TJ 06088, 11 avr. 2025, RG 24/00637

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/00637 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PRSU
du 11 Avril 2025

N° de minute 25/00568

affaire : [T] [W], [D] [H]
c/ Syndic. de copro. [Adresse 6], sis [Adresse 3], [I] [J], [X] [J], S.A.R.L. CABINET [E]

Grosse délivrée

à Me DEL RIO
à Me BRUN
à Me SERRA

Expédition délivrée

à Me AIM

le
l’an deux mil vingt cinq et le onze Avril à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 25 Mars 2024 déposé par commissaire de justice

A la requête de :

M. [T] [W]
[Adresse 7]
[Localité 4] - RÉPUBLIQUE TCHÈQUE
Rep/assistant : Me Léa AIM, avocat au barreau de NICE

Mme [H] [D]
[Adresse 7]
[Localité 4] - RÉPUBLIQUE TCHÈQUE
Rep/assistant : Me Léa AIM, avocat au barreau de NICE

DEMANDEURS

Contre :

Syndic. de copro. [Adresse 6], sis [Adresse 3]
Représenté par son syndic en exercice le cabinet [E]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Denis DEL RIO, avocat au barreau de NICE
Rep/assistant : Me Audrey BRUN, avocat au barreau de NICE

M. [I] [J]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Valérie SERRA, avocat au barreau de NICE

M. [X] [J]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Valérie SERRA, avocat au barreau de NICE

S.A.R.L. CABINET [E]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Denis DEL RIO, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 28 Février 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 11 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du commissaire de justice en date du 25 mars 2024 , M.[T] [W] et Mme [H] [D] ont fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, Mme [S] [J], M.[X] [J], la SARL CABINET [Adresse 8] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6].

Dans leurs dernières conclusions reprises oralement à l'audience du 28 février 2025, M.[T] [W] et Mme [H] [D] représentés par leur conseil demandent de :
- condamner solidairement les consorts [J] et [J] sous astreinte de 150 euros par jour de retard à retirer l'ensemble des installations illégales visées au constat d'huissier versé aux débats, en procédant au retrait du mur qu'ils ont monté derrière la fenêtre de leur salle de bains de telle sorte qu'ils puissent y remettre une fenêtre pour l'aérer comme leurs voisins du dessous,
- condamner solidairement les consorts [J] et [J] à leur verser la somme provisionnelle de 5000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l'absence d'aération totale de la fenêtre en raison des travaux illégaux,
-condamner solidairement la SARL CABINET [E] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] à leur verser la somme provisionnelle de 5000 euros à titre de dommages-intérêts pour leur inaction volontaire envers les consorts [J] et [J],
- à titre subsidiaire, ordonner une mesure d'expertise judiciaire et condamner à titre solidaire les consorts [J] et le syndicat des copropriétaires à payer la consignation qui sera fixée au titre des frais d'expertise,
- les condamner solidairement à leur payer la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l'audience du 28 février 2025, à laquelle l'affaire a été retenue, M. [T] [W] et Mme [H] [D] représentés par leur conseil ont maintenu leurs demandes.

Ils font valoir qu'ils sont propriétaires d'un appartement situé au [Adresse 3] à [Localité 1], qu’ils sont voisins des consorts [J], que ces derniers ont entrepris des travaux sur les parties communes sans autorisation du syndicat des copropriétaires et qu'ils ont obstrué de façon illégale la fenêtre de leur salle de bain qui assurait son aération, en construisant un mur. Ils ajoutent que leur appartement n'est désormais pas conforme aux règles élémentaires du bâtiment, que leur salle d'eau ne dispose plus d'aération et qu'ils ont mis en demeure le syndic et les copropriétaires voisins de procéder à la remise en état des lieux en vain. Ils précisent que le syndicat des copropriétaires a également mis en demeure les consorts [J] le 11 avril 2023 d’y procéder, en reconnaissant que la fenêtre de leur salle de bain était une partie commune et que les travaux avaient été effectués sans autorisation préalable de l'assemblée générale et qu’ils subissent un trouble manifestement illicite auxquels il convient de mettre un terme en procédant à la remise en état des lieux dans leur état d'origine.

Ils soutiennent que le syndic s'est montré défaillant car il n'a pas répondu à leur relance du 2 octobre 2023, que la réalité des travaux illégaux entrepris par les consorts [J] portant atteinte à une partie commune est rapportée, que le syndic tente d'échapper à ses responsabilités en trompant la religion du juge en arguant désormais du fait que la présente affaire porterait sur une partie privative et non une partie commune et qu'il a engagé sa responsabilité en n’obligeant pas ces dernièrs à remettre en état le mur mitoyen auquel ils ont illégalement porté atteinte. Ils ajoutent enfin que les consorts [J] font état d'arguments fallacieux en soutenant que ce n'est pas un mur qui a été construit mais un nouveau coffre afin de remplacer l'ancien mais que les constats versés démontrent que l'ancien coffre en BA 13 est toujours présent et n'a nullement été déposé et remplacé par un nouveau et qu'ils menttent en prétendant n'avoir jamais construit de cloisons alors qu'ils ont porté un atteinte au mur mitoyen qui constitue une partie commune. Ils font valoir que leur salle de bain n’est plus ventilée ce qui entraîne de l'humidité et de la moisissure et contestent s'être illégalement octroyés une vue donnant sur l'appartement des consorts [J]. À titre subsidiaire, ils sollicitent une expertise judiciaire afin de vérifier la réalité des désordres subis aux frais avancés des défendeurs.

Mme [S] [J] et M. [X] [J]représentés par leur conseil demandent aux termes de leurs écritures reprises à l'audience :
- le rejet des demandes et de dire n'y avoir lieu à référé,
- le rejet de la demande subsidiaire d'expertise,
- de condamner solidairement M.[T] [W] et Mme [H] [D] à leur verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût des constats dressés par Maître [N] les 27 avril 2023 et 2 juillet 2024.

Ils font valoir qu'ils ont acquis en 2010, un appartement dépendant de l'ensemble immobilier [Adresse 6] à [Localité 1], consistant en un appartement sur deux niveaux, que concernant la pièce à usage de lingerie, un coffrage en partie haute du mur mitoyen avec l'appartement des consorts [W] a toujours existé, que courant 2021 lors de travaux commandés par le syndic, le plafond de la pièce a été endommagé et qu'ils ont été contraints de procéder à des travaux de rénovation à l'intérieur de leur appartement et ont à ce titre procéder à la dépose du coffre BA 13 pour y installer un nouveau coffre dans le même matériau mais en taille réduite. Ils ajoutent que les photos prises démontrent que la salle de bains des demandeurs était déjà occultée par l'ancien coffrage qui existait au moment de l'achat de leur appartement et que lors de la réfection de ce dernier, ils ont pris soin d'installer une ventilation ce que le syndic a confirmé par un courrier du 16 mars 2022.

Ils soutiennent que les travaux de rénovation du coffrage sont situés à l'intérieur de leurs lots privatifs et non sur les parties communes au niveau du mur mitoyen qu'ils n'ont aucunement touché et que les demandes de remise en état doivent être rejetées en l'absence de trouble manifestement illicite. Ils font valoir que les allégations des demandeurs sont complètement fausses dans la mesure où ils n'ont construit aucun mur et encore moins dans les parties communes, que les travaux ont été réalisés dans leur appartement, qu’ils n'ont touché à aucune fenêtre de l'appartement des demandeurs, que la soi-disant cour commune n'existe pas et que le règlement de copropriété mentionne expressément que la lingerie et le séchoir qu'ils ont acquis constituent le lot 40 de l'immeuble qui est un lot privatif de sorte qu'ils n'avaient pas besoin de l'autorisation du syndicat des copropriétaires. Ils font valoir en outre que les demandeurs ont installé une fenêtre au niveau du mur mitoyen qui constitue une partie commune ce qui engendre une vue directe sur leur appartement sans justifier d'une autorisation de l'assemblée générale et qu’ils ne justifient pas de surcroît des désordres allégués affectant leur salle de bains. Ils soutiennent enfin que les demandes provisionnelles se heurtent à des contestations sérieuses et que la demande d'expertise devra être rejetée car il n'appartient pas au juge de pallier à leurs carences ni à un expert de déterminer si une partie est commune ou privative.

La SARL CABINET [E] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] représentés par leur conseil demandent aux termes de leurs écritures :
- de dire n'y avoir lieu à référé,
- à titre subsidiaire, juger que l'ouvrage en litige se trouve sur une partie privative comprise dans le lot des consorts [J] et qu'il n'existe aucun trouble manifestement illicite et qu'aucune faute n'a été commise par le cabinet [E],
- le rejet de l'ensemble des demandes,
- la condamnation des demandeurs à leur verser la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure et aux dépens.

Ils font valoir que les séchoirs sont considérés par le règlement de copropriété comme étant des parties privatives sur lesquels le syndicat des copropriétaires n'a aucun pouvoir ce qui est le cas du lot 40 appartenant aux consorts [J] et que la coursive qui donne sur l'[Adresse 5] et sur laquelle a été édifié, l'ouvrage litigieux est définie par le règlement comme étant un séchoir faisant partie de leurs lots privatifs. Ils ajoutent qu'aucuns travaux n'a été entrepris par ces derniers sur une partie commune et que les pièces transmises permettent de démontrer que l'ouvrage incriminé n'est en réalité qu'un coffre qui préexistait au sein du séchoir. Ils soutiennent qu'il n'appartient pas au juge des référés de déterminer la nature privative ou commune des parties sauf à interpréter le règlement de copropriété, que cela relève du juge du fond, qu’aucun trouble manifestement illicite n'est caractérisé par les demandeurs, qu'aucune humidité ni moisissure ou odeur insoutenable n'a été constatée dans la salle de bains, que le cabinet [E] en sa qualité de syndic n'a commis aucune faute, que sa responsabilité n'est pas démontrée et que l'action diligentée par les consorts [W] est infondée. Ils ajoutent que le courrier de mise en demeure du 11 avril 2023 adressé aux consorts [J] a eu pour but de solliciter des éléments de clarification de la situation et a été rédigé sur les seules affirmations des demandeurs et que la réunion d'expertise amiable organisée par le conseil de ces derniers le 8 janvier 2024 sur les lieux a permis d'établir l’absence de désordre et qu'il s'agissait bien d'une partie privative. Ils exposent enfin que la demande d'expertise n'est pas justifiée par un motif légitime et qu'ils ne leur appartient par d'en supporter les frais.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale :

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Au soutien de leurs demandes, les consorts [W] versent un relevé de propriété établissant qu'ils sont propriétaires de biens immobiliers situés au sein de la copropriété [Adresse 6] à [Localité 1].

Les consorts [J] versent leur titre de propriété établissant qu'ils ont acquis le 3 novembre 2010, le lot numéro 40 au sein de la même copropriété comprenant un appartement sur deux niveaux, et s'agissant du quatrième étage une entrée avec escalier, hall, salon, loggia donnant sur la promenade des Anglais, toilettes, lingerie, cuisine et un séchoir donnant sur l'[Adresse 5].

Les demandeurs démontrent avoir adressé le 27 mars 2023, au syndicat des copropriétaires et aux consorts [J] un courrier dans lequel ils ont signalé l'utilisation abusive et illégale des parties communes par ces derniers et le préjudice de jouissance en résultant caractérisé par le fait de ne pas pouvoir jouir convenablement de leur salle de bains privée d'aération.

Ils versent une mise en demeure adressée par l'ancien conseil du syndicat des copropriétaires en date du 11 avril 2023 à Madame [J] dans laquelle ils lui reprochent d’avoir édifié un mur obstruant la fenêtre de leur salle de bains, que les travaux entrepris nécessitaient une autorisation préalable de l'assemblée générale, que ces travaux modifient l'aspect du mur mitoyen et portent atteinte à l'harmonie de l'immeuble et qu'il lui appartient de procéder à la démolition de l'ouvrage entrepris et à le remettre dans son état d'origine.

Il ressort d'un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 8 janvier 2024, produit par les demandeurs que sur le palier du quatrième étage ( appartement à gauche de l’escalier), dans la salle d'eau de leur appartement, la présence d'une fenêtre avec un verre opaque est visible et que lorsque cette fenêtre est ouverte, il est constaté la présence à environ 20 cm d'une cloison d'aspect récent, que la lumière ne passe pas et qu'il y a un très léger courant d'air. Il est précisé que Madame [A], amie des demandeurs, indique qu'initialement, il y avait un mur parallèle à environ 70 cm de la fenêtre ce qui permettait de laisser passer l'air et la lumière mais que M. [J] a monté une cloison juste devant la fenêtre et que face à leur mécontentement il s'est contenté de la reculer de 20 cm mais refuse de procéder à sa dépose. Il est relevé que dans un appartement situé au troisième étage (à droite de l’escalier ) appartenant à Monsieur [M], dans sa salle d'eau est visible une fenêtre à verre opaque et que lorsque cette dernière est ouverte, un mur à environ 60 cm du mur est visible, Madame [A] indiquant que la configuration était la même dans l'appartement des consorts [W]. Il est relevé qu'on aperçoit la lumière du jour et que lorsque on se penche la route est visible.

Selon le règlement de copropriété de l'immeuble, l'appartement des consorts [J] qui correspond au lot 32, y est décrit comme comprenant au niveau du quatrième étage une entrée avec escalier donnant accès au cinquième étage, un salon avec loggia donnant sur la promenade des Anglais, des toilettes, avec lingerie cuisine et séchoir donnant sur l'[Adresse 5].

Les consorts [J] qui contestent avoir entrepris des travaux sur les parties communes, versent des photographies de leur appartement en date du 16 mai 2012 démontrant l'existence d'un coffre dans une pièce et un mail adressé au syndic en avril 2023 afin de faire état de la dégradation du plafond de leur appartement suite à l'intervention de grimpeurs mandatés par le syndic en versant une photographie du plafond endommagé.

Ils produisent à ce titre une facture du 22 juin 2022, portant sur des travaux de peinture et notamment de dépose du coffre en BA 13 existant dégradé suite au passage de cordistes et création d'un nouveau coffre en BA 13.

Il ressort en outre des photographies de la pièce concernée, versées par les défendeurs qu'après la dépose du coffrage en BA13 endommagé, la fenêtre donnant sur la salle de bains des demandeurs est visible et qu’une cloison en BA 13 était placée devant, au vu de l'armature en place située à plusieurs centimètres de la fenêtre.

Ils justifient que lors de la réalisation des travaux, un tuyau aux fins de ventilation a été installé et versent un mail du syndic adressé au demandeur en juin 2024 afin de les informer que l'ancienne structure qui permettait d'aérer la salle de bains de Monsieur [W] a été rénovée et qu' il a été constaté la présence d’une ventilation.

Ils versent enfin deux procès-verbaux de constat de commissaire de justice des 27 avril 2023 et 2 juillet 2024 démontrant que l'espace entre les deux appartements mentionné par le commissaire de justice dans le constat versé par les demandeurs apparaît uniquement sous l'appartement de Monsieur [W] qui est situé de l’autre côté et non pas sous celui des consorts [J], qu’une aération est visible au sein de la buanderie des consorts [J] et que dans l'appartement de ces derniers, il est constaté dans la pièce à usage de buanderie qui est mitoyenne à l'appartement [W], la présence d'un coffrage de forme rectangulaire se poursuivaant en partie haute jusqu'à la fenêtre donnant le jour à cette pièce, ce coffrage étant constitué de plaques en BA 13 contrairement au mur mitoyen lequel est en mur plein.

Dès lors, force est de considérer qu'il ressort de l'ensemble des pièces susvisées, que les demandeurs ne rapportent pas la preuve que les consorts [J] auraient édifié une construction portant atteinte aux parties communes notamment sur le mur mitoyen puisqu'il ressort des nombreuses photographies et constats versés qu'ils ont simplement procédé à la réfection du coffrage qui était déjà existant dans leur buanderie, ce dernier donnant sur la fenêtre de la salle de bains des consorts [W] et comprenant une aération jusqu'à la fenêtre. En outre, les demandeurs ne versent aucune photographie de l'état antérieur des lieux, soit avant la réfection du coffrage et ne démontrent pas en conséquence, avec l’évidence requise en référé que ce dernier aurait été modifié. Par ailleurs, il ressort de la configuration des lieux que la fenêtre de la salle de bains des consorts [W] est située dans le mur mitoyen et qu’elle donne directement sur l’appartement des consorts [J] de sorte qu'elle a toujours été occultée par un coffre situé dans leurs lots privatifs puisqu'il ressort du règlement de copropriété que la lingerie et le séchoir sont des parties privatives. De plus, il n'est versé aucune pièce établissant que la réfection du coffrage aurait engendré des désordres dans leur salle de bains puisqu'il n’est justifié d'aucune infiltration ou moisissure, le seul procès-verbal de constat versé, datant de plus d’un an, n'en faisant pas état.

Enfin, il n'est pas rapporté la preuve d'une faute commise par le syndic dans l'accomplissement de sa mission ni que le syndicat des copropriétaires aurait engagé sa

responsabilité dans la mesure où il ressort des éléments susvisés que les travaux litigieux ont été réalisés par les consorts [J] dans leurs parties privatives sans qu’il ne soit démontré une atteinte aux parties communes, ce que d'ailleurs le syndicat des copropriétaires n’allégue pas, en arguant de l'existence d'un litige portant uniquement sur des parties privatives.

Dès lors, en l'absence d'éléments probants justifiant de l'exitence d'une trouble manifestement illicite, les demandes formées par les consorts [W] seront rejetées.

Sur les demandes de provisions

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire

Les demandes provisionnelles subséquentes qui se heurtent au vu de éléments susvisés et pour les mêmes motifs à des contestations sérieuses seront également rejetées.

Sur la demande d'expertise :

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

L'existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l'article 145, l'application de ce texte n'impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé.

Au vu des seuls éléments versés par les demandeurs à savoir un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 8 janvier 2024 remontant à plus d'un an et demi et en l'absence d'éléments établissant l'existence de désordres qui affecteraient leur salle d'eau, le syndicat des copropriétaires de faisant état de surcroît d’aucune atteinte aux parties communes, il convient de considérer que la demande d'expertise ne repose pas sur un motif légitime étant de surcroît relevé que les défendeurs qui s'opposent à la mesure, refusent de prendre à leur charge les frais de consignation.

Dès lors, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Les demandeurs qui succombent à l'instance, supporteront in solidum les dépens et seront condamnés in solidum à verser aux consorts [J] ensemble et au syndicat des copropriétaires et à la SARL [E], ensemble, la somme de 1500 euros chacun.

Le surplus des demandes relatives aux coûts des constats d'huissier qui ne relèvent pas des dépens, sera cependant rejetée.

PAR CES MOTIFS