TJ 78646, 11 avr. 2025, RG 23/01006

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
11 AVRIL 2025

N° RG 23/01006 - N° Portalis DB22-W-B7H-RDXH
Code NAC : 30B

DEMANDERESSE :

La SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE IMMOBILIERE DE VELIZY (SEMIV), société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 629 800 418 dont le siège social est situé [Adresse 3] et prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Camille LIENARD-LEANDRI de la SELARL VERPONT AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Catherine CARIOU, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

La société [Adresse 5], dont le siège social est situé [Adresse 6] et prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Barbara LELLOUCHE, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 08 Février 2023 reçu au greffe le 16 Février 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 06 Mars 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 11 Avril 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 juin 2017, la société d’économie mixte immobilière de [Localité 8] (SEMIV) ci-après dénommé la SEMIV a consenti un bail commercial à la SAS BOUCHERIE DE MOZART, pour neuf ans du
1er août 2017 au 31 juillet 2026, portant sur une boutique et une réserve au rez-de-chaussée et au sous-sol de l’immeuble sis à [Adresse 10].

Ce bail prévoyait que le preneur ne pourrait utiliser les lieux loués qu’à usage commercial pour l’exercice d’une activité de boucherie traditionnelle, charcuterie, traiteur, rôtisserie.

Suivant acte sous seing privé en date du 30 décembre 2020, la société BOUCHERIE DE MOZART a cédé le fonds de commerce exploité dans les lieux loués à la société [Adresse 5], actuellement titulaire du droit au bail.

Un commandement visant la clause résolutoire et faisant sommation à la société BOUCHERIE DU CENTRE de respecter l’intégralité des clauses du bail a été délivré le 21 octobre 2022 à l’initiative de la SEMIV.

La société [Adresse 5] s’est acquittée du paiement de la somme de 3.148,81 € visée dans le mois suivant le commandement.

La SEMIV a, par acte du 8 février 2023, assigné la société [Adresse 5] devant le tribunal judiciaire de Versailles.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 octobre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 juin 2024, la SEMIV demande au tribunal de :

- débouter la société [Adresse 5] de tous ses chefs de
demande ;

A titre principal,

- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 21 novembre 2022, soit un mois après le commandement ;

Subsidiairement,

- prononcer la résiliation judiciaire du bail dont la société BOUCHERIE DU CENTRE est titulaire pour défaut de respect de la clause de destination des lieux loués ;

En tout état de cause,

- ordonner l’expulsion de la société [Adresse 5], et de tous occupants de son chef, des locaux qu’elle occupe dans l’immeuble sis à [Adresse 10], ce à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

Au titre de la période s’écoulant entre la date de la résiliation du bail et la parfaite libération des lieux loués, condamner la société BOUCHERIE DU CENTRE au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera égale aux loyers et charges du bail échu, majorés de 30 % ;

- condamner la société [Adresse 5] en tous les dépens, qui comprendront le coût du commandement et des éventuelles dénonciations aux créanciers inscrits, ainsi qu’au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que :
- la notion de charcuterie implique la présence de produits issus du porc, lesquels ne sont pas actuellement vendus par la société locataire,
- compte tenu de son emplacement géographique dans la ville de [Localité 8], la notion de boucherie traditionnelle telle qu’elle est évoquée au bail évoque bien une boucherie dans laquelle la totalité de la population locale peut s’approvisionner,
- que certains clients soient satisfaits ne fait aucun doute, mais il n’en demeure pas moins que juridiquement l’infraction aux clauses contractuelles du bail est caractérisée,
- il s’agit bel et bien d’une boucherie confessionnelle, ne permettant pas l’approvisionnement normal des clients du quartier,
- la clause de destination des lieux n’autorise pas le preneur à commercialiser comme il le fait, en grande majorité, des produits qui relèvent de l’alimentation générale (sodas, sucre, farine, huile, condiments etc.),
- il s’agit bel et bien aujourd’hui d’une épicerie orientale et, accessoirement, d’une boucherie halal.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 10 avril 2024, la société BOUCHERIE DU CENTRE demande au tribunal de :

Vu les articles 1101 et suivants du Code Civil
Vu la jurisprudence citée
Vu les pièces versées aux débats

- débouter la Société d’Economie Mixte Immobilier de [Localité 8] (SEMIV) de toutes ses demandes, fins et conclusions

à titre reconventionnel

- condamner la Société d’Economie Mixte Immobilier de [Localité 8] (SEMIV) à payer à la [Adresse 5] la somme de 10.000 euros au titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi,

en tout état de cause

- condamner la Société d’Economie Mixte Immobilier de [Localité 8] (SEMIV) à verser à la société [Adresse 5] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

- condamner la Société d’Economie Mixte Immobilier de [Localité 8] (SEMIV) aux dépens de l’instance comprenant le coût du procès-verbal de constat du
17 mai 2023.

Elle fait valoir que :
- les arriérés de loyers ont été payés dans les délais impartis par le commandement de payer du 21 octobre 2022,
- le commandement du 21 octobre 2022 est imprécis ce qui ne permet pas de mettre en œuvre la clause résolutoire,
- en aucun cas, une boucherie traditionnelle s’entend automatiquement comme une boucherie qui proposerait des produits issus du porc,
- le fait que le bail prévoit « boucherie traditionnelle » ne peut venir impliquer de quelque manière que ce soit, une interdiction de proposer une boucherie de tradition Halal qui est uniquement une norme alimentaire religieuse,
- la notion de charcuterie n’implique pas automatiquement la présence de produits issus du porc,
- chaque exploitant a le droit et le devoir même de choisir la manière dont il entend exercer son activité,
- il est démontré le caractère discriminatoire de la présente procédure qui vise à interdire la boucherie uniquement pour son caractère Halal,
- il est impossible pour une boucherie de commercialiser dans les mêmes étals du Halal et du porc, quand bien même ces étals seraient séparés, puisque la proximité créerait nécessairement un risque de confusion.
- l’offre Halal correspond à une demande de sa clientèle,
- dans le cadre des constats d’huissiers qui ont été produits aux débats par le bailleur, il a été constaté que la société [Adresse 5] proposait des éléments relevant de l’épicerie, lesquels se tenaient sur quelques étagères de la boucherie,
- en aucun cas, ces produits ne constituent la grande majorité des produits qui sont vendus par la société BOUCHERIE DU CENTRE,
- les achats en épicerie constituent moins de 5 % de la totalité des achats de la société [Adresse 5],
- le choix qu’a fait la BOUCHERIE DU CENTRE est conforme aux obligations du dirigeant d’une société de prendre les décisions qui s’imposent afin de permettre le développement de son entreprise,
- une telle procédure relève donc d’un caractère discriminatoire à l’égard de la religion représentée par la viande Halal et constitue une faute,
- la société subi un grave préjudice du fait du comportement de son bailleur.

MOTIFS

1. Sur l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail objet du litige

L’article 145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

L’article 1225 du code civil prévoit que la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat.

En l’espèce, il résulte du bail une partie clause résolutoire ainsi stipulée « A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des conditions du présent bail, ou encore d’inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au BAILLEUR ».

Il en résulte que la clause figurant au bail objet du litige ne précise pas qu’elle porte sur le respect de la destination contractuelle et la mention générale faisant référence au défaut d’exécution d’une condition du bail ne saurait y suppléer dès lors qu’une telle stipulation ne répond pas aux exigences de l’article 1225 précité.

Dès lors, la SEMIV est mal-fondée à se prévaloir des stipulations de la clause résolutoire et ses demandes à ce titre seront écartées.

2. Sur la demande de résiliation judiciaire

L’article 1741 du Code civil dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Conformément à l’article 1224 du Code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l’espèce, il résulte de la partie du bail intitulé « obligations du preneur », l’article suivant :

« 1/Destination des lieux :
Le PRENEUR ne pourra utiliser les lieux loués qu’à usage commercial, et pour l’exercice de l’activité de Boucherie traditionnelle-Charcuterie-Traiteur- Rôtisserie. Les lieux loués ne pourront être affectés, même temporairement, à un autre usage, et il ne pourra y être exercé aucune autre activité que celle sus-indiquée ».

En l’espèce, la bailleresse verse aux débats les constats suivants réalisés par commissaire de justice ainsi rédigés :

- constat du 10 octobre 2022
« Je constate sur les différentes vitrines du local la présence de sept affiches de formats différents sur lequel je peux lire les mentions suivantes :

BOUCHERIE DU CENTRE
Viande halal de qualité

Je constate que les viandes halal proposées sont énumérées.
Je constate la présence des coordonnées de la boucherie et l’adresse de contact ».

- constat du 20 octobre 2022
« je rencontre un salarié ainsi déclaré à qui je décline mon nom, prénom, qualité et le but de ma mission.
J’explique à cet homme qu’il me faut constater la présence d’un rayon épicerie.
Je constate que cet homme ne s’oppose pas à ma mission.
Le long d’une vitrine je constate la présence d’un grand présentoir qui propose à la vente de nombreux produits en épicerie orientale mais aussi des pâtes, farine, huile, condiments, œufs.
Je constate en outre la présence d’un grand stand qui propose également d’autre produits classés en épicerie orientale ».

- constat du 12 janvier 2023
« je me transporte devant le local commercial exploité comme boucherie et charcuterie situé [Adresse 2] [Localité 8] [Adresse 11] et je constate qu’il est exploité lors de mon passage.
Je rencontre sur place monsieur [G] [I], gérant ainsi déclaré, à qui je décline mon nom, prénom, qualité et le but de ma mission.
J’explique à monsieur [I] qu’il me faut constater la présence d’un rayon épicerie et l’absence de vente de viande de porc.
Je constate que monsieur [I] ne s’oppose pas à ma mission.
Le long d’une vitrine, je constate la présence d’un grand présentoir qui propose à la vente de produits en épicerie orientale mais aussi des pâtes, farine, huile, condiments, œufs.
Je constate également la présence de fruits et légumes proposés à la vente.
Je constate dans l’étale la présence de diverses sortes de viandes : bœuf, veau, poulet, agneau à l’exception de viande de porc.
J’interroge monsieur [I] sur cette situation et il me déclare que sa clientèle ne consomme pas de porc et qu’il est obligé de jeter la viande qui se perd.
Il ne propose plus de vente de porc qui ne se vend pas dans sa boucherie ».

La locataire verse pour sa part un constat du 17 mai 2023 ainsi rédigé :
« A titre liminaire, je constate que les vitrines de ce commerce, situé en angle de rue, sont surplombées d’un côté, d’une enseigne dénommée « BOUCHERIE », et de l’autre côté, d’une enseigne dénommées « CHARCUTERIE », ainsi que les photographies ci-dessous en donnent l’illustration :
Je pénètre dans le commerce et j’observe immédiatement sur la droite la présence de plusieurs vitrines réfrigérées, alignées jusqu’au fond du magasin et ainsi illustrées :
Je constate que la première vitrine réfrigérée présente à la vente essentiellement des volailles, et est ainsi illustrée sur la photographie ci-après :
La deuxième vitrine réfrigérée, représentée sur la photographie ci-dessous, propose à la vente de la viande de bœuf réfrigérée, des plats préparation maison et du veau, et ce tel que plusieurs affichettes en font l’indication :
La troisième vitrine réfrigérée, illustrée sur la photographie suivante, offre à la vente des volailles prêts à cuire, différentes salades et encore diverses volailles :
Quant à la dernière vitrine réfrigérée, représentée sur la photographie ci-dessous, je constate qu’elle présente à la vente de la charcuterie et surtout des produits hallal :
Derrière la caisse du magasin, je remarque la présence sur le mur du fond de deux meubles étagères, lesquels contiennent, ainsi que me le confirme Monsieur [I], des produits d’épices destinés à la vente.
Dans le meuble de gauche, je remarque que sont proposées à la vente des épices accompagnant les plats orientaux.
Dans le meuble à droite, se trouvent des produits d’accompagnement pour la cuisine orientale, des sauces bolognaises, des sauces piquantes , du ketchup, et sur la partie basse de la semoule. [ …]
En outre, au niveau de la caisse du commerce, je remarque que sont présentées à la vente des cacahuètes orientales.
Enfin, à l’arrière de la surface vitrée magasin, je constate la présence de plusieurs récipients contenant diverses qualités d’olives et du citron confit ».

2.1 sur le non-respect de la destination de « boucherie traditionnelle » et charcuterie

Il convient de rappeler à titre liminaire que si la clause de destination empêche le preneur d’exercer des activités qui n’y seraient pas prévues, elle ne saurait lui imposer d’exercer l’ensemble des activités permises par la dite clause. En conséquence, il ne saurait, en tout état de cause, être considérée que de ne pas exercer l’une des quatre activités autorisées par le bail pourrait constituer un manquement du preneur à ses obligations. Dès lors, à supposer que l’activité de charcuterie impliquerait nécessairement la vente de viande de porc, ce sur quoi la demanderesse n’apporte aucun élément qui ressortirait par exemple des normes ou usages de la profession, en tout état de cause, une telle absence ne saurait caractériser un manquement aux obligations du preneur dès lors que celui-ci établit exercer au moins l’une des autres activités autorisées par le bail.

S’agissant de l’activité de « boucherie traditionnelle », cette notion renvoie à une réalité imprécise (C. A. [Localité 4], 11e chambre A, 30 nov. 2017 –
n° 16/18606).

En tout état de cause, la SEMIV ne rapporte aucun élément relatif aux normes ou usages applicables à la profession de boucher qui démontrerait que la vente de viande dite halal constituerait une activité soumise à une réglementation spécifique exclusive toute autre activité de boucherie et ce alors même qu’elle prétend que la société [Adresse 5] pourrait vendre de la viande dite halal en parallèle de viande ne respectant les prescriptions inhérentes à cette qualification. En outre, il n’est pas démontré par la SEMIV que l’activité de « boucherie traditionnelle » impliquerait nécessairement et obligatoirement la commercialisation de viande de porc. Il n’est donc pas établi que l’absence de vente d’une telle viande constituerait un manquement au respect de la destination contractuelle alors qu’en tout état de cause, comme rappelé précédemment, celle-ci n’impose pas au preneur d’exercer l’ensemble des activités prévues au bail et par conséquent de vendre l’ensemble des viandes commercialisables en boucherie.

Il ressort des différents constats que la société [Adresse 5] vend de la viande de bœuf, de veau, d’agneau et de volaille ce qui constitue manifestement l’exercice d’une activité de boucher. Conformément aux considérations précédentes, le fait que cette viande soit qualifiée de halal ne permet pas d’établir qu’il s’agirait d’une activité distincte de l’activité de « boucherie traditionnelle » prévue au bail.

Il n’est donc pas établi que la société BOUCHERIE DU CENTRE aurait, à ce titre, engagé une exploitation non conforme au bail.

En conséquence, le moyen sur ce point sera écarté.

2.2 sur l’adjonction d’une activité d’épicerie

Il résulte des constats de commissaire de justice précédemment rappelés qu’en sus de la vente de produits de boucherie, la société [Adresse 5] vend des produits en épicerie orientale mais aussi des pâtes, farine, huile, condiments, œufs ainsi que des fruits et légumes.

La vente de tels produits au regard de l’activité autorisée par le bail n’est donc pas conforme au bail (C. cass., 3ème civ., 20 déc. 2000 - n° 99-11.597, CA [Localité 7], 16e ch. B, 15 oct. 1999, n° 1997/21744).

Il est constant par ailleurs que la locataire a engagé cette activité sans l’accord exprès ou tacite du bailleur et sans davantage engager une procédure de déspécialisation conformément à l’article L. 145-47 du Code de commerce.

La locataire ne saurait pas davantage justifier cette activité par son caractère modeste, le non-respect de la destination du bail étant caractérisé quel que soit le nombre des produits vendus. Au demeurant, les différentes photographies produites font apparaître que les produits non conformes occupent plusieurs présentoirs constituant une part importante de l’espace de vente.

Il en résulte qu’en vendant divers produits alimentaires non conformes à la destination des lieux a manqué à ses obligations résultant du bail.

En outre, il résulte du constat du 17 mai 2023 produit par la société BOUCHERIE DU CENTRE elle-même qu’elle persiste toujours à vendre des produits alimentaires non conformes au bail et elle n’a pas davantage sollicité de délai pour mettre un terme à cette activité dans le cadre de la présente instance.

Au regard de la persistance du manquement constaté, il y a lieu de considérer qu’il revêt un gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

Il sera donc ordonné l’expulsion de la locataire conformément à la demande de la bailleresse et suivant les conditions figurant au dispositif.

La bailleresse n’ayant justifié d’aucun moyen juridique qui justifierait que l’indemnité d’occupation soit majorée, celle-ci sera fixée au montant du loyer contractuel.

3. Sur la demande de dommages-intérêts

L’expulsion de la société [Adresse 5] étant ordonnée sur la base d’un manquement contractuel constaté, elle ne pourra qu’être déboutée de sa demande dommages-intérêts.

4. Sur les demandes accessoires

La société BOUCHERIE DU CENTRE succombant, elle sera condamnée à supporter la charge des dépens qui ne comprendront pas les frais de commandement du 21 octobre 2022 dès lors que l’application de la clause résolutoire a été écartée. Il n’y a pas lieu également d’y inclure d’éventuelles dénonciations aux créanciers inscrits comme le sollicite la bailleresse s’agissant d’actes hypothétiques.

La société [Adresse 5] devra également verser à la SEMIV une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile, compte-tenu de la possibilité pour la locataire de mettre un terme à ses manquements et des conséquences irrémédiables qu’entraîneraient l’exécution provisoire de la décision, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS