TJ 35238, 21 mars 2025, RG 24/02569

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 17]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 14]
[Localité 12]
JUGEMENT DU 21 Mars 2025

N° RG 24/02569 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K5IV

Jugement du 21 Mars 2025
N°: 25/259

[J] [W],
[R] [W], représentés par la Société FONCIA ARMOR

C/

[Z] [V]
[B] [V], caution
[D] [V], caution

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me LE GOFF
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 21 Mars 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 10 Janvier 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 Mars 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :
M. [J] [W], représenté par la Sté FONCIA ARMOR
[Adresse 11]
représenté par Me Philippe LE GOFF, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Simon COLLOCH, avocat au barreau de RENNES

Mme [R] [W], représentée par la Sté FONCIA ARMOR
[Adresse 13]
représentée par Me Philippe LE GOFF, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Simon COLLOCH, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :
Mme [Z] [V]
[Adresse 3]
non comparante, ni représentée

M. [B] [V], en qualité de caution
[Adresse 15]
non comparant, ni représenté

Mme [D] [V], en qualité de caution
[Adresse 15]
non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 octobre 2006, Monsieur et Madame [N] [W], représentés par leur mandataire la société LEFEUVRE IMMOBILIER, ont consenti un bail d’habitation à Madame [Z] [V] concernant un logement situé [Adresse 4] à [Adresse 16] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 420 euros.
Selon un acte en donation d’usufruit reçu le 29 décembre 2014 par Maître [S], notaire associé à [Localité 17], Monsieur [J] [W] et Madame [R] [W] ont reçu de Madame [N] [M] veuve [W] l’usufruit dudit bien immobilier, étant précisé qu’il est noté dans cet acte se situer au [Adresse 8] [Localité 17].

Le paiement du loyer est garanti par les cautionnements de Monsieur [B] [V] et Madame [D] [V].

Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2023, Madame [N] [M] veuve [W] en sa qualité de nue-propriétaire, et Monsieur [J] [W] et Madame [R] [W] en leur qualité d’usufruitier, bailleurs, ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2.983,01 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Ce commandement a également été dénoncé aux cautions le 7 juin 2023.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Madame [Z] [V] le 31 mai 2023.

Par assignations du 19 et du 25 mars 2024, Monsieur [J] [W] et Madame [R] [W] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :
• Constater l’acquisition de la clause résolutoire,
• Ordonner l’expulsion de Madame [Z] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
• Condamner solidairement Madame [Z] [V], Monsieur [B] [V] et Madame [D] [V] au paiement des sommes suivantes :
o 5.380,06 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 mars 2024,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o 1.140 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 10 janvier 2025, Monsieur [J] [W] et Madame [R] [W] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance et précisent que la dette locative, actualisée au 6 janvier 2025, s’élève désormais à la somme de 2.339,76 euros.

Par ailleurs, les bailleurs expliquent que, bien que le contrat de bail fasse mention de l’adresse « [Adresse 6] », le bien se situe, en réalité, au « [Adresse 10] », conformément au plan cadastral.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à étude, à personne et à domicile, Madame [Z] [V], Monsieur [B] [V] et Madame [D] [V] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [J] [W] et Madame [R] [W] ont précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Madame [Z] [V].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [J] [W] et Madame [R] [W] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 26 mai 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2.983,01 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 juillet 2023.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

Il y a lieu de préciser qu’au regard de l’acte de donation d’usufruit du 29 décembre 2014 versé aux débats et de l’extrait cadastral, le logement objet de la présente procédure se situe [Adresse 7] à [Localité 17], le bail indiquant par erreur que l’adresse des locaux loués est le [Adresse 2] à [Localité 17].

2. Sur la dette locative

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Les engagements de caution de Monsieur et Madame [B] et [D] [V] en date du 30 octobre 2006 comportent les mentions manuscrites de chaque caution clairement rédigées. Monsieur [B] [V] et Madame [D] [V] se sont portés, l’un et l’autre, « caution solidaire, sans bénéfice de division ni discussion, du règlement des loyers, des charges, des taxes et impôts, des réparations locatives, des indemnités d’occupation éventuellement dues après la résiliation du bail ou congé, toutes autres indemnités tels les dommages et intérêts dus à titre de clause pénale, et tout intérêt ».

En l’espèce, Monsieur [J] [W] et Madame [R] [W] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 janvier 2025, Madame [Z] [V], locataire, leur devait la somme de 2.040,72 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Les défendeurs n’ayant pas comparu, ils n’apportent, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant.

Par conséquent, Madame [Z] [V], en sa qualité de locataire, et Monsieur [B] [V] et Madame [D] [V], en leur qualité de cautions solidaires, seront donc solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de condamner Madame [Z] [V], en sa qualité de locataire, et Monsieur [B] [V] et Madame [D] [V], en leur qualité de cautions solidaires, à payer solidairement aux bailleurs une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, son montant sera fixé à 552,16 euros, montant actuel du loyer après l’indexation habituelle.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 6 janvier 2025, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [Z] [V], en sa qualité de locataire, et Monsieur [B] [V] et Madame [D] [V], en leur qualité de cautions solidaires, qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 700 euros à la demande de Monsieur [J] [W] et Madame [R] [W] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,