TJ 13055, 23 janv. 2025, RG 24/05726

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 10 Avril 2025
Président : M. MENICHINI, MTT
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 23 Janvier 2025

GROSSE :
Le 11 avril 2025
à Me SANGUINETTI Eliette
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 11 avril 2025
à M. [U] [D]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/05726 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5OON

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [N] [L]
né le 10 Décembre 1963 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [D] [U]
né le 23 Octobre 1975 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 25 avril 2022, Monsieur [N] [L] a donné à bail à Monsieur [D] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 680 euros, outre 70 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [N] [L] a fait signifier à Monsieur [D] [U] par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2024 un commandement de payer la somme de 4096,21 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2024, Monsieur [N] [L] a fait assigner Monsieur [D] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, vu la Loi au 6 juillet 1989, (7 A et 24), vu le bail liant les parties et la clause résolutoire y insérée, vu le commandement de payer délivré le 17/06/2024, vu les pièces versées aux débats, vu l'urgence :

- CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire,

- ORDONNER la résiliation du bail en date à [Localité 7] du 25/04/2022,

- ORDONNER l'expulsion de Monsieur [U] [D], le cas échéant avec l'appui de la force publique, ainsi que celle de tous occupants de son chef, de l'appartement qu'iI occupe à [Localité 7] : [Adresse 5],

- CONDAMNER Monsieur [U] [D] à verser à Monsieur [L] [N], représenté par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 7], la somme provisionnelle de : 6.706,95 €, soit: 5.864,52 € frais déduits, loyers, charges et parking compris, comptes arrêtés au 03/09/2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification du commandement, soit du 17/06/2024,

- CONDAMNER Monsieur [U] [D] à verser à Monsieur [L] [N], représenté par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 7], une indemnité d'occupation mensuelle du logement due jusqu'à parfaite libération des lieux, soit la somme provisionnelle de : 812,71 €, charges et parking compris, selon relevé de compte du 03/09/2024,

- CONDAMNER Monsieur [U] [D] à verser cette somme jusqu'à parfaite libération des lieux,

- AUTORISER Monsieur [L] [N], représenté par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 7], à désactiver les émetteurs électroniques d'accès au parking lot N° 41 au sous-sol de l'immeuble sis à [Localité 7] : [Adresse 5],

- AUTORISER Monsieur [L] [N], représenté par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 7], à interdire l'accès à Monsieur [U] [D] au parking lot N° 41 sous-sol de l'immeuble sis à [Localité 7] : [Adresse 3],

- CONDAMNER Monsieur [U] [D] à verser à Monsieur [L] [N], représenté par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 7], la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 CPC,

- CONDAMNER Monsieur [U] [D] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi 98-657 du 29 juillet 1998, signifié par acte du 17/06/2024.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [N] [L] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 17 juin 2024 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l'audience du 28 novembre 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 23 janvier 2025.

A cette audience, Monsieur [N] [L], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 9507,13 euros, selon décompte en date du 22 janvier 2025, terme de janvier inclus.

Monsieur [D] [U], comparaissant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il indique souhaiter rester dans les lieux, faisant valoir une situation personnelle et financière difficile. Il déclare également avoir déposé un dossier de surendettement mais ne fournit aucun récépissé.

La présente décision susceptible d'appel est contradictoire par application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 18 septembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 28 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, Monsieur [N] [L] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.
Cependant dans son avis n° 24-70.002 en date du 14 juin 2024, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation considère que : "Dès lors,[l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023], en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.»

En l'espèce, le bail conclu le 25 avril 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 juin 2024, pour la somme en principal de 4096,21 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 17 août 2024.

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l'espèce, il résulte du décompte figurant en procédure que Monsieur [D] [U] paie irrégulièrement son loyer depuis plus d'un an et ne le paye plus du tout depuis le mois de mai 2024.
En plus, compte tenu du montant de la dette (8 391,57 euros, frais de procédure et d’assurance déduits) et de la qualité du bailleur (personne privée), l'octroi de délais de paiement ne ferait qu'aggraver à la fois la situation du locataire et celle du bailleur.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Monsieur [D] [U] étant occupant sans droit ni titre depuis le 17 août 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra au demandeur de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [D] [U] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [D] [U] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 798,41 euros actuellement et de condamner Monsieur [D] [U] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [D] [U] reste devoir la somme de 8 391,57 euros (frais déduits) à la date du 22 janvier 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de janvier inclus. Notons qu'il y a lieu de défalquer des montants mis en compte les sommes mensuelles imputées au locataire au titre d'une assurance privilège ABP, dont le bail ne fait pas état (Cour d'Appel de Dijon RG 21/01282 en date du 31 mai 2022).

Pour la somme au principal, Monsieur [D] [U] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [D] [U] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 8391,57 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3470,37 euros (frais déduits) à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [N] [L] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS