TJ 75056, 11 avr. 2025, RG 21/03935

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me AUBOIN
Copies certifiées
conformes délivrées le:
à Me TUENI

■

8ème chambre
3ème section

N° RG 21/03935
N° Portalis 352J-W-B7F-CUAEC

N° MINUTE :

Assignation du :
10 février 2021

JUGEMENT

rendu le 11 avril 2025
DEMANDERESSE

S.C.I. DU [Localité 8]
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentée par Maître Aurélie AUBOIN de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0154

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] - [Localité 6], représenté par son syndic le cabinet BRIDOU, S.A.S. SJLB
[Adresse 1]
[Localité 6]

représenté par Maître Marianne HELIAS, avocat au barreau de QUIMPER, avocat plaidant et par Maître Jean-Philippe TUENI, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0015

Décision du 11 avril 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/03935 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUAEC

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Madame Céline CHAMPAGNE, juge
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 6 février 2025, présidée par Madame Marie-Charlotte DREUX, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 avril 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 6 novembre 2020, la SCI du [Localité 8] a acquis de la société TMC2A un bien immobilier au premier étage de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6], qui constitue le lot de copropriété n°22.

Ce bien est défini à l'état descriptif de division comme « un appartement comprenant : une entrée, un salon, une salle de séjour, une salle à manger, une cuisine, un bureau, deux chambres, un dressing, une salle d'eau, une salle de bain, une buanderie, deux water-closet, surfaces de dégagement, un water-closet sur le palier de l'escalier de service ».

La société TMC2A a sollicité l'inscription d'une résolution lors de l'assemblée générale des copropriétaires afin de permettre l'exercice d'une activité professionnelle dans ces locaux. Lors de l'assemblée générale tenue le 10 décembre 2020, les copropriétaires de l'immeuble ont rejeté une résolution (n°15) ayant pour objet d'autoriser la division du lot n°22 en trois lots n°41, 42 et 43, d'approuver le nouveau tableau de répartition des charges résultant du projet joint à la convocation, et d'autoriser le propriétaire du lot 22 à procéder, à ses frais, à la régularisation de ce modificatif devant notaire.

Par exploit d'huissier signifié le 10 février 2021, la SCI du [Localité 8] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble devant le tribunal judiciaire de Paris, afin d'obtenir à titre principal l'annulation de cette décision.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

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Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 31 mai 2024, et au visa des articles 8, 11 et 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 4 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1221 et 1240 du code civil, la SCI du [Localité 8] demande au tribunal de :

- débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 6], représenté par son syndic, le cabinet SJLB – BRIDOU de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre principal,
- annuler la résolution n°15 de l’assemblée générale du 10 décembre 2020 ;

A titre infiniment subsidiaire,
- réputer non écrite et annuler la partie de clause de l’article 11 du reglement de copropriété « par le copropriétaire concerné » (Article 11 : ….Toutefois, l’exercice d’une profession libérale pourra être toléré dans la mesure où les autorisations administratives seraient obtenues par le copropriétaire concerné)
- ordonner et condamner en tant que de besoin le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 6], représenté par son syndic, le cabinet SJLB – BRIDOU à procéder à la publication du modificatif au fichier immobilier ;

En tout état de cause,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 6], représenté par son syndic, le Cabinet SJLB – BRIDOU, à payer à la SCI DU [Localité 8], la somme de 20 000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- le condamner aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront directement recouvrés par Maître Aurélie AUBOIN, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 mai 2024 par voie électronique, et au visa des articles de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

- en tant que de besoin, en application de l’article 199 du code de procédure civile, recueillir par voie d’enquête les déclarations des copropriétaires qui ont établi des attestations de nature à éclairer le tribunal sur les faits dont ils ont personnellement connaissance ;
- ordonner à la SCI DU [Localité 8] de rétablir les lieux dans leur affectation conforme au règlement de copropriété, sous astreinte de 3 000 euros par jour à compter de la décision à intervenir ;
- ordonner à la SCI DU [Localité 8] de mettre fin à l’activité du cabinet médical exercée dans le lot n°22 situé au 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 3]- [Localité 6], sous astreinte de 3 000 euros par jour à compter de la décision à intervenir ;
- débouter la SCI DU [Localité 8] de sa demande de nullité de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 10 décembre 2020,
- constater le désistement de la SCI DU [Localité 8] de sa demande d’autorisation de travaux d’installation d’un système d’ouverture à distance avec visiophone, refusée par l’assemblée générale des copropriétaires du 14 décembre 2021 ;
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- débouter la SCI DU [Localité 8] de l’intégralité de ses demandes et prétentions,
- condamner la SCI DU [Localité 8] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]- [Localité 6] la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction le 12 juin 2024, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (collégiale) du 6 février 2025. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est constaté que la SCI du [Localité 8] a renoncé à sa demande d'autorisation d'effectuer des travaux affectant les parties communes, formée dans des conclusions notifiées le 31 mai 2022.

1 – Sur la demande en annulation de décision d'assemblée générale

Les articles 8 et 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 disposent notamment que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. De même, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

L'article 11 de cette loi dispose notamment qu'« en cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24 ».

Les articles 1188 à 1190 du code civil disposent quant à eux que le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier. Dans le doute, le contrat d'adhésion s'interprète contre celui qui l'a proposé.

*

La SCI du [Localité 8] sollicite à titre principal l'annulation de la décision de refus prise le 10 décembre 2020 par l'assemblée générale des copropriétaires, qui constituerait selon elle un abus de majorité dans la mesure où elle porterait atteinte à son droit de procéder à la division de son lot et de l'affecter à un usage professionnel.

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Elle fait principalement valoir que la contractualisation de l'état descriptif de division est sans incidence sur le droit dont elle dispose de diviser librement ses lots et en modifier l'affectation, et qu'une autorisation de l'assemblée générale n'était pas nécessaire ; que la division réalisée et le changement d'affectation ne sont aucunement contraires à la destination mixte de l'immeuble, le règlement de copropriété autorisant a fortiori l'exercice de professions libérales dans les appartements ; qu'ils ne sont pas davantage contraires aux dispositions du règlement de copropriété, dans la mesure où la SCI du [Localité 8] justifie de l'obtention des autorisations administratives requises ; que l'activité du cabinet médical ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, les faits dénoncés par le défendeur étant pour partie non démontrés ou non imputables à la patientèle, et en toute hypothèse non assimilables à des troubles anormaux.

En réplique, le syndicat des copropriétaires fait principalement valoir que la décision contestée a été valablement adoptée, dès lors que la SCI du [Localité 8] n’a pas obtenu les autorisations administratives exigées en vertu des dispositions du code de l’urbanisme et du code de la construction de l’habitation, au regard des modifications qu’elle a opérées dans le lot n°22 affecté à l’habitation ; que l’exercice de l’activité libérale est illicite au regard des dispositions du règlement de copropriété, qui tolère l’activité libérale dans les appartements à condition que le propriétaire concerné ait obtenu les autorisations administratives ; que le changement d’affectation et la modification du nombre des lots de l’immeuble, décrits par un état descriptif de division de même valeur contractuelle que le règlement de copropriété, doivent être soumis à l’autorisation de l’assemblée générale, ce qui n'a pas été le cas ; que l’activité libérale de cabinet médical exercée par sept médecins dans le lot n°22 n’est pas compatible avec la destination de l'immeuble et porte atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Sur ce,

Il convient tout d'abord de relever que la SCI du [Localité 8] est recevable en son action, dans la mesure où elle l'a exercée dans le délai de deux mois prévu à l'article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et où elle dispose de la qualité de copropriétaire opposant pour avoir voté en faveur de la décision rejetée.

La décision d'assemblée générale présentement contestée, intitulée « A la demande de la société TMC2A, division du lot 22 en trois lots 41, 42 et 43 suivant projet joint », est ci-après reproduite :

« A la demande de la société TMC2A, il est présenté à l'assemblée générale le projet de modificatif à l'état descriptif de division portant division du lot 22 et création des lots 41, 42 et 43 dans les termes du règlement de copropriété (article 45). Par suite, il est demandé à l'assemblée générale d'approuver, dans ses dispositions, le projet de division du lot 22, établi par la société Chorus-[Localité 7], [Adresse 4], géomètre-expert, joint à la convocation aux présentes. Après en avoir délibéré, l'assemblée générale :

- prend acte de la division (et la suppression concomitante) du lot 22 et création des lots 41, 42 et 43 ;
- approuve le nouveau tableau de répartition résultant du projet joint à la convocation aux présentes ;
- autorise le propriétaire du lot 22 à procéder à ses frais à la régularisation de ce modificatif devant notaire.
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Tous pouvoirs sont donnés au syndic par le syndicat des copropriétaires à cette fin ».

* En premier lieu, la SCI du [Localité 8] soutient que la décision de rejet de l'assemblée générale serait abusive, dans la mesure où elle disposait de la liberté de procéder à la division de son lot et de l'affecter à un usage professionnel sans devoir solliciter d'autorisation de l'assemblée générale.

A cet égard, il doit tout d'abord être rappelé qu'il résulte de l'article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 – dont les dispositions sont d'ordre public - que tout copropriétaire peut procéder librement et sans autorisation de l'assemblée générale à un changement d'affectation de ses lots, à la seule condition de ne pas porter atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires, et de ne pas contrevenir aux dispositions restrictives licites figurant au règlement de copropriété.

Ce principe de libre disposition de ses parties privatives dont bénéficie chaque copropriétaire est traduit en l'espèce à l'article 45 du règlement de copropriété établi le 1er avril 2004, lequel dispose que : « dans le respect des stipulations qui précèdent, chaque copropriétaire, sous sa responsabilité, bénéficie des facultés les plus larges pour procéder à toutes opérations successives et renouvelables de réunion de lots, détachements de lots et subdivisions de lots, tant sur le plan horizontal que vertical (…). Ils auront la faculté de modifier en conséquence la quote-part des charges de toute nature afférente aux locaux en question, à la condition que le total reste inchangé. Toutefois, la nouvelle répartition des charges résultant des modifications ainsi effectuées sera, par application de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue par l'article 80 du présent règlement ».

Il découle de ces stipulations et des dispositions de l'article précité qu'un copropriétaire de l'immeuble n'a aucunement obligation d'obtenir l'autorisation de l'assemblée générale pour procéder à la division de ses lots, si bien que le syndicat des copropriétaires ne pouvait s'y opposer et devait simplement prendre acte de la décision de la SCI du [Localité 8] sur ce point.

Le syndicat des copropriétaires se prévaut cependant de stipulations figurant à l'état descriptif de division, qui fixeraient selon lui de manière définitive le nombre de lots de copropriété de l'immeuble et l'affectation particulière de chaque lot.

Il est en effet établi que l'état descriptif de division est inclus dans le règlement de copropriété, dont il constitue la deuxième partie, et que ce dernier document comprend une clause lui conférant expressément une valeur contractuelle (article 11 : « l'état descriptif de division ci-inclus, dont chaque copropriétaire a eu connaissance et accepté les termes, a même valeur contractuelle que le règlement lui-même »). Il apparaît de même que l'état descriptif de division « détermine l'affectation particulière de chaque lot compris dans l'immeuble », et prévoit que « l'immeuble ci-dessus désigné fait l'objet d'une division en 38 lots numérotés de 1 à 38 inclus ».

Si ces stipulations apparaissent d'égale valeur et concurrentes à celles de l'article 45 du règlement de copropriété, elles doivent toutefois céder devant ce dernier, sauf à le priver de toute efficacité.

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En effet, le fait de limiter le nombre de lots dans la copropriété priverait de facto tout copropriétaire de la possibilité d'exercer son droit de diviser ses parties privatives, protégé par les articles 8 et 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et expressément reconnu par le règlement de copropriété.

Par ailleurs, le fait pour l'état descriptif de division de « déterminer l'affectation particulière de chaque lot compris dans l'immeuble » entre en conflit direct avec la liberté dont dispose chaque copropriétaire de modifier l'affectation de ses lots, et avec l'interdiction pour un règlement de copropriété d'imposer des restrictions aux droits des copropriétaires autres que celles qui seraient justifiées par une atteinte à la destination de l'immeuble (telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation).

Alors que le syndicat des copropriétaires soutient qu'il faudrait faire primer les stipulations de l'état descriptif de division en ce qu'elles seraient plus précises que celles du règlement de copropriété, il doit être relevé que le principe suivant lequel le particulier l'emporte sur le général (specialia generalibus derogant) s'applique en présence de deux normes distinctes, et non à propos d'un même texte.

Ces clauses en contradiction manifeste avec les dispositions d'ordre public des articles 8 et 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ne peuvent donc être opposées à la SCI du [Localité 8], et le syndicat des copropriétaires ne peut ainsi valablement se prévaloir de l'état descriptif de division pour refuser la modification de l'affectation d'un lot de l'immeuble.

* En second lieu, la SCI du [Localité 8] fait valoir que contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires pour justifier sa décision de refus, la division de lots et le changement d'affectation réalisés ne sont pas contraires aux stipulations du règlement de copropriété ou à la destination de l'immeuble.

L'article 11 du règlement de copropriété stipule que « l'immeuble est destiné à usage principal d'habitation ». La destination de l'immeuble doit cependant être qualifiée de « mixte », dans la mesure où celui-ci comporte un local commercial en rez-de-chaussée et où le règlement de copropriété stipule expressément que « en ce qui concerne les appartements, ceux-ci ne pourront être occupés que bourgeoisement ou affectés à l'exercice d'une profession libérale », ou encore que « les personnes exerçant une profession libérale ou commerciale dans l'immeuble pourront apposer dans le vestibule d'entrée une plaque indiquant au public leur nom, leur profession et le lieu où elles exercent leur activité ».

Alors qu'il est constant que la SCI du [Localité 8] a fait réaliser des travaux dans ses parties privatives afin d'y aménager un cabinet médical, et que l'exercice de la médecine de ville est à l'évidence une profession libérale, il apparaît que l'activité exercée par la demanderesse est expressément autorisée par le règlement de copropriété.

Il est ainsi indifférent que le lot n°22 soit un appartement exclusivement affecté, par le passé, à un usage d'habitation, dès lors que le propriétaire peut librement le transformer en « local professionnel » et modifier son affectation afin d'exercer une profession libérale.

De même, le syndicat des copropriétaires ne peut sérieusement soutenir qu'il est « légitime » à « conserver à l'immeuble les caractéristiques en fonction desquelles chaque copropriétaire a fait acquisition de son lot ». A l'évidence, la simple lecture du règlement de copropriété permettait à tout acquéreur de biens dans l'immeuble de savoir que l'exercice de professions libérales, en ce compris la médecine de ville, était autorisé dans les appartements. Les copropriétaires à la date de l'établissement du règlement de copropriété ont en effet permis l'installation d'un cabinet médical dans l'immeuble.

Il doit en outre être relevé qu'un immeuble en copropriété n'est pas voué à demeurer immuable dans le temps, et peut au contraire connaître des évolutions au gré des transferts de propriété et des changements de mode de vie. Le simple fait que l'immeuble soit destiné principalement à l'habitation et que le règlement de copropriété comporte des clauses usuelles relatives à la tranquillité de l'occupation ne peut faire obstacle aux droits dont dispose chaque copropriétaire sur ses parties privatives.

* Le syndicat des copropriétaires justifie également son refus d'autoriser la nouvelle répartition des charges résultant de la division du lot n°22 par le fait que la SCI du [Localité 8] n'aurait pas obtenu les autorisations administratives, contrevenant en cela à une clause du règlement de copropriété.

Celui-ci stipule en effet, en son article 11, que « l'exercice d'une profession libérale pourra être toléré dans la mesure où les autorisations administratives seraient obtenues par le copropriétaire concerné ». L'article 13 de ce même texte indique en outre que les appartements pourront être affectés à l'exercice d'une profession libérale, « sous réserve de la délivrance des autorisations nécessaires ».

Il doit tout d'abord être rappelé que le droit de la copropriété et les règles d'urbanisme sont deux systèmes normatifs indépendants, et qu'il n'appartient pas à une copropriété de contrôler de manière générale le respect des règles d'urbanisme par un copropriétaire.

Toutefois, un règlement de copropriété peut valablement conditionner, comme en l'espèce, un changement d'affectation d'un lot à la justification de l'obtention d'autorisations administratives. Alors que le règlement de copropriété ne précise pas quelles seraient les autorisations administratives requises, il convient de considérer qu'il s'agit des autorisations de changement d'usage prévues aux articles R*421-17 du code de l'urbanisme et L.631-7 et suivants du code de la construction et de l'habitation.

A l'examen des pièces produites aux débats, il est établi que tous les praticiens exerçant dans le cabinet médical ont obtenu une autorisation de changement d'usage temporaire de la part de la mairie de [Localité 5], par décisions des 26 juin 2020, 20 octobre 2021 et 30 mars 2023. C'est à tort que le syndicat des copropriétaires soutient que les docteurs [D] et [R] ne disposeraient pas de l'autorisation requise, et qu'un médecin remplaçant devrait obtenir lui-même une autorisation – le principe du remplacement temporaire rendant cela matériellement impossible.

C'est de même à tort que le syndicat des copropriétaires soutient que l'autorisation accordée le 26 juin 2020 ne serait pas valable dans la mesure où elle porterait sur un lot inexistant. Il a été précédemment rappelé que la SCI du [Localité 8] est libre de procéder à la division de ses lots, si bien qu'un lot n°42 d'une superficie de 147,58 m² existait à la date de la demande formée auprès de la mairie de [Localité 5] - outre que l'administration n'exerce aucun contrôle sur les lots de copropriété mais uniquement sur les surfaces destinées à subir un changement d'affectation.
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Le syndicat des copropriétaires reproche également à la SCI du [Localité 8] de ne pas justifier d'une autorisation à titre personnel, alors que le règlement de copropriété prévoit que les autorisations administratives doivent être « obtenues par le copropriétaire concerné ».

Il est établi et non contesté que si l'ensemble des praticiens du cabinet médical ont obtenu une autorisation à titre personnel, la SCI du [Localité 8] n'a pas obtenu une telle autorisation. Toutefois, à l'examen des dispositions de l'article L.631-7- 1 du code de la construction et de l'habitation, il apparaît qu'une société civile immobilière est dans l'impossibilité matérielle d'obtenir une telle autorisation.

En effet, il est disposé à l'article susvisé que « l'autorisation de changement d'usage est accordée à titre personnel. Elle cesse de produire effet lorsqu'il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l'exercice professionnel du bénéficiaire ». Une société civile immobilière ayant pour objet la gestion de biens immobiliers, ce qui ne constitue pas un « exercice professionnel » au sens de ces dispositions, elle ne peut donc solliciter une autorisation de changement d'usage.

En outre, le règlement municipal fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d'usage des locaux d'habitation de la ville de [Localité 5] dispose en son article 4 que les demandes d'autorisation ne peuvent être déposées que par des personnes physiques, lorsque les locaux ne sont pas situés au rez-de-chaussée et que le changement d'usage s'effectue en vue d'exercer une profession libérale réglementée.

Enfin, si le règlement de copropriété prévoit certes que les autorisations administratives doivent être « obtenues par le copropriétaire concerné », ce même document prévoit également que le changement d'affectation peut intervenir « sous réserve de la délivrance des autorisations nécessaires », sans plus de précisions.

Cette seconde clause, qui vient amoindrir la portée de la première, démontre que les rédacteurs du règlement de copropriété ont entendu exiger qu'un changement d'affectation s'effectue en conformité avec les dispositions du code de l'urbanisme et du code de la construction et de l'habitation, sans toutefois conditionner formellement ce changement à l'obtention d'une autorisation par le copropriétaire du lot.

Dans la mesure où les praticiens du cabinet médical ont tous obtenu l'autorisation prévue à l'article L.631-7-1 du code de la construction et de l'habitation, et où le règlement de copropriété ne peut exiger une autorisation impossible à obtenir par le copropriétaire concerné, il apparaît que le changement d'affectation du lot n°22 (devenu lots n°41, 42 et 43) a été effectué par la SCI du [Localité 8] dans le respect des dispositions du règlement de copropriété.

* Le syndicat des copropriétaires soutient également que l'installation d'un cabinet médical « bouleverserait les conditions d'occupation de l'immeuble », « nuirait en conséquence à son standing, à sa sécurité et à la tranquillité de ses habitants », et porterait en cela atteinte aux droits des autres copropriétaires.

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Il invoque à cet égard l'article 13 du règlement de copropriété, qui stipule que « chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semblera des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse, soit compromettre la solidité, la sécurité ou la tranquillité de l'immeuble, soit porter atteinte à sa destination ».

Sur ce point, il doit tout d'abord être relevé que des immeubles de très haut standing peuvent accueillir des professions libérales et/ou des activités commerciales, et que l'installation d'un cabinet médical n'est aucunement de nature à amoindrir en elle-même le standing d'un immeuble ou nuire à la sécurité de ses occupants.

Par ailleurs, l'immeuble sis [Adresse 3] apparaît être un immeuble haussmannien de facture classique, à l'image de près de 60% de l'immobilier bâti à [Localité 5], sans toutefois que ne soient démontrés un standing ou des caractéristiques patrimoniales particulières pouvant justifier une impossibilité d'accueillir un cabinet de médecins.

Afin de démontrer l'existence d'une atteinte portée aux droits des copropriétaires ainsi qu'à la sécurité et à la tranquillité de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires fait valoir que l'installation du cabinet médical provoque la venue d'une patientèle nombreuse, et troublerait ainsi la sécurité et la tranquillité des occupants de l'immeuble ; qu'en effet, le code d'entrée de l'immeuble est accessible à toute personne prenant rendez-vous avec l'un des médecins du cabinet ; que divers incidents impliquant des patientes ou leur entourage se sont produits avec certains copropriétaires ainsi que la gardienne ; que des dégradations et des encombrements ont eu lieu dans les parties communes, les patientes stationnant fréquemment dans les étages ou entreposant vélos, trottinettes et poussettes dans le hall d'entrée. Il verse aux débats treize attestations de copropriétaires relatant de tels faits survenus dans l'immeuble et imputés à la patientèle du cabinet médical.

Il n'est pas contestable que l'installation d'un cabinet médical provoque la venue de personnes extérieures à la copropriété, modifiant ainsi son « économie » et amoindrissant la tranquillité dont bénéficiaient les occupants de l'immeuble jusqu'alors.

Il doit toutefois être relevé que l'exercice d'une profession libérale en milieu urbain implique nécessairement la réception de clients ou patients, et que le règlement de copropriété autorise expressément les professions libérales dans les appartements des étages. Aucune copropriété autorisant l'installation de professions libérales ne dispose d'un droit acquis à ne pas voir s'installer de cabinet médical en son sein, étant en outre observé que la médecine de ville, par définition, s'exerce dans des immeubles en zone urbaine très souvent placés sous le régime de la copropriété.

Il ne peut donc être reproché à la SCI du [Localité 8] de faire accroître, du fait de l'activité du cabinet médical, le nombre de personnes de passage dans l'immeuble en journée.

Par ailleurs, quant à l'atteinte que la présence du cabinet médical porterait à la sécurité des occupants de l'immeuble, il ne peut être sérieusement soutenu que le simple fait que le code d'entrée soit accessible sur la plate-forme Doctolib pour les patients prenant rendez-vous soit une menace pour la sécurité de l'immeuble, à l'heure de la généralisation des livraisons de colis ou de repas impliquant la communication du code d'entrée à des tiers.

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N° RG 21/03935 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUAEC

Si les pièces produites aux débats, et notamment les attestations de plusieurs copropriétaires, révèlent en effet que des incidents ponctuels se sont produits avec la patientèle du cabinet médical, ceux-ci ne sont aucunement de nature à « compromettre la sécurité et la tranquillité de l'immeuble » au sens du règlement de copropriété – étant rappelé qu'un immeuble en copropriété doit concilier divers usages et ne peut offrir la tranquillité la plus absolue à chacun de ses occupants.

Pour les motifs qui précèdent, il apparaît que la division de lots et les travaux d'aménagement effectués par la SCI du [Localité 8], afin de modifier l'affectation d'un appartement et d'en faire un local professionnel dans lequel sera exercé la médecine, ne sont pas contraires à la destination de l'immeuble ou aux dispositions du règlement de copropriété, et ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

La décision de rejet de la résolution n°15 prise par l'assemblée générale le 10 décembre 2020 porte ainsi une atteinte aux droits de la SCI du [Localité 8] non justifiée par un motif sérieux, et apparaît avoir été adoptée dans l'intérêt des seuls copropriétaires majoritaires. Elle doit en conséquence être qualifiée d'abusive et sera annulée.

Le recueil par voie d'enquête des déclarations des copropriétaires attestant n'apparaît par ailleurs pas utile à la solution du litige.

2 - Sur les demandes reconventionnelles

A titre reconventionnel, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal d' « ordonner à la SCI du [Localité 8] de rétablir les lieux dans leur affectation conforme au règlement de copropriété et de mettre fin à l’activité du cabinet médical exercée dans le lot n°22 », et ce sous astreinte.

La SCI du [Localité 8] conteste la recevabilité de ces demandes en soutenant que le syndicat des copropriétaires serait dépourvu d'un intérêt à agir en réparation d'un préjudice ne présentant pas un caractère collectif.

Il doit tout d'abord être relevé que le tribunal n'est pas valablement saisi de cette fin de non-recevoir, qui devait être soulevée par voie de conclusions distinctes devant le juge de la mise en état, seul compétent pour statuer sur la recevabilité dans les instances introduites à compter du 1er janvier 2020.

En outre, si un syndicat des copropriétaires ne peut en effet agir en réparation qu'à propos de dommages présentant un caractère collectif - c'est-à-dire éprouvés de manière uniforme par la collectivité des copropriétaires -, le défendeur ne forme pas en l'espèce des demandes à but indemnitaire fondées sur l'existence de troubles anormaux du voisinage, mais agit afin d'assurer le respect des dispositions du règlement de copropriété. Il n'a donc pas à rapporter la preuve de l'existence d'un dommage, contrairement à ce que soutient la SCI du [Localité 8].

Les demandes reconventionnelles formées par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la SCI du [Localité 8] sont par conséquent recevables.

Cependant, dès lors que le changement d'affectation du lot n°22 et l'exercice de l'activité de la SCI du [Localité 8] sont conformes aux dispositions du règlement de copropriété de l'immeuble et à sa destination, et ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes reconventionnelles.
Décision du 11 avril 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 21/03935 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUAEC

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En outre, en vertu de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance. Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la SCI du [Localité 8] la somme de 8 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,