TJ 13055, 6 févr. 2025, RG 24/07227

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Avril 2025
Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 06 Février 2025

GROSSE :
Le 03 avril 2025
à Me BARTON-SMITH
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 03 avril 2025
à M. [U]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/07227 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5XAH

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT- OPAC
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Pascale BARTON-SMITH, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [T] [U]
demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 28 juin 2019, EPIC 13 HABITAT a donné à bail à Monsieur [T] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 361,57 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, EPIC 13 HABITAT a fait signifier à Monsieur [T] [U] par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2024 un commandement de payer la somme de 1 595,19 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 novembre 2024, EPIC 13 HABITAT a fait assigner Monsieur [T] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire au profit du requérant quant au bail consenti à Monsieur [T] [U] et dire en conséquence que le locataire devra quitter les lieux avec tout occupant de son chef,
- ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Monsieur [T] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef ou son conjoint dans le cas ou son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
-condamner Monsieur [T] [U] au paiement des loyers dus à la datte de ce jour soit la somme de 2 019,46 euros outre les intérêts de retard.
- condamner Monsieur [T] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer actuel et aux charges jusqu’à complète libération des lieux remise des clefs au demandeur suite à un départ volontaire, soit jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire, ou jusqu’au déménagement de l’appartement par l’expulsé ou jusqu’à la fin du délai de deux mois durant lequel l’expulsé peut récupérer les meubles séquestrés,
-condamner Monsieur [T] [U] à payer au requérant la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- rendre opposable la décision à venir au conjoint ou partenaire de PACS du locataire,
-condamner Monsieur [T] [U] sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, le défendeur au paiement des dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure y compris les débours ainsi que la condamnation de la partie requise au paiement des frais de dossier SLS, des frais d’enquête sociale, que le bailleur requérant a l’obligation d’imputer.

Au soutien de ses prétentions, EPIC 13 HABITAT expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 24 juillet 2024 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 6 février 2025 au cours de laquelle, EPIC 13 HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 1 834,82 euros, selon décompte en date du 31 janvier 2025, terme de janvier inclus. Le requérant précise que le locataire a repris ses paiements et a versé 2 000 euros en janvier. Il ne s’oppose pas à l’octroi de délai de paiement et d’une clause irritante.

Monsieur [T] [U], comparaissant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il indique avoir été victime d’un accident du travail qui est à l’origine de sa dette locative car il y a eu des difficultés dans le versement de sa rente.

La présente décision susceptible d'appel est contradictoire par application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

La fiche diagnostic social et financier a été communiqué au Tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 25 novembre 2024 , soit plus de six semaines avant la première audience du 6 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, EPIC 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives à la Caisse d'allocations familiales le 19 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 9 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 28 juin 2019 contient une clause résolutoire (VIII article 16 ) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 juillet 2024 pour la somme en principal de 1 595,19 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 24 septembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [T] [U] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [T] [U] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [T] [U] reste devoir la somme de 1 576,85 euros, à la date du 31 janvier 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de janvier inclus et déduction faite des frais de procédure.

Monsieur [T] [U] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [T] [U] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 1 576,85 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 595,19 euros à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Il résulte du décompte que Monsieur [T] [U] a versé le montant intégral du loyer courant avant la date d'audience.

Compte tenu de ces éléments, de l'ancienneté du bail, et de la qualité de la bailleresse, il convient d'accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par EPIC 13 HABITAT, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
• à défaut pour Monsieur [T] [U] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
• Monsieur [T] [U], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à EPIC 13 HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n'apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de EPIC 13 HABITAT les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS