TJ 35238, 11 avr. 2025, RG 25/00013

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 6]
[Localité 3]
ORDONNANCE DU 11 Avril 2025

N° RG 25/00013 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LLVQ

Ordonnance du 11 Avril 2025
N° : 25/09

[S] [T]
[I] [T] née [R]
[H] [T]

C/

S.A. SOCIETE GENERALE S.A. SOCIETE GENERALE

copie dossier
copie exécutoire délivrée
le
à Me SOUET
copie certifiée conforme délivrée
le
à Me PAUL
Au nom du Peuple Français ;

Rendue par mise à disposition le 11 Avril 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 28 Février 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 11 Avril 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [S] [T]
[Adresse 8]
[Localité 4]
représenté par Me Gwendoline PAUL, avocat au barreau de RENNES

Mme [I] [T] née [R]
[Adresse 10]
[Localité 5]
représentée par Me Gwendoline PAUL, avocat au barreau de RENNES

M. [H] [T]
[Adresse 10]
[Localité 5]
représenté par Me Gwendoline PAUL, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

S.A. SOCIETE GENERALE
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Sophie SOUET, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Emilie GUILLAUME, avocat au barreau de RENNES

S.A. SOCIETE GENERALE
[Adresse 1]
[Localité 7]
représentée par Me Sophie SOUET, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Emilie GUILLAUME, avocat au barreau de RENNES

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 juin 2014, M. [H] [T] et Mme [I] [R] épouse [T], par l’intermédiaire de leur mandataire, la société Habiter 35 – AJP Immobilier, ont donné à bail à la Société Générale, aux fins d’occupation par Mme [P] [B], membre de leur personnel, une maison d’habitation située sis [Adresse 9] à [Localité 12] moyennant un loyer mensuel, hors charges, de 895 euros.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 octobre 2019, les bailleurs ont délivré au locataire un congé pour reprise aux fins d’y loger leur fils, M. [S] [T].
Par ordonnance du 11 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a, notamment, constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de Mme [P] [B].
Un procès-verbal d’expulsion a été dressé par huissier de justice le 3 août 2022.
Un procès-verbal de constat des lieux a été réalisé par huissier de justice le 30 novembre 2022.
Par assignation en référé du 10 octobre 2023, M. [H] [T], Mme [I] [R] épouse [T] et M. [S] [T] ont fait assigner la Société Générale par devant le président du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.
Par ordonnance du 24 janvier 2024, la présidente du tribunal judiciaire de Rennes a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur.
Suite à l’échec de médiation, l’affaire a été rappelée à l’audience du 26 août 2024.
Par ordonnance du 11 octobre 2024, la présidente du tribunal judiciaire de Rennes s’est déclarée incompétente pour connaître du litige et a renvoyé l’affaire au juge des contentieux de la protection du même tribunal.
L’affaire a été appelée à l’audience du 28 février 2025.
A cette date, les consorts [T] ont comparu représentés par leur conseil.
Soutenant oralement leurs écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées, au visa des articles L.213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire, 81, 82, 145 et 835 du Code de procédure civile, 1729 du Code civil, ils sollicitent :
- de désigner tel expert avec pour mission de :
- convoquer l’ensemble des parties ;
- se faire remettre par les parties l’ensemble des documents qui seront nécessaires ;
- se rendre sur les lieux sis [Adresse 11] à [Localité 12] et examiner la maison donnée à bail par les époux [T] à la Société Générale, en sa qualité d’employeur de Mme [P] [B] ;
- examiner les désordres allégués par les consorts [T], en indiquer la cause et l’origine, la nature et l’importance ;
- déterminer si les désordres constatés correspondent ou non à un usage normal d’un bien donné en location entre le 7 juillet 2014 (date de prise d’effet du bail) et le 3 août 2022 (date d’expulsion de Mme [B]) ;
- déterminer si les travaux de remise en état relèvent ou non des réparations locatives imputables au locataire ;
- fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et d’évaluer tous les préjudices subis ;
- indiquer les travaux de remise en état ainsi que leur coût pour remédier aux désordres allégués ;
- donner son avis sur l’ensemble des préjudices des consorts [T] y compris le préjudice patrimonial, le préjudice moral et le préjudice de jouissance ;
- d’autoriser l’expert à s’adjoindre tous techniciens de son choix dans une spécialité autre que la sienne ;
- établir un pré-rapport indiquant les travaux nécessaires à la réfection des lieux et installations dont s’agit ainsi que le coût prévisionnel de ceux-ci en s’appuyant si nécessaire sur un ou plusieurs devis, inviter les parties à faire connaître dans un délai leurs observations et s’il y a lieu leurs propres estimations, au vu de ces éléments, évaluer le coût définitif des travaux ;
- de façon plus générale donner toutes indications utiles à la solution du présent litige ;
- condamner la Société Générale à verser aux époux [T] et à M. [S] [T] une provision d’un montant de 139.951,66 euros, quitte à parfaire, correspondant à la reprise des désordres matériels affectant leur maison d’habitation sis [Adresse 11] à [Localité 12] consécutivement au maintien dans les lieux de Mme [P] [B] en qualité d’employée de la Société Générale ;
- condamner la Société Générale à verser aux consorts [T] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Au soutien de leur demande d’expertise, les consorts [T] exposent que, lors de sa restitution, le logement a été découvert dans un état indescriptible, totalement dégradé ; que, par courrier du 29 juin 2023, le locataire a refusé de prendre en charge les réparations qu’ils estimaient à 194.546,66 euros. Ils considèrent que la désignation d’un expert est nécessaire pour chiffrer leur préjudice et les réparations nécessaires. Ils rappellent qu’ils sont légalement en droit de demander réparation au locataire pour les dégradations locatives et que la comparaison des deux états des lieux, d’entrée et de sortie, permet d’ores et déjà de constater l’ampleur des désordres. Ils affirment que la réparation des désordres imputables à l’occupante implique une importante rénovation tel que cela résulte des devis réalisés. Ils ajoutent que cette situation leur a causé un préjudice patrimonial dans la mesure où ils souhaitaient transmettre leur bien et en ont été empêchés faute pour le notaire de pouvoir établir la valeur de la maison. M. [S] [T] précise avoir subi un préjudice de jouissance faute d’avoir pu occuper le bien comme initialement prévu. Enfin, ils affirment que cette situation leur a causé un préjudice moral. Ils estiment par ailleurs être légitimes à solliciter une provision d’un montant leur permettant la reprise des désordres matériels.

