TJ 75056, 10 avr. 2025, RG 24/02014

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]
Copies exécutoires
délivrées le:
à Me GARCON

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Charges de copropriété

N° RG :
N° RG 24/02014 -
N° Portalis 352J-W-B7H-C3SFT

N° MINUTE :

Assignation du :
02 Février 2024

JUGEMENT
rendu le 10 Avril 2025
DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet LOISELET père, frls et F DAIGREMONT,SA, pris en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 2]

Représenté par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocats plaidant, vestiaire #PB22

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [T]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC , 1ère Vice-Présidente
Madame Céline CHAMPAGNE, Juge
Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire

assistées de Madame de Line-Joyce GUY, lors des débats, et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.
Décision du 10 Avril 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/02014 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SFT

DÉBATS

À l’audience du 13 Février 2025 tenue en audience publique devant Madame ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
En premier ressort

Monsieur [N] [T] est propriétaire des lots 346, 435 et 538 dans l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], soumis au régime de la copropriété.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble lui a fait délivrer, le 3 octobre 2023, une sommation de payer la somme de 10.488,60 euros au titre des charges de copropriété.

Une mise en demeure en date du 15 novembre 2023 lui a par ailleurs été adressée en lettre recommandée avec accusé de réception de la part du conseil du syndicat des copropriétaires.

Ces sommations et mises en demeure n’ayant pas permis le règlement de la totalité des sommes réclamées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic le cabinet Loiselet Père, fils et FG. Daigremont, l’a fait citer devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice en date du 2 février 2024, lui demandant de :

« Au visa de la Loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 :

Condamner Monsieur [N] [T] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 10.999,34 € au titre des charges arrêtés au 1er trimestre 2024 avec intérêts de droit à compter de la sommation,

Le condamner en outre à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 367,16 € au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l'article 1231-6 alinéa 3 du Code Civil, outre une indemnité de 2.000,00 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner le défendeur en tous les dépens qui comprendront le cout de la sommation en vertu des dispositions de l'article 696 du CPC. »

Par conclusions signifiées par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a modifié le quantum de ses demandes, afin de prendre en compte les condamnations prononcées par le tribunal judiciaire de Paris par jugement du 5 avril 2023 à hauteur de 6.956,24 euros au titre des charges impayées au 1er octobre 2022, et sollicité la condamnation de M. [N] [T] à lui verser les sommes suivantes :

« - 6.086,85 € au titre des charges arrêtées au 4ème trimestre 2024, avec intérêts de droit à compter de la sommation,
- 652,76 € au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code Civil,
- 2.000,00 € à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
- les dépens qui comprendront le cout de la sommation en vertu des dispositions de l’article 696 du CPC. »

Régulièrement cité selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, M. [N] [T] n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 8 janvier 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 13 février 2025, puis mise en délibéré au 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges
Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l'article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l'article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Pour justifier sa demande principale à hauteur de la somme de 6.086,85 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er octobre 2024 incluant les appels de fond travaux et de charges du 4ème trimestre 2024, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire des lots 346, 435 et 538 de Monsieur [N] [T],
* le décompte des sommes dues par M. [T] au 1er octobre 2024,
* les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire des 17 décembre 2021, 13 décembre 2022, 28 mars 2024 portant notamment approbation des comptes de charges et travaux des exercices arrêtés au 30/09/2021, 30/09/2022 et 30/09/2023, votant notamment le budget prévisionnel de l’exercice 2024/2025,
* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l'immeuble à M. [T] entre le 1er janvier 2023 et le 1er octobre 2024, pour les lots 346, 435 et 538,
* le certificat de non-recours de l’assemblée générale du 28 mars 2024,
* le jugement tribunal judiciaire de Paris du 5 avril 2023,
* le contrat de syndic à effet du 28 mars 2024 au 30 septembre 2025.

L'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais légaux s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 6.086,85 euros.

M. [N] [T] sera donc condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de :
- la sommation de payer du 3 octobre 2023 sur la somme de 3.106,17 euros (principal dû à cette date hors frais),
- l’assignation du 2 février 2024 sur la somme de 764,50 euros,
-la signification des conclusions du 19 novembre 2024 pour le surplus.

Sur la demande en paiement au titre des frais
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les frais nécessaires visés à l'article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l'article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

À l'inverse, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :
- les intérêts de retard,
Décision du 10 Avril 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/02014 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SFT

- les frais de relance dont il n'est pas établi qu’elles aient été envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception,
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais de commissaires de justice engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile,
- les frais correspondant au commandement de payer pris en compte au titre des dépens,
- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sollicite en l’espèce le paiement de la somme de 652,76 euros correspondant à :
Mise en demeure du 26 juillet 2023 : 41,48 €
Relance du 28 août 2023 : 35,28 €
Ouverture contentieux du 13/09/2023 : 105,00 €
Mise en demeure avocat du 12/11/2023 : 114,00 €
Inscription hypothèque du 05/04/2024 : 357,00 €

Le syndicat ne justifie pas d’une mise en demeure en date du 26 juillet 2023 adressée à M. [T] dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, conformément aux dispositions de l'article 64 du décret du 17 mars 1967.

Les frais engagés avant la sommation de payer signifiée le 3 octobre 2023 ne peuvent donc lui être alloués sur ce fondement.

Les honoraires d’avocat font l’objet d’une indemnisation spécifiquement prévues par les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les honoraires dus au titre de l’inscription d'hypothèque (357 €) ne sont pas justifiés par le bordereau d’inscription d’hypothèque.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de ce chef de demande.

Sur la demande indemnitaire
Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

En l'espèce le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 5.000 euros de dommages-intérêts.

Pour autant, s'il l'allègue, force est de constater que le demandeur ne produit aucune pièce permettant de justifier de ce que cette défaillance de M. [N] [T] aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou aurait directement empêché la réalisation de travaux urgents.

La demande indemnitaire de ce chef sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires
Partie succombante en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, M. [N] [T] sera condamné aux dépens.

Eu égard à sa condamnation aux dépens, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme équitable de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :