TJ 75056, 10 avr. 2025, RG 24/10612

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10612 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6K2H

N° MINUTE : 3/2025

JUGEMENT
rendu le 10 avril 2025

DEMANDERESSE
Madame [L] [I] [M], demeurant [Adresse 2], représentée par le cabinet de Me Thomas GUYON, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque C2573

DÉFENDEURS
Monsieur [G] [F], demeurant [Adresse 1], et désormais [Adresse 5], comparant en personne assisté de Me Ivan ROMERO, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], Toque E2251
Madame [Z] [E] [J] épouse [F], demeurant [Adresse 1]
et désormais [Adresse 5], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection
assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 14 janvier 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 10 avril 2025 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 10 avril 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/10612 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6K2H

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 décembre 2022, Madame [L] [M] a donné à bail à Monsieur [G] [F] et à Madame [Z] [E] [J] épouse [F] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1]) à [Localité 7] pour un loyer mensuel de 906,10 euros et 70 euros de provision sur charges.

Un état des lieux d'entrée contradictoire a été établi le 6 décembre 2022.

Par actes de commissaire de justice du 1er août 2024, la bailleresse a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 3 202,90 euros.

Par actes de commissaire de justice du 4 novembre 2024, Madame [L] [M] a fait assigner Monsieur [G] [F] et Madame [Z] [E] [J] épouse [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins sous le bénéfice de l'exécution provisoire de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail d'habitation au 2 octobre 2024,
- subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [G] [F] et de Madame [Z] [E] [J] épouse [F] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique,
- autoriser le transport et la séquestration des biens meubles trouvés dans les lieux aux frais et risques des défendeurs,
- condamner solidairement Monsieur [G] [F] et Madame [Z] [E] [J] épouse [F] à payer la somme de 6 486,64 euros selon décompte arrêté au 3 octobre 2024 ainsi qu'à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'au départ effectif des lieux,
- condamner solidairement Monsieur [G] [F] et Madame [Z] [E] [J] épouse [F] à payer la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts,
- condamner solidairement Monsieur [G] [F] et Madame [Z] [E] [J] épouse [F] à payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Monsieur [G] [F] et Madame [Z] [E] [J] épouse [F] ont restitué les clés et un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 9 décembre 2024.

À l'audience du 14 janvier 2025, Madame [L] [M], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation et a actualisé sa créance à la somme de 7 898,99 euros selon décompte arrêté au 13 janvier 2025. Elle a par ailleurs conclu au rejet des prétentions adverses.

Elle expose que les loyers n'ont pas été régulièrement payés justifiant la signification d'un commandement visant la clause résolutoire et estime que l'exception d'inexécution soulevée par le défendeur pour justifier l'absence de paiement n'est pas fondée. Elle prétend que les désordres relevés à l'occasion de l'état des lieux de sortie, notamment la présence de moisissures sur les murs, résultent d'un défaut d'entretien imputable aux preneurs et affirme n'avoir été destinataire d'aucune réclamation de la part des locataires s'agissant de l'état du logement avant l'audience. Elle ajoute que l'appartement a été refait à neuf avant la signature du bail. Enfin, elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement en l'absence de justificatifs de revenus.

Monsieur [G] [F], représenté par son conseil, a sollicité le débouté des demandes d'acquisition de la clause résolutoire, de résiliation judiciaire du bail et d'expulsion ainsi que le débouté de la demande en paiement, subsidiairement l'octroi de délais de grâce par report et/ou échelonnement de la dette ainsi que le rejet des demandes de dommages et intérêts et au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que Madame [L] [M] ayant récupéré son logement, les demandes relatives au sort du bail sont devenues sans objet. Pour justifier l'absence de paiement, il se prévaut d'une exception d'inexécution liée à l'absence de délivrance d'un logement décent et de réparations, invoquant l'insalubrité du bien en raison de la présence d'humidité et d'infiltrations, ce qui a contraint sa famille à devoir déménager. Il évalue le trouble de jouissance subi à un montant équivalent aux loyers réclamés et estime dès lors ne plus être redevable d'aucune somme. Enfin, il justifie sa demande de délais en déclarant percevoir le SMIC, que son épouse ne travaille pas et qu'ils attendent un deuxième enfant.

Assignée à étude, Madame [Z] [E] [J] épouse [F] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation et aux conclusions en défense visées à l'audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l'appui de leurs prétentions.

La décision été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 avril 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Il est constant que les lieux loués par acte sous seing privé du 5 décembre 2022 à Monsieur [G] [F] et à Madame [Z] [E] [J] épouse [F] ont été restitués le 9 décembre 2024.

Dès lors, les demandes de Madame [L] [M] en résiliation de bail, expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation sont devenues sans objet.

Sur la dette locative et l'exception d'inexécution tenant à l'état du logement

En application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

En contrepartie de cette obligation, selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée. L'étendue de l'obligation de délivrance est précisée par l'article 1720 du même code qui dispose que "le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce" et "d'y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives".

L'article 1219 du code civil prévoit qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Un manquement du bailleur à son obligation de délivrance peut aussi entraîner une réfaction de loyer.

L'absence d'exécution des obligations du cocontractant à qui l'exception d'inexécution est opposée doit revêtir un caractère de gravité suffisante qui est librement appréciée par le juge en fonction des circonstances. À cet égard, en matière de bail, seule l'impossibilité d'utiliser les lieux peut justifier le refus de verser le loyer dans son intégralité revendiqué par le locataire.

Par application des dispositions de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : "Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé (…) et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. (…)
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation (…),
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués; (…)"

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 dite solidarité et renouvellement urbain dispose que "le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. (…) ;
4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; "

Enfin, en application de l'article 1231-1 du code civil des dommages et intérêts sont dus par le bailleur soit à raison de l'inexécution de son obligation, soit à raison du retard dans l'exécution.
En l'espèce, il est constant et non contesté que Monsieur [G] [F] et Madame [Z] [E] [J] épouse [F] se sont abstenus de régler le loyer majoré des charges depuis mai 2024 et que la dette s'élevait au 9 décembre 2024, date de restitution des clés, à la somme totale de 7 898,99 euros, dépôt de garantie non déduit.

Les défendeurs ne produisent aucune pièce justifiant qu'ils se sont acquittés de ces sommes et n'ont pas été dispensés par l'autorité judiciaire du paiement des loyers.

Pour justifier du bien-fondé de l'exception d'inexécution qu'il invoque, Monsieur [G] [F] verse aux débats un contrôle sanitaire réalisé le 5 juin 2024 par les services techniques de l'habitat de la ville de [Localité 6].

Il ressort de ce document que le logement est affecté par "des infiltrations d'eau se manifest[a]nt dans les cloisons séparatives de la cuisine et de la salle d'eau" ainsi que par "de l'humidité de condensation, ce qui occasionne le développement de moisissures", "cette humidité [pouvant] être due à une aération permanente inefficace et/ou un défaut d'isolation thermique."

Les photographies annexées au procès-verbal de constat établi le 7 novembre 2024 illustrent les constatations de l'inspecteur de salubrité, en ce qui concerne la présence "de moisissures importantes" sur une partie du plafond de la chambre des enfants, le mur et le plafond de la cuisine et le mur de la salle de bains, mais aussi "une odeur de moisi très importante" et l'absence de tout dispositif d'aération dans le logement.

En l'absence d'impossibilité totale d'utiliser les lieux, les désordres tels qu'ils sont décrits ci-dessus n'ont pas pour effet de rendre le logement impropre à son habitation de sorte que Monsieur [G] [F] n'est pas fondé à invoquer l'exception d'inexécution pour justifier le défaut de versement du loyer à compter du mois de mai 2024.

En conséquence, il sera fait droit à la demande en paiement de Madame [L] [M] pour la somme de 7 898,99 euros.

Par contre, le fait d'avoir était contraint de vivre dans un environnement excessivement humide, dans un logement ne répondant pas aux conditions de décence, constitue une faute qui a causé un préjudice de jouissance aux locataires et à leur fils, étant précisé que l'obligation de décence est une obligation de résultat et que dès lors seul un évènement de force majeure est de nature à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent pendant toute la durée du bail.

Ainsi, la circonstance que le logement délivré en bon état d'entretien selon l'état des lieux produit aux débats ait fait l'objet de travaux de réfection avant la signature du bail est indifférente, d'autant qu'il ressort de la facture de réfection communiquée par la bailleresse que la pose d'une VMC n'a pas été prévue et que cette dernière n'a manifestement pris aucune disposition, comme pourtant elle avait été invitée à le faire par les services techniques de la Ville de [Localité 6], pour faire cesser les désordres constatés.

Monsieur [G] [F] justifie du reste du préjudice subi en produisant un certificat médical attestant que les conditions d'occupation de son ancien logement a eu pour effet d'aggraver la pathologie - infection O.R.L. et bronchique à répétition - dont souffre son fils.

L'allégation de Madame [L] [M] selon laquelle les preneurs seraient responsables de leur préjudice au motif prétendu d'un défaut d'entretien des lieux n'est établie ni étayée par aucune pièce.

En revanche, il est exact que Monsieur [G] [F] ne justifie d'aucune réclamation écrite à la bailleresse avant que les services techniques de la ville de [Localité 6] ne l'ait alerté sur l'état de son logement.

Aussi, le point de départ de l'indemnisation ne peut être fixé qu'à compter du 4 juin 2024 date du contrôle sanitaire réduisant ainsi notablement le montant des dommages et intérêts pouvant être alloués.

En conséquence, Madame [L] [M] sera condamnée à payer à Monsieur [G] [F] une indemnité de 3 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Les articles 1347 et suivants du code civil disposent que la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes et qu'elle n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Les parties étant respectivement débitrices et créancières l'une de l'autre, la compensation sera ordonnée.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Il résulte de l'article 1231-1 du code civil que la résistance abusive d'un débiteur à ses obligations contractuelles peut justifier une condamnation à des dommages et intérêts à condition pour le créancier de démontrer le caractère abusif de cette résistance ainsi que le préjudice directement causé par celle-ci.

En l'espèce, il résulte de ce qui précède que le refus de paiement ne saurait être qualifié d'abusif alors qu'il a été partiellement fait droit aux demandes du locataire. Au surplus, Madame [L] [M] ne démontre aucun préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires.

En conséquence, la demande sera rejetée.

Sur les délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Monsieur [G] [F] ne fournit aucune pièce quant à sa situation financière et la possibilité de faire face à sa dette dans un délai de deux ans dans le cadre des dispositions de l'article 1343-5 du code civil.

Dès lors, il n'y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [F] et Madame [Z] [E] [J] épouse [F], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [L] [M] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS