TJ 91228, 11 avr. 2025, RG 25/00194

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 11 avril 2025
MINUTE N° 25/______
N° RG 25/00194 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-QW6B

PRONONCÉE PAR

Elisa VALDOR, Juge,
Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 4 mars 2025 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

Monsieur [O] [T]
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de MEAUX, vestiaire : 17

DEMANDEUR

D'UNE PART

ET :

Société JML
dont le siège social est sis [Adresse 10]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2025, Monsieur [O] [T] a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Évry la SAS JML, au visa des articles 695, 696, 700 et 834 du code de procédure civile, des articles 1103, 1104, 1224, 1225, 1227, 1228, 1229, 1728 et 1741 du code civil, aux fins de voir :

constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 6 avril 2007 consenti par Monsieur [O] [T] à la SAS JML pour les locaux sis à [Adresse 8] est acquise ;constater en conséquence la résiliation du bail à compter du 11 janvier 2025 ;ordonner l'expulsion de la SAS JML et de tous occupants de leur chef des locaux en cause dans le mois de la décision à intervenir, et sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard ;ordonner la séquestration du mobilier se trouvant sur place dans tel garde-meubles du choix du demandeur, aux frais, risques et périls du défendeur ;condamner à titre provisionnel la SAS JML au paiement au profit de Monsieur [O] [T] des sommes de :
la somme de 14.194 euros au titre des loyers exigibles arrêtés au mois de janvier 2025 inclus,une somme équivalente aux loyers et charges à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er mars 2025 jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;
autoriser Monsieur [O] [T] à conserver le dépôt de garantie qui a été versé par le locataire ;condamner la SAS JML au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la SAS JML aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
L'affaire a été appelée à l'audience du 4 mars 2025 au cours de laquelle Monsieur [O] [T], représenté par son conseil, a maintenu ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans son bordereau.

A l'appui de ses demandes, Monsieur [O] [T] expose que :

par acte authentique du 6 avril 2007, il a donné à bail à la SAS JML des locaux commerciaux, composant le lot n°50 d'un ensemble immobilier situé au sein de la résidence [Adresse 5] à [Localité 7], moyennant un loyer annuel de 15.600 euros hors taxes et hors charges, payable d'avance et mensuellement ;sa locataire ayant cessé de régler ses loyers et charges, il a été contraint, après diverses mises en demeure, de lui faire délivrer par commissaire de justice le 11 décembre 2024 un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme en principal de 10.890 euros à ce titre, lequel est demeuré infructueux dans le délai imparti de sorte que la clause résolutoire es acquise et qu'il est bien fondé à solliciter l'expulsion de la société JML ;sa créance n'est pas sérieusement contestable de sorte que la société JML au paiement à titre provisionnel d'une somme de 14.194 euros ;le bail ayant pris fin depuis le 11 janvier 2025, la société JML est depuis cette date occupante sans droit ni titre de sorte qu'il y a lieu de fixer l'indemnité d'occupation à un montant équivalent aux loyer et charges et de condamner la SAS JML à payer cette somme à compter du 1er mars 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux ;conformément aux stipulations du bail, il sollicite d'être autorisé à conserver le dépôt de garantie versé par le locataire.
Bien que régulièrement assignée, la SAS JML n'a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, par acte notarié reçu par Maître [X] [G], notaire à [Localité 6], le 6 avril 2007, Monsieur [O] [T] a donné à bail à la société JML un local commercial correspondant au lot n°50 dans un ensemble immobilier situé [Adresse 9] " à [Localité 6], pour une durée de 9 années moyennant un loyer annuel de 15.600 euros, outre 100 euros de provision sur charges.

Le bail commercial comporte une clause résolutoire qui stipule que " A défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer, charges et accessoires, ou en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter contenant déclaration par le " Bailleur " de son intention d'user de son bénéfice de la présente clause, demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit, même dans le cas de paiement ou d'inexécution postérieurs à l'expiration du délai ci-dessus, sans qu'il soit besoin de former aucune demande judiciaire. Dans le cas où le " Preneur " refuserait de quitter les lieux loués, il suffirait pour l'y contraindre d'une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du tribunal de grande instance de situation de l'immeuble, exécutoire de suite ".

Monsieur [O] [T] justifie, par la production de lettres de relance en date des 8 février 2024, 30 septembre 2024 et du 5 décembre 2024 concernant le paiement de charges, taxes et loyers, et du commandement de payer du 11 décembre 2024, que la société JML a cessé de régler de manière régulière les loyers, charges et taxes.

Monsieur [O] [T] a ainsi fait délivrer, à la société JML, par acte de commissaire de justice 11 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce, d'avoir à payer la somme de 10.890 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu'au mois de décembre 2024 inclus.

Il en résulte l'existence d'un défaut de paiement permettant à bon droit l'application de l'article L.145-41 du code de commerce et des dispositions contractuelles relatives à la clause résolutoire.

Dans la mesure où il est constant que les causes du commandement de payer n'ont pas été régularisées dans le délai d'un mois, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 12 janvier 2025.

L'obligation de la SAS JML de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient de considérer la SAS JML occupante sans droit ni titre et dire qu'elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de leur chef dans le délai d'un mois suivant la signification de la présente ordonnance, à défaut de quoi Monsieur [O] [T] est autorisé à faire procéder à l'expulsion de la SAS JML et à celle de tous occupants de leur chef.

Toute décision de justice ayant force exécutoire peut donner lieu à une exécution forcée, la force publique devant, si elle est requise, prêter main-forte à cette exécution, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'assortir l'expulsion d'une astreinte.

Le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2, R.433-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution.

Sur la demande de provision au titre des impayés locatifs

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des explications de Monsieur [O] [T] que sont réclamés, outre les causes du commandement correspondant aux loyers des mois d'octobre, novembre et décembre 2024, la taxe foncière 2023 d'un montant de 1.987 euros, la régularisation de charges 2022 pour un montant de 1.119 euros, la régularisation de charges 2023 pour un montant de 783 euros, et les loyers et charges des mois de janvier et février 2025, soit la somme totale de 14.194 euros.

Monsieur [O] [T] produit les justificatifs concernant les régularisations de charges 2023 et la taxes foncières 2023, à savoir les appels de fonds du syndic, et l'avis d'impôt de taxes foncière 2023.

La société JML, défaillante dans la présente procédure, ne conteste pas le montant des sommes dont elle est redevable, au titres loyers, charges et taxes arrêtés, au mois de février 2025, de sorte que son obligation de payer la somme de 14.194 euros ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En conséquence, il convient de condamner la SAS JML à payer à Monsieur [O] [T] la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 14.194 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation, charges et taxes impayés, arrêtés au mois de février 2025 inclus.

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de la SAS JML causant un préjudice à Monsieur [O] [T], celui-ci est fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes qu'il aurait perçus si le bail ne s'était pas trouvé résilié à compter du 12 janvier 2025 et ce jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner à titre provisionnel la SAS JML au paiement de ladite indemnité à compter du 1er mars 2025, celles précédemment dues étant comprises au titre de la provision allouée.

Sur la conservation du dépôt de garantie

La conservation du dépôt de garantie au bailleur à titre d'indemnité, prévue par la clause résolutoire contenue dans le bail commercial, s'analyse en une clause pénale qui est susceptible d'être réduite par le juge du fond, sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil, si elle s'avère manifestement excessive.

Par conséquent, la demande de conservation du dépôt de garantie ne présentant pas de caractère incontestable, il n'y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SAS JML qui succombe à la présente instance, sera condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commandement de payer, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

La société défenderesse sera également condamnée à payer à Monsieur [O] [T] la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS