TJ 30189, 10 févr. 2025, RG 24/01571

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Annexe Avenue Feuchères
5, avenue Feuchères
30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01571 - N° Portalis DBX2-W-B7I-KXTW

[D] [Y]

[I] [M] [X] épouse [Y]

C/

[R] [N]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 10 FEVRIER 2025

DEMANDEURS:

M. [D] [Y]
né le 23 Février 1964 à PARIS
210 Impasse des Muriers
30000 NÎMES
non comparant, représenté par son épouse Mme [I] [M] [X] épouse [Y], munie d'un pouvoir en date du 14/12/2024

Mme [I] [M] [X] épouse [Y]
née le 16 Février 2024 à ARLES (BOUCHES-DU-RHONE)
210 Impasse des Muriers
30000 NÎMES
comparante en personne

DEFENDERESSE:

Mme [R] [N]
née le 23 Août 1997 à L'ARBRESLE
3 Rue Flamande
30000 NIMES
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection

Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 16 Décembre 2024
Date des Débats : 16 décembre 2024
Date du Délibéré : 10 février 2025

DÉCISION :

contradictoire , en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 10 Février 2025 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

Par actes sous seing privé en date du 02 mai 2023, Monsieur [D] [Y] et Madame [I] [M] [X] épouse [Y] ont donné en location à Madame [R] [N] un logement situé 3 rue Flamande à Nîmes moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 450 euros outre la somme de 30 euros à titre de provision pour charges.

Des loyers demeuraient impayés et le 05 juillet 2024, Monsieur [D] [Y] et Madame [I] [M] [X] épouse [Y] faisaient délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à sa locataire, pour un montant en principal de 2 202,00 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 octobre 2024, Monsieur [D] [Y] et Madame [I] [M] [X] épouse [Y] ont assigné Madame [R] [N] par devant le Tribunal de céans, pour l’audience du 16 décembre 2024 afin de voir :

CONSTATER la résiliation du contrat de location intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,En conséquence :
ORDONNER son expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique,CONDAMNER Madame [R] [N] au paiement à titre provisionnel :De la somme principale de 2 986,00 euros représentant les loyers et charges échues à la date de l’assignation avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, D’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges et subissant les augmentations légales à compter de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux,De la somme de 150,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil,De la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l'instance.
A l’audience du 16 décembre 2024, Monsieur [D] [Y] s’est fait régulièrement représenté par Madame [I] [X], son épouse, comparante. Ils ont maintenu les demandes en actualisant l’arriéré locatif à la somme de 3 786,00 euros échéance du mois de décembre 2024 incluse. Ils ne se sont finalement pas opposés à l’octroi de délais de paiement sur une durée de 12 mois à condition d’assortir cet octroi d’une clause de déchéance du terme.

Madame [N], comparante a indiqué avoir eu des difficultés financières notamment liées à la cessation des versements effectués à son bénéfice par la CAF mais avoir repris le paiement depuis le mois d’août 2024 de la somme de 80 euros par mois correspondant au reliquat restant à sa charge après versement des APL. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :
« Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l'espèce, Monsieur [D] [Y] et Madame [I] [M] [X] épouse [Y] justifient avoir signalé la situation d’impayé à la CCAPEX par courrier électronique réceptionné le 08 juillet 2024.

En outre, et dans le respect des dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, une copie des assignations a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 08 octobre 2024 pour l’audience du 16 décembre 2024 soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d'irrecevabilité de l'action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l'action en résolution de bail diligentée à l'encontre de Madame [R] [N] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [R] [N] le 05 juillet 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 16 août 2024 ; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.

Sur la demande d'expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Madame [R] [N] est devenue occupante sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur l’arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

Monsieur [D] [Y] et Madame [I] [M] [X] épouse [Y] produisent un décompte arrêté au 16 décembre 2024 faisant état d’une dette locative de 3 786,00 euros (échéance du mois de décembre 2024 incluse).

Cette somme n’est pas contestée de sorte que Madame [R] [N] sera condamnée à payer par provision à Monsieur [D] [Y] et Madame [I] [M] [X] épouse [Y] la somme de 3 786,00 euros arrêtée au 1- décembre 2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Au regard des dispositions de l'Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»

Le paragraphe VII de ce même article précise :
« VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, le demandeur ne s’est pas opposé aux délais de paiement qui ont été sollicités par la défenderesse pour une durée de 12 mois.

Il ressort du décompte locatif que Madame [N] a repris le règlement partiel du loyer courant et a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, il convient d’accorder à Madame [R] [N] des délais de paiement tels que détaillés au présent dispositif, et de suspendre les effets de la clause résolutoire afin de favoriser son maintien dans les lieux.

Afin de préserver les intérêts du bailleur, ces délais seront toutefois assortis d’une clause de déchéance en cas de défaut de paiement par le locataire d’une seule échéance.

Sur l'indemnité d'occupation :

En application de l’article 1240 du Code Civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d'estimer que cette indemnité devra s'élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n'avait pas été résilié et comme tel, qu'elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Madame [R] [N] sera condamnée à payer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges actuels, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur la demande en dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [D] [Y] et Madame [I] [M] [X] épouse [Y] ne justifient pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En application de l'article 700 du Code de procédure civile « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Madame [R] [N] sera condamnée à payer la somme de 150,00 euros à Monsieur [D] [Y] et Madame [I] [M] [X] épouse [Y] au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l'article 696 du même code, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »

Madame [R] [N] qui succombe, supportera les entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS :