TJ 75056, 11 avr. 2025, RG 24/05793
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS
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Loyers commerciaux
N° RG 24/05793
N° Portalis 352J-W-B7I-C4Y4X
N° MINUTE : 2
Assignation du :
04 Janvier 2024
Jugement avant dire droit
[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
Expert : [T] [N][2]
[2]
[Adresse 2]
[Localité 8]
Médiateur : Martine BOURRY D’ANTIN
[Adresse 4]
[Localité 7]
JUGEMENT
rendu le 11 Avril 2025
DEMANDERESSE
S.A. [B] [G]
[Adresse 5]
[Localité 10]
représentée par Maître Laurent MARTIGNON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0354
DEFENDERESSE
S.A. PREVOIR VIE GROUPE PREVOIR
[Adresse 3]
[Localité 9]
représentée par Maître Gabriel NEU-JANICKI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0891
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laure ALDEBERT, 1ère vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition
DEBATS
A l’audience du 14 Février 2025 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé en date du 09 mars 2007, la société SOCIETE CENTRALE PREVOIR, aux droits de laquelle vient la S.A PREVOIR VIE GROUPE PREVOIR a donné à bail commercial à la S.A [B] [G] des locaux dépendant d'un immeuble sis à [Localité 13] de l'immeuble sis [Adresse 6], pour une durée de neuf années du 1er mars 2007 au 29 février 2016, l'exercice de l'activité ainsi désignée « Usage exclusif de commerce de prêt à porter, hommes, femmes enfants et accessoires pour y exercer son activité » et un loyer annuel fixé initialement à la somme de 49.794 € euros hors charges et hors taxes.
Le bail s'est poursuivi par tacite reconduction.
Par acte extra judiciaire en date du 26 décembre 2022, la S.A [B] [G] a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023 moyennant un loyer annuel de 42.800 euros hors taxes et hors charges.
Selon acte extra judiciaire en date du 27 février 2023, la S.A PREVOIR VIE GROUPE PREVOIR a accepté le principe du renouvellement du bail moyennant un loyer annuel à 85.000 euros.
Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 25 septembre 2023, la S.A [B] [G] a pris acte de l'accord de la bailleresse sur le principe du renouvellement sollicitant la fixation du loyer à la somme de 41.290,52 euros hors taxes et hors charges.
Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 04 janvier 2024 , la société [B] [G] a assigné la société PREVOIR VIE GROUPE PREVOIR à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.
L'affaire a été retenue à l'audience du 14 février 2025 à laquelle la société [B] [G] et la société PREVOIR VIE GROUPE PREVOIR étaient représentées par leur avocat.
Aux termes de son mémoire préalable régulièrement notifié et de son assignation, la S.A [B] [G] demande au juge des loyers commerciaux de :
- DIRE ET JUGER qu'elle est recevable et bien fondée en ses demandes,
- DEBOUTER la société PREVOIR VIE GROUPE PREVOIR de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
A titre principal,
- FIXER le loyer annuel hors taxes et hors charges à la somme de 41.290,52 € HC/HT/AN en principal à compter du 1er janvier 2023,
- CONDAMNER la société PREVOIR VIE GROUPE PREVOIR au paiement des intérêts légaux sur les loyers trop perçus depuis le 1er janvier 2023,
- DIRE ET JUGER que les arriérés dus porteront intérêt légal en application de l'article 1155 ancien du Code civil à compter de la délivrance du présent mémoire,
- DIRE ET JUGER que les intérêts échus depuis plus d'un un porteront eux-mêmes intérêt au taux légal en application de l'article 1154 ancien du Code Civil,
- ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
A titre subsidiaire,
- ORDONNER la désignation d'un Expert judiciaire ayant pour mission de déterminer la valeur locative des locaux loués au 1er janvier 2023, en application de l'article 30-1 du décret du 30 septembre 1953,
- FIXER le loyer provisionnel minimum garanti pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel actuel,
En tout état de cause,
- CONDAMNER la société PREVOIR VIE GROUPE PREVOIR au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Laurent MARTIGNON, avocat au Barreau de PARIS, en application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Dans son mémoire n°1 régulièrement notifié, la S.A PREVOIR VIE GROUPE PREVOIR demande au juge des loyers commerciaux de :
A titre principal,
- DEBOUTER la société [B] [G] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ;
- FIXER le montant du loyer renouvelé à la somme annuelle en principal hors charges et hors taxes de 78.200,00 € à compter du 1er janvier 2023 ;
- JUGER que les arriérés de loyers produiront intérêt au taux légal à compter du 1er janvier 2023 et ORDONNER la capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du même code, des arriérés de loyers dus depuis une année entière ;
A titre subsidiaire,
- ORDONNER une expertise judiciaire et désigner un Expert Judiciaire ayant pour mission de :
• convoquer les parties ;
• se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à
l'accomplissement de sa mission ;
• visiter les locaux litigieux et les décrire ;
• entendre les parties en leurs dires et explications ;
• procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties ;
• rechercher la valeur locative au 1er janvier 2023 des lieux loués au regard
des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des
obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité
et des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les
valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement ;
• rendre compte du tout et donner son avis motivé ;
• dresser un rapport de ses constatations et conclusions.
- METTRE la rémunération de l'Expert à la charge exclusive de la société [B] [G], en sa qualité de demandeur à l'instance ;
- FIXER le loyer provisionnel à la somme annuelle en principal hors charges et hors taxes de 75.934,92 € correspondant au loyer en cours;
- ORDONNER le sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise ;
En tout état de cause,
- CONDAMNER la société [B] [G] à payer aux sociétés PREVOIR VIE la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER la société [B] [G] aux entiers dépens de l'instance y compris les frais d'expertise ;
- ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
1- Sur le principe du renouvellement du bail
Les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.
2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé
En l'espèce la société [B] [G] soutient que le bail ayant une durée effective supérieure à 12 ans, le loyer de base de renouvellement doit être fixé à la valeur locative par application des dispositions de l'article L.145-34 alinéa 4 du code de commerce au regard des différents critères énumérés à l'article L.145-33 du code de commerce.
En faisant notamment valoir différents facteurs de diminution de la valeur locative par rapport aux obligations respectives des parties et aux prix couramment pratiqués dans le voisinage, la demanderesse sollicite un loyer annuel de renouvellement à 41.290,52 euros .
La S.A PREVOIR VIE GROUPE PREVOIR conteste les minorations locatives invoquées par le preneur, considérant au contraire au regard des caractéristiques des locaux loués, des références locatives que la valeur locative doit être fixée à la somme arrondie de 78.200 euros.
En l'état des moyens exposés, il convient de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat. Dès lors, il est nécessaire de recourir à une mesure d'expertise demandée subsidiairement par les deux parties.
Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d'expertise en application de l'article R.145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés qui seront partagés entre les parties par moitié, chacune des parties ayant intérêt à la mesure.
En outre, au regard de la nature du litige, il est de l'intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l'expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.
Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l'article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif.
En application de l'article L.145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la S.A [B] [G] pour la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.
Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la S.A PREVOIR VIE GROUPE PREVOIR et la S.A [B] [G] , portant sur les locaux sis [Adresse 6] à [Localité 14], à compter du 1er janvier 2023,
Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,
Ordonne une mesure d'expertise et désigne pour y procéder :
Monsieur [T] [N]
[Adresse 2]
01.45.63.57.32 - [Courriel 11]
expert près la cour d'appel de Paris,
avec mission de :
- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux situés à [Localité 14], [Adresse 6] et les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,-rechercher la valeur locative à la date du 1er janvier 2023 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
- donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er janvier 2023 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;
Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 décembre 2025 ;
Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par moitié par la S.A [B] [G] et par la S.A PREVOIR VIE GROUPE PREVOIR, à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème ) au plus tard le 15 juin 2025 inclus, avec une copie de la présente décision ;
Dit que l'affaire sera rappelée le 08 juillet 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;
Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise ;
Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :
Madame [W] [K]
Association AME
[Adresse 4]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 12]
Dit que le médiateur n'interviendra qu'après que l'expert l'aura informé qu'il a adressé aux parties sa note de synthèse ;
Dit qu'après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l'expert suspendra ses opérations d'expertise ;
Dit que le médiateur ainsi informé par l'expert aura pour mission :
* d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;
Dit qu'à l'issue de ce premier rendez-vous d'information, dans l'hypothèse où au moins l'une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d'au moins l'une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l'expert reprendra le cours de sa mission ;
Dit que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l'expert, et le cours de l'expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;
Dit qu'au terme de la médiation, le médiateur informera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu'elles n'y sont pas parvenues ;
Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert déposera son rapport en l'état de la dernière note aux parties qu'il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ;
Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d'expertise reprendront ;
Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;
Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ;
Réserve les dépens.
Fait et jugé à PARIS, le 11 avril 2025.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER L. ALDEBERT
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