TJ 75056, 10 avr. 2025, RG 24/11661

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/11661 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6V4N

N° MINUTE : 3/2025

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 10 avril 2025

DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Adresse 7], représentée par le cabinet de Me Pierre-Bruno GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], Toque B0096

DÉFENDEURS
Madame [S] [T], demeurant [Adresse 1], non comparante, ni représentée
Monsieur [H] [T], demeurant [Adresse 1], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL,juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 14 janvier 2025

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 10 avril 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 10 avril 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/11661 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6V4N

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 septembre 2008, Madame [I] [R], veuve de [G] [B] aux droits de laquelle vient la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a donné à bail à Monsieur [H] [T] et à Madame [S] [T] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] pour loyer mensuel de 950 euros outre 85 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a fait signifier par actes de commissaire de justice un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme de 3 566,50 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 29 juillet 2024.

Par actes de commissaire de justice du 12 novembre 2024, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a fait assigner Monsieur [H] [T] et Madame [S] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :
- constater la résiliation du bail par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [T] et de Madame [S] [T] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin,
- statuer sur le sort des biens garnissant le local et voir ordonner leur mise sous séquestre aux frais des défendeurs,
- condamner solidairement Monsieur [H] [T] et Madame [S] [T] à payer à titre provisionnel la somme de 3 640,50 euros au titre des loyers et charges arrêtés à septembre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer indexé en vigueur à la date de la résiliation augmenté des charges jusqu'à la libération effective des lieux,
- condamner solidairement Monsieur [H] [T] et Madame [S] [T] à payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation, de la notification à la préfecture et du commandement de payer.

A l'audience du 14 janvier 2025, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 7 068,54 euros, selon décompte du 7 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus.

Assignés selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, faute pour le commissaire de justice d'avoir pu déterminer leur domicile actuel, Monsieur [H] [T] et Madame [S] [T] n'ont pas comparu ni personne pour eux. Les lettres recommandées adressées par le commissaire de justice lui sont revenues avec la mention "plis avisés et non réclamés".

En application de l'article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 avril 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 13 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 30 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 29 juillet 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3 566,50 euros n'a pas été réglée dans le délai de deux mois visé dans le commandement de payer (seule une somme de 1 176,50 euros a été réglée) et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 30 septembre 2024.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l'espèce, il ressort de l'historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n'a pas repris avant l'audience et la bailleresse qui seule comparaît ne sollicite pas la suspension des effets la clause résolutoire.

Dès lors, Monsieur [H] [T] et Madame [S] [T] étant sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2024, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Monsieur [H] [T] et Madame [S] [T] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.
Par ailleurs, leur maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [H] [T] et Madame [S] [T] restent lui devoir la somme de 7 068,54 euros à la date du 7 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus.

Monsieur [H] [T] et Madame [S] [T], non comparants, n'apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de leur dette.

Ils seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 7 068,54 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 566,50 euros à compter du commandement de payer et sur le surplus soit la somme de 3 502,04 euros à compter de la présente ordonnance conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Le bail ne comportant pas de clause de solidarité et la bailleresse ne justifiant pas que les défendeurs seraient mariés (ou membres de la même famille), la demande de condamnation solidaire sera rejetée.

Monsieur [H] [T] et Madame [S] [T] seront également condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter de l'échéance de janvier 2025 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, étant observé que le dernier loyer charges comprises s'élève à la somme de 1 008,04 euros.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [T] et Madame [S] [T], parties perdantes, seront condamnés aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS