TJ 13055, 6 févr. 2025, RG 24/07211

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Avril 2025
Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 06 Février 2025

GROSSE :
Le 03 avril 2025
à Me MATTEI
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à Me ...............................................
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EXPEDITION :
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N° RG 24/07211 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5W6M

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Marie-Ange MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [V]
demeurant [Adresse 2]
non comparant

Madame [R] [V]
demeurant [Adresse 2]
non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 26 février 2010, l’Epic 13 Habitat a donné à bail à M. [Z] [V] et [R] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 368,19 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Epic 13 Habitat, venant aux droits de l’OPAC, a fait signifier à M. [Z] [V] et [R] [V] par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2024 un commandement de payer la somme de 5 086,74 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024, l’Epic 13 Habitat, venant aux droits de l’OPAC, a fait assigner M. [Z] [V] et [R] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- rejeter toute demande de délai sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil,
- ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est,
- condamner à titre provisionnel solidairement M. [Z] [V] et [R] [V] à lui payer les loyers et charges impayés au 29 octobre 2024, soit la somme de 5 547,84 euros avec intérêts légaux à compter de l’assignation ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au dernier loyer échu, charges en sus,
- condamner solidairement M. [Z] [V] et [R] [V] à payer la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, l’Epic 13 Habitat, venant aux droits de l’OPAC, expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 28 août 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 6 février 2025.

A cette audience, l’Epic 13 Habitat, venant aux droits de l’OPAC, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 6.189,84 euros, selon décompte en date du 31 janvier 2025, terme de janvier inclus.

Bien que régulièrement assignés à étude, M. [Z] [V] et [R] [V] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Conformément à l'article 474 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 14 novembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 6 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Epic 13 Habitat, venant aux droits de l’OPAC, justifie avoir signalé la situation d'impayés à la Caisse d'allocations familiales le 25 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 26 février 2010 contient une clause résolutoire (article 10) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 août 2024, pour la somme en principal de 5 086,74 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 octobre 2024.

M. [Z] [V] et [R] [V] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

M. [Z] [V] et [R] [V] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail ne contient pas une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail et l’état civil des locataires n’a pas été justifié par la partie demanderesse. Par conséquent la demande de condamnation solidaire des défendeurs sera rejetée.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [Z] [V] et [R] [V] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 616, 31 euros actuellement, et de condamner M. [Z] [V] et [R] [V] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que M. [Z] [V] et [R] [V] restent devoir la somme de 5 550,67 euros, à la date du 31 janvier 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de janvier inclus, déduction faite des frais de procédure et des frais de dossier non justifiés par le bailleur.

Pour la somme au principal, M. [Z] [V] et [R] [V], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

M. [Z] [V] et [R] [V] sont donc condamnés, par provision, au paiement de la somme de 5 550,67 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 547,84 euros à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [Z] [V] et [R] [V], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il n'apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l’Epic 13 Habitat, venant aux droits de l’OPAC, les sommes exposées par lui dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS