TJ 30189, 22 janv. 2025, RG 24/01369

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Annexe Avenue Feuchères
5, avenue Feuchères
30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01369 - N° Portalis DBX2-W-B7I-KV6L

Société HABITAT DU GARD . RCS NIMES N° 273 000 018 .

C/

[G] [R], [J] [R]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 22 JANVIER 2025

DEMANDERESSE:

Société HABITAT DU GARD . RCS NIMES N° 273 000 018 .
92 bis Boulevard Jean Jaurès
B.P. 7046
30911 NIMES CEDEX 2
représentée par Maître Christine BANULS de la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES

DEFENDEURS:

Mme [G] [R]
Bât 14 - Escalier 15 - Appart N° 219
15 Avenue De Camargue Bloc 14.
30800 SAINT- GILLES
non comparante, ni représentée

M. [J] [R]
Bât 14 - Escalier 15 - Appart N° 219
15 Avenue De Camargue Bloc 14.
30800 SAINT- GILLES
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Jean-Richard COUTON, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection ou juge des contentieux de la protection
Greffier : Jean-Jacques PONS, lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date des Débats : 13 novembre 2024
Date du Délibéré : 22 janvier 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l'article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 22 Janvier 2025 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Selon bail verbal, Monsieur et Madame [R], sont, en date 1er novembre 2001, entrés dans les lieux d’un appartement mis à disposition par la société HABITAT DU GARD, situé sur la commune de SAINT GILLES (30800), 15 avenue de la. Camargue, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 515,85 €, provisions pour charges comprises.

Des loyers demeurant impayés, diverses relances ont été adressées par la bailleresse, en date des 21 mars, 20 avril et 23 mai 2023.

La situation n’ayant pas été régularisée, en date du 21 février 2024, la société HABITAT DU GARD a fait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire au locataire, pour un montant de 3 137,92 €, en principal.

Monsieur et Madame [R] ont également été mis en demeure de justifier de l'occupation du logement.

Saisi pour une tentative de conciliation, le conciliateur a, par courrier du 2 avril 2024, indiqué qu’il ne pourrait donne suite à la demande.

En date du 20 août 2024, la société HABITAT DU GARD a assigné Monsieur et Madame [R] pour l'audience du 13 novembre 2024, afin de voir :
- constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du bail au jour du jugement à intervenir,- ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique, - ordonner la séquestration des meubles et objets en garantie des sommes dues par les époux [B] condamner Monsieur et Madame [R] à payer : la somme de 4 717,17 € représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation courus, une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer et charges jusqu'à entière libération des lieux,la somme de 500,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.- prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En demande, la société HABITAT DU GARD s’en réfère à son assignation mais ne s’oppose pas à des délais de paiement pour un montant de 280 € en sus du loyer, Monsieur et Madame [R] ayant repris le paiement des loyers courants. La dette est actualisée à 3 676,61 €.

En défense, Monsieur et Madame [R] sont non comparants.

L'affaire est mise en délibéré au 22 janvier 2025.

MOTIFS

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, "si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée".
En l’espèce, il sera fait droit à la demande,

Sur la recevabilité de la demande :

Selon les dispositions de l'article 24 I de la Loi du 6 juillet 1989 (version en vigueur à la date de délivrance du commandement) et du Décret du 30 octobre 2015 relatif à la commission de coordination des actions en prévention des expulsions locatives, et de l'arrêté préfectoral du 14 janvier 2022, les bailleurs doivent justifier qu'ils ont saisi la CCAPEX en vue de l'enquête sociale préalable dès lors que le locataire est en situation d'impayé consécutivement depuis 3 mois ou que la dette est équivalente à trois mois de loyer hors charges au moment de la délivrance du commandement de payer.

En l'espèce, La société HABITAT DU GARD justifie valablement avoir saisi la CCAPEX le 23 mai 2023, l'un des seuils prévus ayant été atteint à la date de la délivrance du commandement de payer.

En vertu de l'article 24 III de la Loi du 6 juillet 1989 en vigueur à la date de délivrance de l'assignation, “A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précité.
Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.“

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au Préfet du Département par voie électronique le 28 août 2024 pour l'audience du 13 novembre 2024, soit deux mois au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d'irrecevabilité de l'action, ont été exécutées dans les délais impartis de telle sorte que l'action en résolution de bail diligentée à l'encontre de Monsieur et Madame [R] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail :
L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 (version en vigueur à la date de délivrance du commandement) dispose : "Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
En l'espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur et Madame [R] le 21 février 2024.
Le délai de deux mois pour régulariser la dette expirait le 21 avril 2024, et à cette date, le commandement est demeuré infructueux, ainsi qu'il résulte du décompte produit en demande.
En conséquence, la clause résolutoire se trouve acquise et il convient de constater la résiliation du bail.

Sur la demande d'expulsion et les mesures subséquentes :
Du fait de l’application de la clause résolutoire, Monsieur et Madame [R] sont devenus occupants sans droit ni titre.
En conséquence, il convient de prononcer leur expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation :
En raison de la résiliation du bail, les locataires ont été déchus de leur droit de se maintenir dans les lieux et doivent indemniser le propriétaire jusqu'à leur départ effectif.
Il convient d'estimer que cette indemnité devra s'élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n'avait pas été résilié et comme tel et qu'elle subira les augmentations légales.
En conséquence, Monsieur et Madame [R] seront condamnée à payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er janvier 2024 et ce jusqu'à son départ effectif des lieux.

Sur la demande provisionnelle :
La société HABITAT DU GARD produit un décompte arrêté à la date du 6 juin 2024 faisant ressortir une dette d’un montant total de 4 717,17 €, hors pénalité sur enquêtes, composée de la dette locative à la date d'acquisition de la clause résolutoire et des indemnités d'occupation équivalentes au loyer mensuel jusqu'à la date du décompte, somme qui ne souffre d'aucune contestation. Cette somme est actualisée à 3 676,61 € au cours des débats.
En conséquence, Monsieur et Madame [R] seront condamnés à payer par provision à la société HABITAT DU GARD la somme de 3 676,61 € avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur l'octroi de délais de paiement :
Au regard des dispositions de l'Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation."

En l’espèce, il ressort des débats que Monsieur et Madame [R] ont bien repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.
De plus, le bailleur confirme à l’audience qu’il accepte des délais de paiement pour apurer la dette, d’un montant mensuel de 280 €.

En conséquence, et en tenant compte de l’accord du demandeur, à l’audience, pour un plan d’apurement, il y a lieu d’accorder des délais de paiements à Monsieur et Madame [R], qui seront tenus au versement de mensualités à hauteur de 280,00 euros, payables au 10 de chaque mois, à compter du mois suivant la signification de la décision, et cela jusqu’à extinction de la dette par le paiement d’une dernière mensualité destinée à régler le solde, cela dans un délai ne pouvant excéder 36 mensualités.

Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et charges courants.

En outre, la demande relative à une indemnité d’occupation devient sans objet, Monsieur et Madame [R] ne se trouvant pas en situation d’occupation sans titre du logement.

Il sera rappelé qu’en cas de respect de ces délais et échéances, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir été acquise.

En revanche, il sera également rappelé qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, la clause résolutoire reprendra son plein effet, à l’issue un délai de 15 jours après mise en demeure de s’exécuter par la bailleresse restée infructueuse.
En conséquence, le bail sera dès lors résilié, l’intégralité de la dette locative sera immédiatement exigible, la société HABITAT DU GARD pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur et Madame [R] comme étant occupants sans droit ni titre et ceux-ci seront condamnés à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, cela jusqu’à libération définitive des lieux et remise des clés.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :
En application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, "le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens", Monsieur et Madame [R] seront condamnés à payer la somme de 200,00 € à la société HABITAT DU GARD.

Aux termes de l'article 696 du même code, "la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.", en conséquence, Monsieur et Madame [R] seront condamnés aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :