TJ 44109, 27 mars 2025, RG 24/01384

N° RG 24/01384 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NPKD

Minute N° 2025/267

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 27 Mars 2025

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S.N.C. ATOM

C/

S.A.R.L. ALTURA S.A.S. ATELIER SAINT ELOI

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copie exécutoire délivrée le 27/03/2025 à :

la SARL MENSOLE AVOCATS - 348
copie certifiée conforme délivrée le 27/03/2025 à :

Me César BUSCAIL - 45
dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 4]-Atlantique)

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

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Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l'audience publique du 06 Mars 2025

PRONONCÉ fixé au 27 Mars 2025

Ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.N.C. ATOM (RCS PARIS N°911473395), domiciliée : chez Mas France Corporate, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Garance LEPHILIBERT de la SARL MENSOLE AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

S.A.R.L. ALTURA (RCS Vannes N°948191754), dont le siège social est sis [Adresse 1]
Non comparante et non représentée

S.A.S. ATELIER SAINT ELOI (RCS Vannes N°850380437), dont le siège social est sis [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître César BUSCAIL, avocat au barreau de NANTES

DÉFENDERESSES

D'AUTRE PART

N° RG 24/01384 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NPKD du 27 Mars 2025

PRESENTATION DU LITIGE

Selon acte sous seing privé des 13 et 14 juin 2023, la S.N.C. ATOM a donné à bail commercial à la S.A.R.L. ALTURA une cellule B2 en l'état futur d'achèvement d'une surface de 277 m² avec bureaux en mezzanine et trois emplacements de stationnement dans un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Adresse 6] [Localité 3] pour une durée de 10 ans, pour un usage d'activités et de bureaux d'accompagnement, moyennant un loyer annuel de 25 484 € hors taxes hors charges, payable trimestriellement d'avance avec le cautionnement solidaire de la S.A.S. ATELIER SAINT ELOI.

Se plaignant d'un défaut de paiement du loyer malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 28 octobre 2024, la S.N.C. ATOM a fait assigner en référé la S.A.R.L. ALTURA et la S.A.S. ATELIER SAINT ELOI suivant actes de commissaire de justice du 20 décembre 2024 pour solliciter :
- le constat de la résiliation du bail,
- l’expulsion de la S.A.R.L. ALTURA et de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec l'aide de la force publique à compter de la signification de l'ordonnance,
- le paiement in solidum par les défenderesses d'une indemnité d'occupation égale au double du loyer, soit la somme de 5 574,04 € par mois (179,80 € par jour) jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés, et donc d'une somme de 13 125,96 € arrêtée au 9 janvier 2025,
- le paiement in solidum de la somme de 25 498,08 € au titre des loyers impayés à titre de provision,
- le paiement in solidum de la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris le coût du commandement du 28 octobre 2024.

La S.A.S. ATELIER SAINT ELOI conclut à titre principal au rejet des demandes, à titre subsidiaire à la réduction de la somme réclamée au titre des loyers impayés garantis, et en tout état de cause à la condamnation de la demanderesse aux dépens et à lui payer une somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en soutenant que l'action en référé a été engagé sans mise en demeure préalable en violation des stipulations de l'acte de cautionnement, sans justification des sommes réclamées notamment de l'indexation sur l'indice ILAT faute d'établir la date de prise d'effet du bail, sur la base d'un décompte comportant des erreurs de calcul de la TVA, de réintégration de régularisation de charges, et au regard du caractère excessif de la clause pénale concernant l'indemnité d'occupation.

La S.N.C. ATOM réplique et maintient ses prétentions initiales sauf à réclamer à titre subsidiaire la fixation de la provision sur les loyers dus à 24 766,84 € et à porter sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile au montant de 4 000 €, en soulignant qu'aucune sanction n'est attachée au défaut d'envoi d'une mise en demeure prévu par le cautionnement, qu'en tout état de cause, le commandement a été délivré à la caution, que l'argument concernant la date de livraison n'est soulevé que pour les besoins de la cause, qu'il n'y a pas d'erreur de calcul de TVA, que la régularisation de charges impactera le prochain appel de loyer et peut le cas échéant être déduite de la provision, que l'indemnité a un caractère contractuel et ne constitue pas une clause pénale.

La S.A.R.L. ALTURA, citée à son co-gérant, n'a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

L’acte de bail des 13 et 14 juin 2023 prévoyait le versement d’un loyer annuel de 25 484 € hors taxes hors charges, payable trimestriellement d'avance, indexé, sous peine de résiliation du bail en cas de non-paiement d’une seule échéance.

La S.N.C. ATOM a fait délivrer un commandement de payer le 28 octobre 2024 portant sur un arriéré de loyer et charges de 28 367,24 € TTC et qui rappelait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce.

Les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti par le commandement.

Dès lors, il n'y a pas de contestation sérieuse sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire qu'il conviendra de constater, ce qui justifie l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef au besoin avec l'aide de la force publique.

L'indemnité provisionnelle d'occupation sera fixée conformément à la clause résolutoire au montant du double du dernier loyer avec charges, c'est à dire la somme de 179,80 € par jour, ce qui représente au 9 janvier 2025 depuis le 29 novembre 2024 un montant non sérieusement contestable de 13 125,96 € pour 73 jours.

La locataire sera donc condamnée au paiement d'une provision de ce montant. En revanche l'obligation de la caution à ce sujet est sérieusement contestable dès lors que l'acte ne stipule pas expressément qu'il s'applique pour le paiement des indemnités d'occupation postérieures à la résiliation du bail et alors que sa durée est fixée « pour la durée du bail en ce compris tout renouvellement ».

Le décompte des loyers et accessoires permet de constater qu’il est dû 24 766,84 € jusqu'au 28 novembre 2024, déduction faite de la régularisation de charges, de sorte que cette somme n'est pas sérieusement contestable et sera accordée à titre de provision.

En effet, la contestation de la date de mise à disposition des locaux permettant le calcul de l'indexation n'est pas sérieuse, dès lors que les loyers ont été payés à compter de cette date de mise à disposition ; la contestation du calcul de la TVA sur une des échéances n'est pas sérieuse, dès lors qu'elle omet le rappel d'indexation de loyer également soumis à la taxe.

La S.A.S. ATELIER SAINT ELOI conteste à tort l'application de son cautionnement au prétexte de l'absence de mise en demeure, alors que la signification simultanée du commandement visant la clause résolutoire à la débitrice principale et à la caution satisfait aux exigences contractuelles d'une mise en demeure préalable à l'assignation.

Il convient donc de faire droit à la demande en paiement in solidum de la provision au titre des loyers impayés.

Il est équitable de fixer à 1 500 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que la S.A.R.L. ALTURA et la S.A.S. ATELIER SAINT ELOI devront verser à la demanderesse en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,