TJ 30189, 4 févr. 2025, RG 23/01612

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Annexe Avenue Feuchères
5, avenue Feuchères
30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 23/01612 - N° Portalis DBX2-W-B7H-KJAE

[D] [Y] épouse [G] 28/09/1983 à PORTO-VECCHIO., [K] [G] Né Le 18/08/1978 à NIMES.

C/

[V] [J]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 FEVRIER 2025

DEMANDEURS

Mme [D] [Y] épouse [G] 28/09/1983 à PORTO-VECCHIO.
née le 28 Septembre 1983 à PORTO-VECCHIO
2 Place Degas
30900 NÎMES
non comparante, représentée par Maître RIVIERE, Avocat au barreau de NIMES

M. [K] [G] Né Le 18/08/1978 à NIMES.
né le 18 Août 1978 à NIMES (GARD)
2 Place Degas
30900 NÎMES
non comparant, représentée par Maître RIVIERE, Avocat au barreau de NIMES

DEFENDEUR

M. [V] [J]
70 Rue Du 19Mars 1962
30520 SAINT MARTIN DE VALGALGUES
comparant, asssité de Maître DISSAC, Avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alice CHARRON, juge des contentieux de la protection en présence de [R] [N], auditrice de justice
Greffier : Coraline MEYNIER, lors des débats et Stéphanie RODRIGUEZ, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 06 Février 2024
Date des Débats : 05 novembre 2024
Date du Délibéré : 04 février 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 04 Février 2025 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 octobre 2016, Monsieur [S] [J] a donné à bail à Monsieur [K] [G] et Madame [D] [Y] épouse [G] (les époux [G]) un appartement sis 16 promenade Cervantès – 30000 Nîmes, moyennant le paiement mensuel d’un loyer 520 euros outre 50 euros de provision pour charges.

Le 15 juin 2017, les locataires se plaignaient au bailleur de désordres affectant le logement

Monsieur [S] [J] étant décédé en août 2020, Monsieur [V] [J] est venu aux droits et obligations de son père.

Par acte sous seing privé du 23 septembre 2021, un nouveau contrat de bail a été conclu entre les époux [G] et Monsieur [V] [J], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 540 euros, outre 60 euros de provision pour charges.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 3 janvier 2023, les locataires se sont plaints de l’état d’indécence du logement auprès de leur bailleur, concernant notamment une importante humidité dans le logement ainsi que la non-conformité de l’installation électrique.

Le 23 janvier 2023, les époux [G] ont saisi le service de salubrité de la ville de la ville de Nîmes. Suite au dépôt du rapport de l’inspecteur de salubrité le 7 avril 2023, le préfet du département du Gard a rendu, le 4 mai 2023, un arrêté portant mise en demeure de Monsieur [J] de mettre l’installation électrique en conformité. Par courrier du 30 mai 2023, la caisse d’allocations familiales les a informés avoir mis le bailleur en demeure d’exécuter des travaux et de la suspension du versement de l’aide personnalisée au logement entre ses mains.

Le 20 juin 2023, les époux [G] ont notifié la résiliation du bail à effet du 30 juillet 2023, avec bénéfice de réduction de préavis pour raison médicales.

Suivant acte de commissaire de justice du 14 décembre 2023, les époux [G] ont assigné Monsieur [V] [J] devant le juge des contentieux de la protection de Nîmes pour l’audience du 6 février 2024 aux fins de voir :
Constater l’état d’insalubrité, d’indécence et de dangerosité du logement en vertu du bail d’habitation du 23 octobre 2016 pour lequel Monsieur [V] [J] est venu aux droits de Monsieur [S] [J],Constater l’état d’insalubrité, d’indécence et de dangerosité du logement en vertu du bail d’habitation du 23 septembre 2021,Constater le préjudice de jouissance subi par les époux [G] jusqu’au 27 juillet 2023Condamner Monsieur [V] [J] au paiement de :la somme de 6.084 euros en réparation de leur préjudice de jouissance résultant de l’insalubrité du logement entre le 1er novembre 2020 et le 23 septembre 2021 et la somme de 11.952 euros au titre de leur préjudice de jouissance résultant de l’insalubrité du logement entre le 23 septembre 2021 et le 27 juillet 2023,la somme de 5.000 euros à Monsieur [G] et celle de 10.000 euros à Madame [G] en réparation du préjudice moral,la somme de 520 euros au titre de la non-restitution du dépôt de garantie,la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.Condamner Monsieur [V] [J] aux dépens.
L’examen de l’affaire a fait l’objet de 4 reports successifs à la demande des parties, pour être fixée et appelée à l’audience du 5 novembre 2024.

À cette date, les parties ont comparu par ministère d’avocat.

A l’audience, les époux [G] maintiennent leurs demandes dans les termes de leur assignation

Ils font valoir que Messieurs [S] et [V] [J] ont manqué à leur obligation de délivrance conforme au regard des dispositions des articles 1719 du code civil, L.521-3, II du code de la construction et de l’habitation, 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 du décret du 30 janvier 2002. Ils expliquent que le logement n’est pas étanche à l’air et à l’eau, entraînant l’apparition de moisissures et la dégradation de l’état de santé de la famille et que l’installation électrique était dangereuse. Ils font valoir que malgré de nombreuses demandes, seuls les travaux de mise en conformité de l’installation électrique ont été effectués après l’arrêté préfectoral du 4 mai 2023.
Ils s’opposent à la demande reconventionnelle de Monsieur [J] tendant à leur condamnation au titre des réparations locatives, faisant valoir n’avoir commis aucune dégradation.
Ils sollicitent le rejet de la reconventionnelle de Monsieur [J] tendant à leur condamnation pour procédure abusive.

En défense, Monsieur [J] sollicite le rejet de l’ensemble des demandes des époux [G]. Il fait valoir que le logement était décent et qu’ils ne lui ont fait part d’éventuels désordres que le 19 décembre 2022. Il explique que l’humidité dans le logement résulte de l’obstruction par les locataires des aérations des ouvrants et du défaut de chauffage adéquat.
Il conteste le constat de l’inspecteur de salubrité au motif que celui-ci n’a pas été établi contradictoirement et qu’il ne fait état que de la nécessité de rechercher l’origine des moisissures et de la non-conformité de l’installation électrique. Sur ce point, il explique avoir rapidement procédé aux travaux. Il ajoute que l’existence de moisissures n’est pas mentionnée sur les états des lieux et de sortie. Enfin, il fait valoir que les époux [G] ne démontre pas l’impossibilité d’habiter le bien.

Il sollicite le rejet des demandes formées au titre du préjudice moral indiquant qu’il n’est pas démontré.

A titre reconventionnel, il sollicite la condamnation des époux [G] au paiement de la somme de 1.109,10 euros au titre des réparations locatives, après déduction du montant du dépôt de garantie. Il soutient que l’état des lieux de sortie fait état de nombreuses dégradations qui ont nécessité des travaux pour un montant de 1.629,10 euros.

Il sollicite reconventionnellement leur condamnation à la somme de 2.000 euros au titre de la procédure abusive, faisant valoir que les époux [G] recherchent uniquement à tirer un bénéfice économique de leur action. Il explique avoir été contraint d’engager des frais pour assurer sa défense et avoir subi une perte de salaire.

Enfin, il sollicite la condamnation des locataires à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2025. Les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande formée au titre du préjudice de jouissance

Sur l’indécence du logement
Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Par ailleurs, les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que les travaux de réfection de grande ampleur ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

Il résulte de l’interprétation de l’article 1719 du code civil par la cour de cassation que la transmission du bail emporte transmission de l’obligation de délivrance conforme au nouveau bailleur.

L’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le logement qui fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L.511-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme décent.

En l’espèce, il résulte des captures d’écran versées aux débats que dès le 15 juin 2017, les locataires se sont plaints de graves infiltrations d’eau en raison de l’absence d’étanchéité de la fenêtre de la pièce située à côté de la cuisine. Or, il ressort des échanges électroniques entre les parties du 8 novembre 2023 qu’à cette date, les locataires font toujours état de ce désordre, sollicitant que le bailleur procède à des travaux.
Cette correspondance permet d’établir que les locataires alertent leurs différents bailleurs du défaut d’étanchéité de la fenêtre de cette pièce. Les clichés photographiques du 27 juillet 2023 permettent de constater la présence d’importantes traces de moisissures et du mauvais état de la fenêtre.
En outre, les déclarations des époux [G] sont corroborées par les constatations de l’inspecteur de salubrité dans son rapport du 4 avril 2023, lequel rapporte de nombreuses traces de moisissures dans le logement ainsi qu’un défaut d’étanchéité des ouvrants.

Par ailleurs, s’il est établi que Monsieur [J] a réalisé les travaux de mise en conformité de l’installation électrique, ceux-ci ne sont intervenus que le 3 juin 2023, soit après l’expiration du délai de 8 jours prescrit dans l’arrêté préfectoral du 4 mai 2024. En outre, il ne démontre pas la conformité de l’installation aux normes en vigueur au jour de la signature du bail.
A l’inverse, il résulte tant des correspondances entre les parties, que des photographies produites ainsi que du constat de l’inspecteur de salubrité publique ayant entraîné l’intervention du préfet que l’installation ne répondait pas aux normes de sécurité en vigueur et présentait un risque majeur pour la sécurité des personnes.

Il résulte de ces éléments que l’ampleur des désordres évoqués précédemment témoigne de leur imputation non pas à d’éventuelles négligences des locataires, qui ne sont par ailleurs pas démontrées, mais bien à l’état du logement et de ses équipements, caractérisant une indécence du logement au sens des dispositions précitées.

Sur le préjudice de jouissance
En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir réparation de son préjudice de jouissance.

S’il ressort de la jurisprudence que seuls les locataires qui sont dans l’impossibilité d’habiter dans le logement du fait de la carence du propriétaire bailleur peuvent être autorisés à se prévaloir d’une exception d’inexécution, une telle démonstration n’est pas requise dès lors que la demande ne porte pas sur le bénéfice de l’exception d’inexécution de paiement de loyer.

En l’espèce, il est constant que les époux [G] se sont acquittés du paiement du loyer conventionnel sans qu’aucun incident ne soit relevé.

S’il ne peut être établi avec certitude que Monsieur [V] [J] a eu connaissance, avant les échanges électroniques du 8 décembre 2022 des désordres liés à l’humidité et, avant le courrier recommandé du 3 janvier 2023, de l’ensemble des désordres affectant le logement et dont les locataires ont pu se plaindre auprès de Monsieur [S] [J] avant son décès, la transmission du bail par la succession a emporté transmission de l’obligation de délivrance conforme.

Dès lors, les locataires sont bien fondés à solliciter la réparation intégrale de leur préjudice.

Les époux [G] sollicitent la condamnation de Monsieur [V] [J] à leur payer la somme totale de 18.036 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

Monsieur [J] oppose que le montant du loyer effectivement versé par les locataires était de 183 euros, déduction faite de l’aide personnalisée au logement qui était directement versée entre ses mains.

La détermination du montant des dommages et intérêts devant être alloués en réparation du préjudice de jouissance relève de l’appréciation du juge du fond. En l’espèce, il convient, au regard de la gravité des désordres, de leurs répercussions sur l’état de santé des membres de la famille et notamment de l’aggravation de maladies préexistantes chez Monsieur [G] et son fils en raison de l’exposition à des moisissures de fixer l’indemnisation du préjudice des époux [G] à la somme de 200 euros par mois d’occupation, soit un montant total de 6800 euros.

Par conséquent, Monsieur [V] [J] sera condamné à verser à Monsieur [K] [G] et Madame [D] [G] la somme de 6800 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

Sur les demandes formées au titre du préjudice moral

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé.

En l’espèce, Monsieur [G] et Madame [G] sollicitent respectivement la somme de 10.000 euros et 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral, faisant valoir que l’inaction des bailleurs successifs leur a causé un préjudice et que l’indécence du logement a entraîné une dégradation de leur état de santé.

Monsieur [J] s’oppose à ces demandes, faisant valoir l’absence de démonstration de l’existence d’un préjudice.

Il est constant que Monsieur [S] [J] est décédé en août 2020. Dès lors, son décès éteint toute action à son encontre et Monsieur [V] [J] ne peut être tenu de réparer une faute, à la supposer établie, commise par son père.

Néanmoins, dès le mois de décembre 2022, Monsieur [V] [J] a été à plusieurs reprises informés des désordres du logement par ses locataires. Les échanges produits démontrent que seuls les travaux liés à la mise en conformité de l’installation électrique ont été réalisés et uniquement après injonction du préfet. En effet, dès le mois d’avril, alors que des premiers travaux avaient eu lieu, de nouveaux désordres sont apparus sans qu’ils ne soient résolus.
Par ailleurs, les locataires versent aux débats de nombreux messages et courriers par lesquels ils sollicitent des travaux de mise en conformité.

Il est constant qu’ils n’ont jamais cessé de payer le loyer conventionnel.

Il résulte de ce qui précède que l’abstention volontaire de Monsieur [V] [J] de faire suivre d’effet les nombreuses demandes des locataires d’exécuter des travaux de mise en conformité jusqu’à l’intervention des services de l’État en mai 2023 a directement causé un préjudice moral aux demandeurs qui ont été contraints de quitter le logement en invoquant le bénéfice, non contesté, de la réduction de préavis.

Dès lors, il convient de fixer l’indemnisation du préjudice moral de Monsieur [G] à la somme de 2.000 euros et celle de Madame [G] à la somme de 1.000 euros.

Par conséquent, Monsieur [V] [J] sera condamné à payer à Monsieur [K] [G] la somme de 2.000 euros en réparation de son préjudice moral, et celle de 1.000 euros à Madame [D] [G] sur le même fondement.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et sur la demande reconventionnelle de condamnation au titre des réparations locatives

Aux termes des dispositions des alinéas 1, 3 et 4 l’alinéa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1986, le dépôt de garantie peut ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal lorsqu’il a pour objet de garantir l’exécution par le locataire de ses obligations locatives. Lorsque l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée, il doit être restitué dans un délai de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur, déduction faite, le cas échéant, des sommes dues au bailleur et dûment justifiées, auxquelles le locataire peut être tenu.

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat et dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne démontre qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou du fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. En outre, le locataire est tenu à une obligation d’entretien courant du logement et de ses équipements, aux menues réparations et à l’ensemble des réparations locatives.

En l’espèce, la date à laquelle les époux [G] ont quitté les lieux n’est pas déterminée, néanmoins, il résulte de l’état des lieux de sortie que celui-ci a été établi le 27 juillet 2023. Il est constant que Monsieur [J] ne leur a pas restitué le montant du dépôt de garantie.

Monsieur [J] soutient que l’état des lieux de sortie met en évidence des dégradations imputables au locataire justifiant que la non-restitution du dépôt de garantie et leur condamnation à lui payer la somme de 1.109,10 euros. Il explique que l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée et qu’il lui a été nécessaire de procéder à des travaux de remise en état du logement. Il produit au soutien de sa demande un devis de remise en peinture d’un montant de 16239,10 euros et sollicite la condamnation des locataires à lui payer la somme de 1.109,10 euros.

Il ressort du rapport de l’inspecteur de salubrité du 4 avril 2023 que des moisissures sont constatées sur les fenêtres ainsi que sur les murs et plafonds des pièces du logement, notamment des WC et des chambres. Les photographies datées du 27 juillet 2023 permettent de constater que des moisissures sont toujours présentes sur les ouvrants.

Il n’est pas contesté par Monsieur [J] que les locataires ont effectué des travaux de peinture dans le logement, portant sur les murs et plafonds, ce qui est corroboré par l’examen des photographies du 27 juillet 2023 produites aux débats.

En outre, il résulte de l’état des lieux de sortie que les seuls éléments de non-conformité à l’état des lieux d’entrée sont relatifs au plafond de la chambre deux pour lequel il est indiqué « état moyen » et « mauvais état », à la peinture des WC mentionnant un « mauvais état » et à la tapisserie de la salle à manger pour lequel il est relevé un « mauvais état », étant précisé que pour ce dernier point, l’état des lieux supporte une rature ne permettant pas d’établir que ce point a été contradictoirement débattu.
L’ensemble des autres mentions, portées en rouge sur l’état des lieux de sortie font ressortir que l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

Il résulte de ce qui précède que Monsieur [V] [J] ne démontre pas l’existence de dégradations locatives imputables aux locataires alors même qu’il résulte des développements précédents que le logement donné à bail ne respectait pas les critères de décence, notamment eu égard au développement de moisissures.

Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande reconventionnelle de condamnation des époux [G] formée par Monsieur [J] au titre des réparations locatives

Par conséquent, Monsieur [V] [J] sera condamné à restituer aux époux [G] la somme de 520 euros au titre du dépôt de garantie.

Sur les demandes reconventionnelle au titre de la procédure abusive

Il résulte de ce qui précède qu’il sera fait droit aux demandes des époux [G], de sorte que Monsieur [J] ne démontre pas l’abus de droit.

Par conséquent, sa demande de condamnation des époux [G] formée à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».
Monsieur [V] [J], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile
L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de condamner Monsieur [V] [J] à leur payer la somme de 600 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS