TJ 13055, 6 févr. 2025, RG 24/07125

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Avril 2025
Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 06 Février 2025

GROSSE :
Le 03 avril 2025
à Me DEFENDINI
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 03 avril 2025
à M. [D]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/07125 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5WNH

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC SUD
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me François DEFENDINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [K] [D]
demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 30 mars 2016, l'EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l'OPAC SUD a donné à bail à Monsieur [K] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initialement fixé à 423,14 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l'EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l'OPAC SUD a fait signifier à Monsieur [K] [D] par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2024 un commandement de payer la somme de 1 101,84 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, l'EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l'OPAC SUD a fait assigner Monsieur [K] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- condamner Monsieur [K] [D] à payer à titre provisionnel les sommes dues à ce jour au titre des loyers et charges impayées, soit 3 952,34 avec intérêts de droit à compter du prononcé de l’ordonnance sauf à parfaire ou à diminuer, sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés et suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;
- au cas où le tribunal entendrait accorder des délais de paiements au requis, la clause irritante devra nécessairement tenir compte non seulement des mensualités devant couvrir l’arriéré du loyer mais également des loyers à venir ;
- constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, si nécessaire avec le concours de la force publique ;
- condamner à payer à l'EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l'OPAC SUD une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé jusqu’à libération effective des lieux, ou reprise possession des lieux par le Commissaire de justice ;
- condamner Monsieur [K] [D] au paiement de la somme de 1000 euros au titre des dommages et intérêts ;
- condamner Monsieur [K] [D] à payer à l'EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l'OPAC SUD la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

Au soutien de ses prétentions, l'EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l'OPAC SUD expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 7 mai 2024 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 6 février 2025.

A cette audience, l'EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l'OPAC SUD, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 5 914,95 euros, selon décompte en date du 31 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus.

Monsieur [K] [D], comparaissant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il indique souhaiter rester dans les lieux, faisant valoir une situation personnelle et financière difficile et indique vouloir déposer un dossier de surendettement.

La présente décision susceptible d'appel est contradictoire par application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 15 novembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 6 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l'EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l'OPAC SUD justifie avoir signalé la situation d'impayés à la Caisse d'allocations familiales le 24 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 30 mars 2016 contient une clause résolutoire (article 16) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 mai 2024 pour la somme en principal de 1 101,84 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 7 juillet 2024.

Monsieur [K] [D] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [K] [D] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [K] [D] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [K] [D] reste devoir la somme de 5 615,72 euros, à la date du 31 décembre 2024 cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, déduction faite des frais de procédure (85 euros et 183,23 euros) et des frais de dossier et d’enquête sociale non justifiés (22,87 euros et 7,67 euros) terme du mois de décembre 2024 inclus.
 
Pour la somme au principal, Monsieur [K] [D] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.
 
Monsieur [K] [D] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 5 615,72 euros, avec les intérêts au taux légal du prononcé de la décision.
 
Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif
 
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
 
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
 
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
 
En l'espèce, Monsieur [K] [D] fait part de sa situation difficile et nous indique qu’un dossier de surendettement a été déposé mais ne nous produit aucun justificatif. De surcroît, il résulte du décompte que Monsieur [K] [D] n’a pas repris les paiements et que la dette est conséquente.

Compte tenu de ces éléments et du refus du bailleur d’octroyer des délais, il convient de rejeter la demande de Monsieur [K] [D] au titre des délais de paiements et de suspension de la clause résolutoire.
 
Sur les demandes accessoires
 
Monsieur [K] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
 
Il n'apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l'EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l'OPAC SUD les sommes exposées par lui dans la présente instance.
 
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
 

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, DECLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 mars 2016 entre l'EPIC 13 HABITAT venant aux droits de l'OPAC SUD et Monsieur [K] [D] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 7 juillet 2024 ; REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [K] [D] ;