A l’audience, la Société Générale a comparu représentée par son conseil.
Soutenant oralement ses dernières écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées à la partie adverse, elle sollicite, à titre principal, de débouter les consorts [T] de l’ensemble de leurs demandes et de les condamner au versement d’une indemnité de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
A titre subsidiaire, la Société Générale sollicite que si une expertise était ordonnée, elle le soit aux frais avancés des consorts [T] et qu’il soit rappelé qu’il ne relève pas de la mission de l’expert de donner un avis sur le préjudice patrimonial, le préjudice moral et le préjudice de jouissance.
A titre de moyens en défense, la Société Générale soutient que, au regard du temps écoulé depuis la restitution de lieux, l’expertise ne présente pas d’utilité puisque les constats seront effectués plus de 18 mois après, de sorte que les désordres dénoncés n’ont pu que s’accentuer. Elle rappelle que l’expert n’a pas à fournir d’appréciation personnelle ou juridique ni à donner son avis sur de prétendus préjudices.
S’agissant de la demande de provision, elle relève que la somme réclamée se heurte à une contestation très sérieuse qui interdit l’allocation d’une provision du montant demandé. Elle rappelle, au vu de la durée de l’occupation des lieux, que le juge du fond doit rechercher si l’état du logement est dû à un usage anormal ou un défaut d’entretien ou s’il trouve sa cause dans la vétusté. Elle considère que certains devis remis ne correspondent pas à des réparations locatives.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe le 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la demande d’expertise judiciaire
Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile, « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».
L’article 144 du même Code dispose que : « Les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer ».
L’article 146 précise quant à lui qu’ « Une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver.
En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve ».
L’article 147 prévoit que « Le juge doit limiter le choix de la mesure à ce qui est suffisant pour la solution du litige, en s'attachant à retenir ce qui est le plus simple et le moins onéreux ».
Enfin, aux termes de l’article 232 du même Code, « Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l'éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d'un technicien ».
Il est admis en application de ce texte que le juge ne peut charger un expert de fixer les responsabilités encourues et/ou de tirer les conséquences juridiques de ses investigations.
En l’espèce, il est constant que le fond du litige porte sur d’éventuelles dégradations locatives. L’état des lieux d’entrée est versé aux débats par les défendeurs. Les bailleurs versent également aux débats le constat d’huissier valant état des lieux de sortie, et des devis de remise en état du bien.
Ces éléments sont de nature à eux-seuls à permettre au juge du fond de trancher le fond du litige.
Force est de constater que les demandeurs ne justifient pas en quoi ces éléments ne seraient pas suffisants pour trancher le fond du litige, étant relevé que la mission qu’ils souhaitent voir confiée à l’expert comporte des questions juridiques et non techniques, que le juge ne peut lui déléguer.
Au surplus, au vu de la date de restitution des lieux, une expertise réalisée près de trois ans après ne serait pas de nature à permettre à un expert de faire des constatations techniques avec une date certaine.
En conséquence, les consorts [T] seront déboutés de leur demande de désignation d’un expert judiciaire.

2/ Sur la demande de provision
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».
En l’espèce, il est constant que les défendeurs contestent dans leur principe les sommes demandées à titre de réparations locatives.
Par ailleurs, la durée d’occupation des locaux (huit ans), les discussions sur les qualifications des demandes indemnitaires (entre réparation locative, dégradation ou usure normale des lieux) et l’ancienneté des devis produits sont autant d’éléments permettant de considérer qu’il existe un caractère sérieusement contestable de l’obligation incombant au locataire.
Il n’appartient pas au juge des référés de trancher ce type de contestation.
En conséquence, les consorts [T] seront déboutés de leur demande de provision.
3/ Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du Code de procédure civile, succombant à l’instance, M. [H] [T], Mme [I] [R] épouse [T] et M. [S] [T] seront condamnés in solidum aux dépens.
En application de l’article 700 du Code de procédure civile, tenus aux dépens, M. [H] [T], Mme [I] [R] épouse [T] et M. [S] [T] seront condamnés à payer à la Société Générale la somme de 900 euros à ce titre.
Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS