TJ 13055, 23 janv. 2025, RG 24/07074

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 10 Avril 2025
Président : M. MENICHINI, MTT
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 23 Janvier 2025

GROSSE :
Le 11 avril 2025
à Me PLANTARD Maxime
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EXPEDITION :
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N° RG 24/07074 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5WEX

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Maxime PLANTARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [T] [N]
née le 26 Octobre 1971 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 23 mai 2023, la SA VILOGIA a donné à bail à Madame [T] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 303,94 euros outre 69,90 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA VILOGIA a fait signifier à Madame [T] [N] par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2024 un commandement de payer la somme de 2222,20 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 08 novembre 2024, la SA VILOGIA a fait assigner Madame [T] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, vu l'article R 213-9-7 du Code de l'organisation judiciaire et matériellement en vertu de l'article L 213-4-4 du Code de l'organisation judiciaire :

- Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en application de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour défaut de paiement des loyers,

- Ordonner, en conséquence, l'expulsion de Madame [T] [N] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et ce conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-8 L 431-1 et L 433-1 à L 433-3 et R 411-1 à R 411-3. R 412-1 à R 412-4 R 432-1 à R 432-2, R 433-1 à R 439-7. R 441-1 et R 442-1 à R 442-4 du Code des procédures civiles d’exécution,

- Ordonner que faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l‘assistance de la force
publique et d’un serrurier si besoin est,

- Condamner Madame [T] [N],
° Au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 2 998,20 Euros, dette locative arrêtée au 04/11/2024, et ce avec intérêt de droit à compter du prononcé du jugement en vertu de 1231-6 alinéa ler du Code civil,
° Au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges jusqu'à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit en vertu de l'article 1231-7 du Code civil,
° Au paiement de la somme de 600,00 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
° Au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières (Article 696 du Code de procédure civile).

Au soutien de ses prétentions, la SA VILOGIA expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 31 mai 2024 et ce pendant plus de deux mois.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 23 janvier 2025.

A cette audience, la SA VILOGIA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 2953,69 euros, selon décompte en date du 21 janvier 2025, terme de décembre inclus. Elle indique ne pas s'opposer à des délais de paiement sur 36 mois.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [T] [N] ne comparaît pas et n'est pas représentée.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône 13 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 23 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023

Par ailleurs, la SA VILOGIA justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 08 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant dans son avis n° 24-70.002 en date du 14 juin 2024, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation considère que : "Dès lors,[l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023], en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.»

En l'espèce, le bail conclu le 23 mai 2023 contient une clause résolutoire (article 6) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 mai 2024 pour la somme en principal de 2222,20 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 31 juillet 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [T] [N] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [T] [N] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 385,20 euros, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [T] [N] reste devoir la somme de 2568,60 euros (frais déduits), à la date du 21 janvier 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de décembre 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [T] [N], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [T] [N] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 2568,60 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalitées fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, la SA VILOGIA déclare à l'audience ne pas s'opposer à des délais de paiement sur 36 mois. En conséquence, et malgré l'absence de Madame [T] [N] à l'audience, il convient de lui accorder d'office des délais de paiement dans les termes du dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
• à défaut pour Madame [T] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
• Madame [T] [N], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SA VILOGIA une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.
Sur les demandes accessoires

Madame [T] [N], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA VILOGIA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS