TJ 92050, 10 avr. 2025, RG 23/01919

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

LE 10 Avril 2025

N° RG 23/01919
N° Portalis DB3R-W-B7H-YUDN

N°de minute :

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE COURBEVOIE 4 - Bâtiments 1 - 2 - 3 - 4 située [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son Syndic la société DIMORA

c/

[H][E] [I], [J] [E] [I]

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE COURBEVOIE 4 - Bâtiments 1 - 2 - 3 - 4 située [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son Syndic la société DIMORA
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Maître Vincent VILCHIEN de l’AARPI MERIDIAN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R120

DEFENDEURS

Monsieur [H] [E] [I] (décédé)
[Adresse 1]
[Localité 5]

ayant pour avocat Me Saul ATTIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0231

Madame [J] [E] [I]
[Adresse 1]
[Localité 5]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 24 Février 2025, avons mis l'affaire en délibéré au 07 avril 2025, délibéré prorogé à ce jour.

EXPOSE DU LITIGE
 
Madame [J] [E] [I] et Monsieur [H] [E] [I] sont propriétaires des lots n°239, 534 et 565 correspondant respectivement à un appartement en duplex, un boxe et un parking au sein de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 06 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Madame [J] [E] [I] et Monsieur [H] [E] [I] de régler leurs charges de copropriété à hauteur de la somme de 18.706,84 euros.
 
Le syndicat des copropriétaires de la résidence COURBEVOIE 4 – Bâtiments 1 – 2 – 3 - 4, se plaignant d’un compte d’appel de charges et de frais présentant depuis plusieurs trimestres un solde débiteur croissant que les actions précontentieuses qu’il a diligentées ne permettent pas de résorber, a, par exploits signifiés le 04 août 2023, assigné Madame [J] [E] [I] et Monsieur [H] [E] [I] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre selon la procédure accélérée au fond pour obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes de :

- 7060,19 euros au titre des charges de copropriété échues relatives à l’exercice 2022/2023 avec intérêts au taux légal applicables,
- 5269,55 euros au titre des provisions de charges non échues, des cotisations de fonds travaux et des appels de travaux au titre de l’exercice 2022/2023, outre les intérêts légaux applicables,
- 8968,13 euros au titre des charges et cotisations du fonds travaux restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes, outre les intérêts légaux applicables,
- 1335,34 euros au titre des frais engagés nécessaires au recouvrement, outre les intérêts légaux applicables à compter du jugement à intervenir,
- 4320 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation aux dépens.
 
L’affaire est venue une première fois à l’audience du 21 novembre 2023 où seul le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a comparu.

L’affaire a alors été mise en délibéré au 22 décembre 2023. Néanmoins, à la suite de la constitution d’avocat de Monsieur [H] [E] [I] intervenue le 29 novembre 2023, la juridiction a ré-ouvert les débats pour l’audience du 26 mars 2024.

Un nouveau renvoi était accordé ensuite aux parties déclarant qu’elles étaient en pourparlers, pour le 17 septembre 2024.

A cette audience, il était indiqué à la juridiction que Monsieur [H] [E] [I] était en réalité décédé depuis le 26 mai 2022, de sorte qu’un nouveau renvoi était ordonné pour permettre aux demandeurs de mettre en cause les héritiers du défunt.

A l’audience du 24 février 2025, le syndicat des copropriétaires a déclaré que les consorts [E] [I] avaient régularisé la procédure par rapport au décès de Monsieur [H] [E] [I], en raison de l’intervention volontaire de ses héritiers du fait du dépôt de conclusions écrites le 17 septembre 2024 auprès du juge des référés.

Par ailleurs, il entend limiter ses demandes en paiement à l’encontre seulement de Madame [J] [E] [I], confirmant les montants sollicités lors de l’assignation, sauf celui en application de l’article 700 du code de procédure civile qu’il porte à la somme de 6000 euros.

Assignée en étude, Madame [J] [E] [I] n’a pas comparu.
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
 
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS DE LA DECISION
 
Sur les conséquences du décès de Monsieur [H] [E] [I]

Bien qu’aucun certificat de décès concernant Monsieur [H] [E] [I] n’a été produit aux débats, il ressort des explications du demandeur lui-même que ce décés est intervenu le 26 mai 2022, soit bien avant l’introduction de la présente instance.

En l’occurrence, la demande dirigée à l’encontre d’une personne décédée est nulle, qu’il convient par conséquent de constater.

Sur l’intervention volontaire de l’indivision successorale de Monsieur [H] [E] [I]

Contrairement aux affirmations du syndicat des copropriétaires, la juridiction n’a reçu aucune intervention volontaire de la part des héritiers de Monsieur [H] [E] [I], que ce soit par le biais du RPVA, ou à l’audience.

Toutefois, une action en justice à l’encontre d’un seul indivisaire demeure recevable. Il en résulte seulement que la décision rendue sur celle-ci sera inopposable aux autres indivisaires à défaut de leur mise en cause.

Il convient, par conséquent de constater la recevabilité du syndicat des copropriétaires dans ses demandes en paiement à l’encontre de Madame [J] [E] [I]

Sur les charges de copropriété
 
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
 
L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
 
Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 19-2.
 

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, notamment de la matrice cadastrale, des procès-verbaux des assemblées générales des 17 décembre 2018, 11 décembre 2019, 25 janvier 2021, 09 décembre 2021 et 14 décembre 2022 approuvant les dépenses des exercices allant du 1er juillet 2017 au 30 juin 2022 et les budgets prévisionnels jusqu’au 30 juin 2024, des attestations de non-recours des cinq assemblées générales, des appels de charges et de travaux et du décompte des sommes dues au 12 juin 2023 que la défenderesse est redevable d’arriérés de charges de copropriété à hauteur de la somme de 21.297,87 euros.
 
D’autre part, au regard du règlement de copropriété (pages 243), en cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les propriétaires indivis sont solidairement et indivisiblement responsables vis-à-vis du syndic des copropriétaires, du paiement de toutes les charges afférentes audit lot.

Il s’ensuit que Madame [J] [E] [I] sera condamnée au paiement de la somme de 21.297,87 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 12 juin 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2022, date de la sommation de payer, à hauteur de la somme de 14.758,36 euros et à compter du 04 août 2023, date de l’assignation pour le surplus.

En dernier lieu, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a)Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; ».

Dans son décompte du 12 juin 2023, le demandeur soutient que des frais nécessaires ont été engagés à hauteur de 1335,34 euros, correspondant à des frais de mise en demeure, de suivi recouvrement huissier et avocat par le syndic, du coût de la sommation de payer et des frais de mise en demeure avocat.

En premier lieu, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi des mises en demeure en date des 26 mai 2021, 1er septembre 2021, 25 novembre 2021, 23 février 2022, 23 mai 2022, 13 septembre 2022. En revanche, ce n’est pas le cas en ce qui concerne la mise en demeure du 23 mai 2023.

Selon le contrat de syndic du cabinet DIMORA versé aux débats, le coût de cette prestation est facturée à hauteur de la somme de 50 € par mise en demeure envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. Il convient dès lors de retenir la somme de 300 euros à ce titre.

En second lieu, les frais de suivi du dossier de recouvrement des charges auprès de l’huissier et de l’avocat étant facturés à hauteur de 180 euros TTC de l’heure, il conviendra de les limiter à la somme de 360 euros, faute pour le demandeur de transmettre un quelconque justificatif sur le nombre d’heures passées par le syndic sur ce dossier.

Le coût de la sommation signifiée le 18 octobre 2022 par huissier sera intégré aux dépens.

Le montant des honoraires de l’avocat relatif à l’envoi de la mise en demeure du 06 mars 2023 devra être pris en compte dans le cadre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il conviendra par conséquent, de condamner Madame [J] [E] [I] à verser la somme de 660 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens. L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner Madame [J] [E] [G], partie succombante, aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de la sommation de payer du 18 octobre 2022.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner Madame [J] [E] [I] à lui payer la somme de 1500 euros.
 
PAR CES MOTIFS
 
Le Président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
 
Constate que la demande en paiement vis-à-vis de Monsieur [H] [E] [I] est nulle, en raison de son décès survenu antérieurement à l’introduction de la présente instance,

Condamne Madame [J] [E] [I] et à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic la société CRAUNOT, la somme de 21.297,87 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 12 juin 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2022 à hauteur de la somme de 14.758,36 euros et à compter du 04 août 2023 pour le surplus,

Condamne Madame [J] [E] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], représenté par son syndic la société CRAUNOT, la somme de 660 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] du surplus de ses demandes,

Condamne Madame [J] [E] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], la somme de 1500 euros en application de l‘article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [J] [E] [I] aux entiers dépens de l’instance,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

FAIT À NANTERRE, le 10 Avril 2025.

LE GREFFIER

Flavie GROSJEAN, Greffier
LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président