TJ 75056, 11 avr. 2025, RG 20/02725

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me JOBELOT et Me ANTOMARCHI
Copies certifiées
conformes délivrées le:
à Me BRIZON

■

8ème chambre
3ème section

N° RG 20/02725
N° Portalis 352J-W-B7E-CR3SD

N° MINUTE :

Assignation du :
06 février 2020

JUGEMENT

rendu le 11 avril 2025
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la S.A.S.U. ADUXIM
[Adresse 3]
[Localité 6]

représenté par Maître Cédric JOBELOT de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0154

DÉFENDERESSES

S.C.I. NEUVEXPERT
[Adresse 1]
[Localité 6]

représentée par Maître Rémi ANTOMARCHI de la SELARL AYRTON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1289

S.A. ALLIANZ IARD
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4]

représentée par Maître Stéphane BRIZON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D2066

Décision du 11 avril 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/02725 - N° Portalis 352J-W-B7E-CR3SD

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente
Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière,

DÉBATS

A l’audience du 14 février 2025 tenue en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI de Neuville, venant aux droits de la SCI Hélène, est propriétaire des lots n°110, 111 et 117 au sein de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété.

L'immeuble voisin, situé au [Adresse 1], appartient à la SCI Neuvexpert et est assuré auprès de la SA Allianz IARD.

Se plaignant d'infiltrations dans le mur de la chambre sur cour de son bien, la SCI Hélène, aux côtés du syndicat des copropriétaires de l'immeuble, a fait assigner, par acte délivré le 02 juin 2015, la SCI Neuvexpert aux fins de désignation d'un expert judiciaire.

Par ordonnance de référé en date du 07 juillet 2015, il a été fait droit à leur demande et M. [O] [M] a été désigné en qualité d'expert.

Par ordonnance de référé en date du 07 septembre 2017, les opérations d'expertise ont été rendues communes à la SCI de Neuville et à la compagnie d'assurance Areas, assureur du syndicat des copropriétaires.

Le rapport d'expertise a été clos le 12 décembre 2018 et l'expert a retenu la responsabilité de la SCI Neuvexpert dans les désordres occasionnés au syndicat des copropriétaires et préconisé la réalisation de la réfection des évacuations des eaux usées, eaux vannes, eaux pluviales ainsi que la remise en état de la cheminée extérieure.

Par courrier en date du 10 octobre 2019, réitéré le 24 octobre 2019, le conseil du syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCI Neuvexpert de lui fournir toutes précisions sur la nature des travaux envisagés et /ou en cours de réalisation et, à défaut, de faire réaliser les travaux préconisés par l'expert.
Décision du 11 avril 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/02725 - N° Portalis 352J-W-B7E-CR3SD

En l'absence de résolution amiable du litige, le syndicat des copropriétaires a, par actes délivrés les 06 et 07 février 2020, fait assigner la SCI Neuvexpert et la SA Allianz IARD, devant la présente juridiction, aux fins d'indemnisation des préjudices subis.

Par ordonnance en date du 25 mars 2022, le juge de la mise en état, saisi d'une demande de prescription formulée par la SA Allianz IARD à l'encontre des demandes du syndicat des copropriétaires, l'a déboutée de ses demandes.

Dans ses conclusions récapitulatives, notifiées par voie électronique le 28 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, 1240 et suivants du code civil (nouveaux), 1382 et suivants du code civil (ancien), 2239 code civil, L.124-3 du code des assurances et de la loi du 10 juillet 1965 de :
« RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] en ses demandes et l’y déclarer bien fondé,
JUGER la SCI NEUVEXPERT entièrement responsable des désordres et dommages intervenus dans le lot n°110 et de toutes leurs conséquences,
REJETER les demandes de la SCI NEUVEXPERT et de la société ALLIANZ IARD à l’encontre du Syndicat des copropriétaires,
CONDAMNER la SCI NEUVEXPERT à faire réaliser, dans le délai d’un mois du jugement à intervenir, les travaux réparatoires sur ses installation privatives conformément au devis LAVILLAUGOUET lequel devra être actualisé, de remise en état de la cheminée extérieure conformément au DTU 24.1 et ASSORTIR cette condamnation, passé ce délai et faute pour la SCI NEUVEXPERT d'avoir justifié de la réalisation de ces travaux auprès du syndicat requérant, d’une astreinte, au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], de 1.000 € par jour de retard et par infraction constatée,
CONDAMNER in solidum la SCI NEUVEXPERT et la société ALLIANZ IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] une somme de 6.197,96 € TTC au titre des frais exposés dans le cadre des opérations d’expertise
CONDAMNER in solidum la SCI NEUVEXPERT et la société ALLIANZ IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] une somme de 2.574,86 € TTC au titre des travaux de remise en état
CONDAMNER in solidum la SCI NEUVEXPERT et la société ALLIANZ IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] une somme de 15.000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC,
CONDAMNER la SCI NEUVEXPERT à supporter tout frais de franchise qu’imposerait la société ALLIANZ au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES au titre de ses dispositions contractuelles,
CONDAMNER in solidum la SCI NEUVEXPERT et la société ALLIANZ IARD aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d'expertise d’un montant de 25.963,85 € TTC, dont distraction au profit de Me Cédric Jobelot qui pourra en entreprendre le recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.
ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »

Dans ses conclusions n°2, notifiées par voie électronique le 16 mars 2021, la SCI Neuvexpert demande au visa des articles L.121-1 et L.121-4 du code des assurances et 1382 du code civil, de :
« CONSTATER que la SCI NEUVEXPERT a procédé à la réalisation des travaux préconisés par l’Expert judiciaire
En conséquence,
DEBOUTER le demandeur de sa prétention visant à condamner la SCI NEUVEXPERT sous astreinte à réaliser les travaux, cette dernière étant devenu sans objet
Par ailleurs,
DEBOUTER le demandeur de ses demandes indemnitaires relatives aux frais d’architecte et de syndic en ce qu’il n’entre pas dans les préjudices indemnisables
Ensuite par la même,
FAIRE sommation à la compagnie ALLIANZ d’avoir à produire le contrat d’assurance souscrit
CONDAMNER la société ALLIANZ à relever et garantir la société NEUVEXPERT de toute condamnation qui serait prononcée à son endroit au titre des dommages causés au demandeur et ses conséquences,
CONDAMNER la société ALLIANZ au paiement de la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du CPC pour les frais exposés par son assuré au titre de la garantie défense recours ainsi qu’aux entiers dépens. »

Dans ses conclusions, notifiées par voie électronique le 26 juin 2023, la SA Allianz IARD demande au visa de l'article L.112-6 du code des assurances, de :
« Recevoir la société ALLIANZ IARD en ses conclusions et l’y déclarer bien fondée,
Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de ses demandes indemnitaires formées au titre des frais d’architecte et de syndic et de sa réclamation au titre des frais de remise en état,
En tout état de cause,
Juger que la société ALLIANZ IARD ne saurait être tenue que dans les termes et limites de la police souscrite,
Ecarter toutes demandes de condamnation et/ou de garantie qui contreviendraient aux limites de garanties contractuelles,
Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6] et la SCI NEUVEXPERT de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du CPC à l’encontre de la concluante,
Juger qu’il appartiendra à la SCI NEUVEXPERT de supporter les entiers dépens. »

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 octobre 2024 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 14 février 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les désordres

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires se plaint d'infiltrations sur le mur séparant l'immeuble de celui voisin situé au [Adresse 1], appartenant à la SCI Neuvexpert, et indique que les dernières mesures prises lors de l'accedit du 30 mai 2018 dans les locaux de la SCI de Neuville ont confirmé que le mur était toujours saturé d'humidité.

Il explique que la société Lavillaugouet, mandatée de manière non contradictoire par la SCI Neuvexpert, a conclu au mauvais état et au caractère fuyard des installations de la SCI Neuvexpert et que lors d'investigations complémentaires, réalisées à la demande de l'expert judiciaire, elle a mis en évidence l'existence d'une fonte encastrée en très mauvais état, une humidité très importante dans la niche de cette fonte ainsi qu'un défaut d'étanchéité de cette canalisation.
Il indique que l'expert a, de plus, relevé que la cheminée de la chaudière n'était pas tubée.

Il considère donc que les opérations d'expertise ont permis d'établir que les désordres subis dans les locaux de la SCI de Neuville trouvent leur origine exclusive dans l'absence d'étanchéité et la non-conformité des installations privatives de la SCI Neuvexpert.

Il fait ainsi valoir qu'il est bien fondé à engager sa responsabilité et celle de son assureur, au titre de l'action directe dont il bénéficie à son encontre, en application des dispositions de l'article L.124-3 du code des assurances.

La SCI Neuvexpert explique, pour sa part, que ce n'est qu'en mai 2018 qu'il a été mis en évidence qu'une canalisation située sous le rez-de-chaussée de ses locaux était fuyarde et à l'origine des désordres, précisant qu'elle longeait les locaux du sous-sol, qu'elle était derrière un mur inaccessible et qu'elle reposait directement sur la terre.
Elle indique que ce n'est donc qu'à cette date qu'elle a pu comprendre que cette fuite pouvait être à l'origine des désordres sans que cela ne soit toutefois totalement prouvé puisque les rapports établis par la société Lavillaugouet étaient contradictoires.
Elle relève qu'en revanche l'expert a considéré que l'absence de tubage de la cheminée était une cause potentielle des désordres alors même qu'il n'avait pas mis en exergue la moindre humidité au pied de cette dernière.

Au vu du rapport établi le 12 avril 2017 par la société Lavillaugouet, mandatée par la SCI Neuvexpert pour une recherche de fuite, l'expert judiciaire a indiqué que ce dernier détaillait très clairement que le réseau eau usées, eaux vannes et eaux pluviales était en très mauvais état mais que certaines zones n'avaient pu être contrôlées (pages 26 et 27 du rapport).

Il a précisé que dans sa note n°6 en date du 26 septembre 2017, il avait demandé que soit effectuée une recherche de fuite dans la zone du rez-de-chaussée, au niveau des sanitaires et du bureau d'accueil des lots de la SCI Neuvexpert, précisant que cette zone n'avait pu être inspectée lors de la recherche de fuite réalisée le 12 avril 2017 par la société Lavillaugouet (page 33 du rapport).

Lors des investigations complémentaires, dans le local réserve en sous-sol, il a indiqué avoir découvert, dans l'angle de la pièce, au fond à droite, une trappe de visite et précisé que la société Lavillaugouet avait, à sa demande, recherché cette canalisation encastrée dans le mur.

Il est ainsi indiqué, en pages 34 à 37 du rapport d'expertise :

« à l'ouverture, nous avons constaté une humidité très importante au niveau de la voûte.
Après ouverture de la fonte, pour y introduire un ballon obturateur de manière à mettre en charge la canalisation avec un produit colorant (fluorescine)
rapport de la société Lavillaugouet
« Test d'étanchéité : correspondant aux canalisations comprises entre le point 1 et les points 2 et 3. Le test d'étanchéité a malheureusement dû être interrompu en cours de remplissage compte tenu de l'apparition d'infiltrations d'eau colorée à la fluorescine à travers la maçonnerie de la cave.
Les canalisations ne sont pas étanches et présentent au moins une défectuosité significative dans leur parcours enterré.
Lors du sondage destructif du coffrage dans le local fourniture, nous avons découvert qu'il existait également une ancienne vidange en plomb hors service à rez-de-chaussée mais toujours raccordée au réseau de tout-à-l'égout en sous-sol. »

(…)

Concernant le tubage de la chaudière
la chaudière étant arrêtée, je me suis permis de déboîter la réduction évacuant normalement les condensats à l'égout pour prendre une photo.
Cette cheminée n'est pas tubée.
Elle se désagrège, les condensats s'écoulent au pied du conduit et dans les murs.
Non conforme aux règles de l'art. »

L'expert conclut, en page 32 de son rapport, à la « responsabilité de la SCI Neuvexpert dans les désordres occasionnés au SDC du [Adresse 2] et à la SCI de Neuville avec l'obligation d'exécuter les travaux concernant :

-la réfection des évacuations EU EV EP, comme indiqué dans le devis de la société Lavillaugouet.

Le rapport de la société Lavillaugouet est très clair dans les différentes inspections réalisées il y a :
-2 fissures sur les réseaux (indice 2 sur le plan)
-engorgement de 50% sur le point 5 du plan
-l'EP sur le trottoir n'est pas règlementaire
-aucune protection sur les éventuelles remontées des eaux.

-la remise en état de la cheminée extérieure conforme au DTU 24.1 »

Sur les responsabilités et l'indemnisation des préjudices

Le syndicat des copropriétaires sollicite d'une part :

- la condamnation de la SCI Neuvexpert à faire réaliser, sous astreinte, les travaux réparatoires sur ses installations privatives conformément au devis Lavillaugouet, lequel devra être actualisé, ainsi que les travaux de remise en état de la cheminée extérieure conformément au DTU 24.1 ;

et,d'autre part :

- la condamnation in solidum de la SCI Neuvexpert et de son assureur à lui régler :
- la somme de 6.197,96 euros TTC au titre des frais exposés dans le cadre des opérations d’expertise, décomposée comme suit :
- 2.348 euros TTC pour la réalisation des carottages,
- 450,96 euros TTC pour la vérification du conduit de cheminée,
- 1.815 euros TTC pour les diligences de suivi de l'architecte de l'immeuble,
- 1.584 euros TTC pour les vacations du syndic,
- et la somme de 2.574,86 euros TTC au titre des travaux de remise en état.

- sur la responsabilité de la SCI Neuvexpert

Bien que le syndicat des copropriétaires n'indique pas dans le corps de ses écritures le fondement sur lequel il agit à l'encontre de la SCI Neuvexpert, il mentionne toutefois au visa du dispositif de ses conclusions, les articles « 1240 et suivants du code civil (nouveaux) » et « 1382 et suivants du code civil (anciens) », de telle sorte qu'il convient de considérer qu'il recherche la responsabilité délictuelle de la SCI Neuvexpert.

Ainsi, aux termes de l'article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

S'agissant des travaux de réfection, la SCI Neuvexpert s'oppose à toute condamnation indiquant les avoir fait réaliser, conformément aux préconisations de l'expert.

Elle s'oppose aux frais portant sur les vacations du syndic à hauteur de 1.584 euros, en faisant valoir que la copropriété était représentée par un conseil dont les émoluments ont vocation à être pris en charge au titre des frais prévus par l'article 700 du code de procédure civile.

S'agissant des frais d'architecte de l'immeuble, sollicités à hauteur de 1.815 euros TTC, elle considère qu'ils n'étaient pas nécessaires, la SA Allianz IARD s'opposant également à ces frais en précisant que l'expert judiciaire avait justement été désigné pour apprécier les éléments techniques du dossier.

S'agissant des frais de remise en état, d'un montant de 2.574,86 euros TTC, bien qu'elle déplore qu'ils n'aient pas été présentés à l'expert judiciaire pour validation, elle ne les conteste pas, à la différence de la SA Allianz IARD qui indique que cette demande ne saurait aboutir puisque les factures émises au titre de la mise en œuvre des sondages/carottages indiquent que cette remise en état était prévue.
Le syndicat des copropriétaires conteste ce point, en indiquant que le devis ne vise que la remise en état du chantier et non les travaux de remise en état des murs et surfaces.

La SCI Neuvexpert ne conteste pas plus les sommes de 2.348 euros TTC et 450,96 euros TTC réclamées respectivement pour la réalisation des carottages et pour la vérification du conduit de cheminée puisqu'aux termes du dispositif de ses conclusions, dont seul le tribunal est tenu, elle sollicite uniquement de débouter le syndicat des copropriétaires « de sa prétention visant à condamner la SCI NEUVEXPERT sous astreinte à réaliser les travaux, cette dernière étant devenu sans objet » et de « ses demandes indemnitaires relatives aux frais d’architecte et de syndic en ce qu’ils n’entrent pas dans les préjudices indemnisables. »

La mise en jeu du régime de responsabilité délictuelle, prévu par l'article 1240 précité, implique que soient démontrés l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité.

Or, en l'espèce, il ne peut qu'être constaté que le syndicat des copropriétaires ne démontre nullement que sont réunies les conditions de mise en jeu de la responsabilité sur le fondement juridique choisi, qui n'est évoqué que dans le visa du dispositif de ses conclusions et ne fait l'objet d'aucun développement dans le corps des écritures.

Il se contente, en effet, de faire état des conclusions du rapport d'expertise, ayant retenu la responsabilité de la SCI Neuvexpert, alors qu'il ne suffit pas de citer ce rapport pour effectuer la démonstration que les conditions présidant à l'application de tel ou tel régime juridique seraient réunies.

Or, il n'appartient pas au tribunal d'effectuer, à la place du demandeur, la démonstration que les conditions nécessaires à la mise en jeu du régime de responsabilité choisi sont réunies.

Toutefois, dans la mesure où la SCI Neuvexpert formule des propositions d'indemnisation, il y a lieu de les retenir, le tribunal étant en effet tenu par les prétentions respectives des parties.

Par conséquent, au vu des préjudices que la SCI Neuvexpert accepte d'indemniser, il convient de la condamner à régler au syndicat des copropriétaires les sommes de 2.574,86 euros TTC au titre des frais de remise en état, de 2.348 euros TTC pour la réalisation des carottages et de 450,96 euros TTC pour la vérification du conduit de cheminée.

Le syndicat des copropriétaires est en revanche débouté de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte et de ses demandes indemnitaires portant sur les frais d'architecte et de vacations du syndic.

- sur l'action directe formée contre l'assureur

S'agissant de la SA Allianz IARD, le syndicat des copropriétaires indique être fondé à rechercher sa garantie, en qualité de tiers lésé, au titre de l'action directe dont il bénéficie à son encontre, en application de l'article L.124-3 du code des assurances, selon lequel « le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.
L'assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n'a pas été désintéressé, jusqu'à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l'assuré ».

L'action directe envers l'assureur permet en effet au tiers victime de poursuivre directement l’assureur du responsable pour obtenir réparation de son préjudice.

Bien que la mise en cause de l'auteur du dommage ne soit désormais plus obligatoire, il est en revanche nécessaire de démontrer sa responsabilité dans le sinistre dont il est demandé indemnisation.

Or, comme indiqué précédemment, le syndicat des copropriétaires ne fait pas la démonstration de la réunion des conditions de mise en jeu du régime de responsabilité sur le fondement duquel il agit envers la société Neuvexpert.

Il doit par conséquent être débouté de son action directe exercée à l'encontre de son assureur.

Sur la mobilisation de la garantie de la SA Allianz IARD envers son assurée

La SCI Neuvexpert indique avoir souscrit un contrat d'assurance pour ses locaux auprès de la SA Allianz IARD mais indique qu'elle n'est plus en possession de ce contrat, raison pour laquelle elle demande qu'il soit fait sommation à l'assureur de le verser aux débats.

Elle indique qu'en tout état de cause il a été démontré qu'il n'entendait pas opposer un quelconque refus de garantie puisqu'il a déjà accepté de financer une recherche de fuite.
Elle précise que les préjudices dont il est demandé le remboursement ont été causés à des tiers du fait des désordres affectant ses installations, de telle sorte que l'assureur ne pourra qu'être condamné à la garantir, les clauses de l'assurance souscrite visant en effet expressément à garantir les dommages causés aux tiers.

S'agissant du contrat souscrit, la SA Allianz IARD relève qu'elle ne saurait être tenue que dans les termes et la limite de la police souscrite, laquelle prévoit des franchises et plafonds de garantie opposables à l'assuré et aux tiers, conformément aux dispositions de l'article L.112-6 du code des assurances.

Il convient de rappeler que c’est à l’assuré qui réclame le bénéfice de l’assurance de rapporter la preuve de l’existence et du contenu du contrat d’assurance.
La demande de la société Neuvexpert tendant à ce qu'il soit fait sommation à l'assureur de produire le contrat est par conséquent mal fondée et elle doit donc en être déboutée.
Seules les conditions générales du contrat sont produites par l'assureur, de telle sorte qu'en l'absence de production par l'assuré des conditions particulières, il n'est pas possible de connaître l'étendue de sa garantie et par conséquent de déterminer si les frais engagés pour la remise en état, les carottages et la vérification du conduit de cheminée pour lesquels il a été condamné à indemnisation, sont couverts par la police souscrite.

Toutefois, aux termes du dispositif des conclusions de la SA Allianz IARD, cette dernière ne conteste pas sa garantie puisqu'elle ne sollicite que le débouté des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires et indique, s'agissant de la police souscrite, qu'en tout état de cause elle ne peut être tenue que dans les termes et limites de sa police, laquelle prévoit des franchises et des plafonds de garantie.

La SA Allianz IARD est par conséquent condamnée à garantir son assurée, la SCI Neuvexpert, des condamnations mises à sa charge, dans les termes et limites de sa police.

Sur les autres demandes

Parties perdantes, la SCI Neuvexpert et la SA Allianz IARD sont condamnées in solidum aux dépens de l'instance, comprenant les frais d'expertise.

Maître Cédric Jobelot, avocat qui en fait la demande, est autorisé à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.

Tenues aux dépens, la SCI Neuvexpert et la SA Allianz IARD sont également condamnées in solidum à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 3.500 euros et la SCI Neuvexpert est déboutée de sa demande formulée à ce titre.

L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,