 euros selon décompte arrêté au 07 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse. Elle précise que des troubles du voisinage ont également été constatés.

Mme [B] [J] ne comparaît pas ni n'est représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

Par courrier parvenu au greffe le 15 janvier 2025, l'association INITIATIVES 77 a transmis la copie des pièces sollicitées.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution du défendeur

L'article 473 du code de procédure civile prévoit que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.
En outre, l'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, bien que régulièrement assignée à personne, Mme [B] [J] n'était ni présente ni représentée lors de l'audience. La présente décision étant susceptible d'appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l'article 472 susmentionnées.

2. Sur la loi applicable

En application de l'article 8 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, les dispositions de ladite loi ne sont pas applicables aux contrats de sous-location.

En l'espèce, il est constant que le présent litige concerne un contrat de sous-location, autorisé par la SA TROIS MOULINS HABITAT, entre l'association INITIATIVES 77 et Mme [B] [J]. Il n'est donc pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, mais aux dispositions de droit commun du code civil.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, le bail signé le 24 mars 2024 ainsi que le décompte de la créance actualisé au 07 janvier 2025 démontrent l'existence d'une dette locative de Mme [B] [J] à l'égard de l'association.

Le décompte produit tient compte des sommes versées par la locataire et fait apparaître, au 07 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, une dette locative de 1 401,22 euros.

Dans ces conditions, la dette locative est justifiée et il convient de condamner Mme [B] [J] à payer à l'association INITIATIVES 77 la somme de 1 401,22 euros au titre de la dette locative arrêtée au 07 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse.

4. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l'article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l'article 1728, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 1224 dispose que la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit, en cas d'inexécution grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l’espèce, le contrat de sous-location du 30 octobre 2015 comporte, en son article IX, une clause résolutoire stipulant qu'à défaut de paiement à l'échéance des loyers et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 06 juin 2024, l'association INITIATIVES 77 a fait commandement à Mme [B] [J] de payer la somme de 1 214,75 euros au titre des loyers et charges de retard.

Il résulte du décompte versé aux débats que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans leur intégralité dans le délai d'un mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l'expiration du délai d'un mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 07 juillet 2024.

En application des articles 1730 et 1240 du code civil, Mme [B] [J] sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi avec indexation selon les conditions prévues au contrat et la législation en vigueur, et ce jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise.

5. Sur l'expulsion et le sort des meubles

Il résulte de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, dans sa version applicable au présent litige, que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la bailleresse sollicite de pouvoir procéder à l'expulsion de Mme [B] [J] sans délais. Elle ne justifie cependant ni n'argue de la mauvaise foi de la locataire ou de l'introduction dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte puisqu'elle y est entrée au terme d'un bail locatif.

Par conséquent, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie des délais réduits, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de l'association INITIATIVES 77 à ce titre.

Dès lors, l'association INITIATIVES 77 sera simplement autorisée à faire procéder à l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire des lieux ou de meilleur accord entre les parties, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Le sort du mobilier garnissant le logement sera régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [B] [J] aux dépens de l'instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 06 juin 2024 et de l'assignation du 02 octobre 2024 sans qu'il soit besoin de préciser davantage dès lors que les autres actes demeurent, à ce stade, hypothétiques.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de l'association INITIATIVES 77 formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la procédure de surendettement actuellement en cours, il convient d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision, en application de l'article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS