TJ 34172, 10 avr. 2025, RG 24/00881

N°Minute:25/01003
N° RG 24/00881 - N° Portalis DBYB-W-B7I-O7PI

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 4]

JUGEMENT DU 10 Avril 2025

DEMANDEURS:

Madame [U] [T], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Monsieur [M] [L], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

DEFENDEURS:

Monsieur [K] [V], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Kaoutare CHOUKOUR, avocat au barreau de STRASBOURG

Madame [N] [J] épouse [V], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Kaoutare CHOUKOUR, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 20 Février 2025
Affaire mise en deliberé au 10 Avril 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 10 Avril 2025 par
Emmanuelle SERRE, Président
assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Mme [U] [T], M. [M] [L], Me CHOUKOUR

Le 10 Avril 2025

EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 01 juin 2023 ayant pris effet le même jour, Monsieur [K] [V] et Madame [N] [J] épouse [V] ont donné à bail à Madame [U] [T] et Monsieur [M] [L] un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 2 500 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 50 euros et un dépôt de garantie à hauteur de 5 000 euros.

Des loyers demeurant impayés, Monsieur [K] [V] et Madame [N] [J] épouse [V] ont, par acte de commissaire de justice en date du 22 février 2024, fait délivrer à Madame [U] [T] épouse [L] et Monsieur [M] [L] un commandement de payer la somme principale de 5 000 euros au titre des loyers échus impayés, et visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 janvier 2024, Monsieur [K] [V] et Madame [N] [J] épouse [V] ont par la suite fait délivrer à Madame [U] [T] épouse [L] et Monsieur [M] [L] un congé pour reprise avec un préavis fixé au 31 mai 2024.

Par courrier recommandé en date du 23 avril 2024, Madame [U] [T] épouse [L] et Monsieur [M] [L] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure le bailleur de régulariser le bail, à effet du 01 juin 2023, sous la qualification de bail non meublé, de leur restituer la somme de 2 500 euros versée au titre du dépôt de garantie, de leur laisser la jouissance paisible du bien loué, de fixer le loyer à la somme de 2 125 euros à effet du 01 juin 2023 et enfin de leur restituer la somme de 4 125 euros correspondant à la réduction du loyer et de compenser cette somme au titre des loyers à venir.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 juin 2024, Monsieur [K] [V] et Madame [N] [J] épouse [V] ont fait délivrer à Madame [U] [T] épouse [L] et Monsieur [M] [L] une sommation interpellative d’avoir à quitter immédiatement les lieux loués et indiquer la date et l’heure souhaités pour qu’un état des lieux soit dressé, ce à quoi les locataires ont répondu contester le contrat de bail, ne pas souhaiter quitter les lieux immédiatement et contacter le bailleur lorsqu’ils auront trouvé un nouveau logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 juin 2024, Madame [U] [T] et Monsieur [M] [L] ont fait assigner Monsieur [K] [V] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, à l’audience du 01 juillet 2024, aux fins de :
requalifier le contrat de bail signé entre les parties en date du 01 juin 2023 en contrat de bail non meublé,en conséquence, fixer le loyer à la somme de 2 150 euros hors charges,le condamner au paiement de la somme de 4 125 euros au titre du trop perçu des loyers, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir,le condamner au paiement de la somme de 2 875 euros au titre de la somme perçue et supérieure au montant légal du dépôt de garantie,lui ordonner de régulariser un contrat de bail non meublé écrit, prenant effet à compter du 01 juin 2023, pour un loyer à hauteur de 2 150 euros hors charges, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,le condamner au paiement de la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,le condamner aux entiers dépens,rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

En parallèle, par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024, Monsieur [K] [V] et Madame [N] [J] épouse [V] ont fait assigner Madame [U] [T] et Monsieur [M] [L] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en qualité de juge des référés, aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer l’expulsion des locataires sous astreinte de 500 euros par jour de retard, les voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 3 000 euros et les voir condamner au paiement d’une provision à hauteur de 23 890,77 euros au titre de l’arriéré locatif dû.

Par ordonnance en date du 20 novembre 2024, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en qualité de juge des référés, a dit n’y avoir lieu à référé et rejeté l’ensemble des demandes des parties au regard l’existence d’une contestation sérieuse.

Sur le plan procédural, après la mise en place d’un calendrier de procédure et plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience de fond du 20 février 2025.

A cette audience, Madame [U] [T] et Monsieur [M] [L] ont comparu. Ils ont indiqué ne plus être représentés par leur avocat.

Ils ont sollicité la requalification du contrat de bail meublé en contrat de bail portant sur un logement nu. Ils ont soutenu que, malgré leurs nombreuses demandes, le contrat de bail ne leur a été transmis par Monsieur [K] [V] que deux mois après leur entrée dans les lieux. Ils ont expliqué être propriétaires des meubles et ont contesté avoir signé l’état des lieux d’entrée avec photographies versé aux débats par le bailleur. Ils ont demandé la diminution du loyer et sa fixation à la somme mensuelle de 2 150 euros, au lieu de 2 500 euros, ainsi que la condamnation du bailleur à leur restituer la différence mensuelle rétroactivement depuis le 01 juin 2023. Ils ont précisé que le bailleur leur est redevable puisqu’il a perçu la somme de 17 000 euros de la CAF au titre de l’allocation logement.

Ils ont également affirmé, au regard de la requalification du contrat de bail en contrat de location non meublé et de la diminution du loyer, avoir versé la somme de 2 875 euros en trop au titre du dépôt de garantie et ont sollicité la condamnation du bailleur à la leur restituer.

Ils ont souligné lui avoir versé les sommes de 43 076 euros et 7 500 euros en espèces, dont une partie afin de financer les travaux de la maison avant leur emménagement.

En réponse aux conclusions adverses, ils ont indiqué que le chèque de 10 000 euros encaissé par le bailleur a été rejeté pour manque de provision, et que les deux autres ont été signés par le bailleur.

Ils ont demandé la condamnation de Monsieur [K] [V] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et qu’il soit condamné sous astreinte.

En défense, Monsieur [K] [V] et Madame [N] [B] épouse [V] étaient représentés par leur avocat qui a plaidé et a sollicité le bénéfice de ses conclusions auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile, et aux termes desquelles il a demandé :

Vu les articles susvisés et notamment les articles 7 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1155 et 1382 du Code civil, 696 et 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTER Monsieur [L] et Madame [T] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
CONSTATER acquise au profit de Monsieur [K] [V] la clause résolutoire visée dans le commandement du 22 février 2024, par application de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
En conséquence,
PRONONCER l'expulsion de Monsieur et Madame [L] des lieux qu'il occupe à [Adresse 1] à [Localité 2] ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique en cas de besoin ;
CONDAMNER Monsieur et Madame [L] à quitter les lieux loués sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu'au jour de la complète libération des lieux ;
CONDAMNER Monsieur et Madame [L] au paiement de l'arriéré dû, soit la somme de 44.982,50 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer,
CONDAMNER Monsieur et Madame [L] au paiement d'une somme de 3.000 euros mensuelle hors charges du 22 avril 2024, jusqu'à parfaite libération des lieux, à titre d'indemnité d'occupation,
ORDONNER la capitalisation des intérêts,
CONDAMNER solidairement les demandeurs à payer à Monsieur [V] la somme de 2.000 euros pour procédure abusive,
CONDAMNER solidairement les demandeurs à payer à Monsieur [V] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du CPC, outre les frais et dépens,
RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit,
DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé des moyens.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 10 avril 2025.

En cours de délibéré, Madame [U] [T] et Monsieur [M] [L] ont fait parvenir des courriers électroniques

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n'y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la recevabilité des courriers et pièces reçues en délibéré
L’article 16 du Code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.
En l’espèce, les différents courriers et documents adressés après l’audience, seront déclarés irrecevables, faute de démonstration de leur communication à la partie adverse et donc du respect du principe du contradictoire. Par ailleurs, Il convient de constater que l’ensemble des documents annexés aux conclusions de Monsieur [K] [V], datées du 16 décembre 2024, ont été transmis à l’ancien conseil de Madame [U] [T] et Monsieur [M] [L], et qu’en conséquence ces derniers en ont eu connaissance

Sur la demande de requalification du contrat de bail et la demande de de régularisation d’un contrat de bail écrit

En application de l’article 25-4 de la loi du 06 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.
La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.

L’article 25-5 de ladite loi dispose qu’un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location. Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l'établissement de l'état des lieux.

L’article 25-7 de ladite loi précise qu’il est conclu pour une durée d’au moins un an.

En application de l’article 1 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé, chaque pièce d'un logement meublé est équipée d'éléments de mobilier conformes à sa destination.

L’article 2 dudit décret prévoit que le mobilier d'un logement meublé, mentionné à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :
1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° Plaques de cuisson ;
4° Four ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Etagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Il appartient au bailleur de rapporter la preuve que les locaux loués sont meublés.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 01 juin 2023 mentionne dans son intitulé « contrat de location meublée à usage d’habitation » et prévoit que ce dernier est consenti pour une durée d’un an renouvelable prenant effet le 01 juin 2023 pour se terminer le 01 juin 2024.

L’état des lieux en date du 01 juin 2023, paraphé par les locataires, comporte une liste de meuble intitulée « Liste du mobilier en place » et précise qu’une plaque de cuisson et une hotte sont « déjà sur place ». Un lien vers un site internet est indiqué pour les autres meubles, à savoir un four, un micro-onde, une frigidaire congélateur, un lave-vaisselle, un lave-linge, trois lits doubles avec matelas, un canapé, une table et un banc.

Monsieur [K] [V] verse également un document intitulé « Suite état des lieux entrant du 01/06/2023 », comportant la signature des locataires, duquel il ressort que sont présents au sein du logement :
dans le séjour : une table à manger, un banc et des chaises,dans la cuisine : un micro-ondes, un réfrigérateur combiné congélateur, un lave-vaisselle, une plaque de cuisson, une hotte, un évier avec robinet, un plan de travail, de la vaisselle,dans la chambre 1 : un lit double avec matelas, un placard avec miroir,dans la chambre 2 : un lit double avec matelas,dans la chambre 3 : un lit double avec matelas,dans la chambre 4 : un lit double avec matelas,dans la salle de bain 1 : des étagères sous vasque, des miroirs, des appliques murales,dans la chambre 2 : des étagères sous vaque, un miroir quatre faces, un lit superposé, un placard,dans la buanderie : un lave-linge, des étagères,dans la cuisine d’été : un four à pizza, une cuisine avec vasque, un réfrigérateur,Des photographies du logement sont jointes audit document.

Madame [U] [T] et Monsieur [M] [L] contestent néanmoins avoir signé le document intitulé « suite de l’état des lieux » produit par le bailleur.

Il convient par ailleurs de souligner des incohérences entre les deux documents versés aux débats par le bailleur, tous deux signés en date du 01 juin 2023, notamment concernant les meubles présents lors de l’entrée dans les lieux des locataires.

Il convient en outre de relever que certains des meubles pour lesquels la mention « déjà sur place » n’est pas précisée dans le premier état des lieux, mais où un lien vers un site internet est indiqué, apparaissent pourtant sur les photographies jointes au second état des lieux produits par le bailleur et contesté par les locataires. Il convient également de noter que certaines des photographies jointes audit document semblent être des captures d’écran de vidéos.

Les pièces versées aux débats ne permettent par conséquent pas de déterminer avec certitude la présence de meubles, hors plaque de cuisson et hotte, lors de la prise à bail, ni même que lesdits meubles ont bien été achetés par le bailleur et non pas les locataires comme ces derniers affirment, sans toutefois qu’aucune des parties ne produise de justificatif d’achat.

En tout état de cause, Monsieur [K] [V] ne rapporte pas la preuve que le logement loué comportait bien l’ensemble des accessoires exigés ci-dessus, et notamment de la vaisselle nécessaire à la prise des repas, des ustensiles de cuisine ou encore du matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Au regard des incohérences entre les deux documents versés par le bailleur au titre de l’état des lieux d’entrée, et à défaut de justificatifs d’achat des meubles permettant de démontrer leur présence lors l’entrée dans les lieux des locataires, il convient de procéder à la requalification du contrat de bail et de le qualifier de contrat de location porté sur un logement vide.

Il ne sera en conséquence pas fait droit à la demande de Madame [U] [T] et Monsieur [M] [L] de régularisation d’un contrat de bail écrit, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard.

Sur la demande de réduction du loyer consécutive à la requalification du bail

Au regard de cette requalification du contrat de bail, Madame [U] [T] et Monsieur [M] [L] sollicitent la diminution rétroactive du loyer mensuel à hauteur de 15%, soit une fixation du loyer mensuel à la somme de 2 150 euros au lieu de 2 500 euros et, par suite, la condamnation de Monsieur [K] [V] à leur restituer la différence, soit la somme de 350 euros par mois.

Les locataires ne versent toutefois aux débats aucun document justifiant la valeur locative du logement nu et n’apportent aucune pièce justifiant la demande de diminution du loyer.

Ils ne démontrent en outre nullement avoir été induits en erreur par le bailleur sur l’objet du bail. Ils soutiennent en outre avoir participé à l’achat des meubles, pendant la construction du bien et avant même la prise à bail, et ne pouvaient donc ignorer que le contrat de bail indiquait à tort que le logement était loué meublé lors de la signature de ce dernier.

La requalification du contrat de bail ne justifie donc pas la diminution de 15 % du loyer sollicitée par Madame [U] [T] et Monsieur [M] [L].

Il convient par conséquent de débouter Madame [U] [T] et Monsieur [M] [L] de leurs demandes de réduction du loyer et de condamnation de Monsieur [K] [V].

Sur la restitution du dépôt de garantie lié à la requalification du bail

En application de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

En application de l’article 25-6 de ladite loi, relatif aux contrats de location meublés, par dérogation à l'article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal.

En l’espèce, Madame [U] [T] et Monsieur [M] [L] sollicitent la condamnation de Monsieur [K] [V] à leur restituer la somme de 2 500 euros au titre du dépôt de garantie au regard de la requalification du contrat de bail, correspondant à un mois de loyer versé en trop.

Le contrat de bail signé entre les parties en date du 01 juin 2023 précise en effet que « A la signature des présentes, le locataire verse au bailleur qui le reconnaît la somme de 5 000 euros qui ne sera pas productive d’intérêts », au titre du dépôt de garantie, soit deux mois de loyers.

Il ressort cependant des pièces produites par le bailleur que le compte locatif de Madame [U] [T] et Monsieur [M] [L] est débiteur, au 15 février 2025, de la somme de 49 755 euros.

Il y a par conséquent lieu de débouter les locataires de leur demande de restitution du dépôt de garantie.

Sur la demande reconventionnelle au titre de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion des locataires

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1103 du Code civil, de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ledit article précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;3° Le décompte de la dette ;4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son 30 euros et d'expulsion ;5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice en date 22 février 2024, Monsieur [K] [V] a fait commandement aux locataires d'avoir à payer la somme principale de 5 000 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 06 avril 2024.

Ledit commandement vise la clause résolutoire et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 avril 2024, date de résiliation dudit bail.

Il convient en conséquence de constater que par l’effet de la clause résolutoire, le bail s’est trouvé résilié le 23 avril 2024.

L’expulsion de Madame [U] [T] et Monsieur [M] [L], de tous biens et occupants de leur chef sera donc prononcée.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu'elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

À compter de la résiliation du bail, Madame [U] [T] et Monsieur [M] [L], devenus occupants sans droit ni titre, seront également tenus de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail. Il ne sera pas fait droit à la demande tendant à voir fixer cette indemnité à la somme de 3000 euros.

Il convient, en revanche, de débouter Monsieur [K] [V] de sa demande tendant au prononcé d'une astreinte de 500 € par jour de retard, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les locataires à quitter les lieux et le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de l’arriéré locatif

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par Monsieur [K] [V] que Madame [U] [T] et Monsieur [M] [L] restent à devoir la somme de 49 755 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 15 février 2025, mensualité de février 2025 comprise.

Il convient néanmoins de déduire la somme de 2 500 euros, versée en trop par les locataires lors de leur entrée dans les lieux au titre du dépôt de garantie, au regard de la requalification du bien en logement non meublé.

Il convient par ailleurs de déduire également les sommes de 2 500 euros au titre de la pose et fourniture d’un deuxième cumulus, 1 390 euros et 1 990 euros au titre de l’entretien annuel du cumulus, 1 990 euros et 2 380 euros au titre de l’entretien annuel des climatisations, 1 590 euros et 1 600 euros au titre de l’entretien du four, du micro-ondes, du réfrigérateur, du lave-linge et de la hotte aspirante, non justifiées par le bailleur.

Il n’y a néanmoins par lieu de déduire des sommes dues la somme de 13 736 euros versé par la CAF à Monsieur [K] [V] en date du 23 janvier 2025 au titre de l’allocation logement puisqu’il ressort du courriel de la CAF en date du 14 février 2025 que le bailleur est tenu de rembourser ladite somme à la suite de l’annulation du plan d’apurement liée à une erreur dans l’adresse des locataires et du refus de ces derniers d’en signer un nouveau.

Madame [U] [T] et Monsieur [M] [L] seront par conséquent condamnés à verser à Monsieur [K] [V] la somme de 33 815 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 février 2025, mensualité de février 2025 comprise, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 22 février 2024 sur la somme de 5 000 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande reconventionnelle au titre de la capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation étant de droit, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts et de faire droit à la demande de Monsieur [K] [V].

Sur la demande reconventionnelle au titre de la procédure abusive

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon une jurisprudence constante, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit, et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à des dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.

En l’espère, à défaut de démontrer que Madame [U] [T] et Monsieur [M] [L] ont agi avec malice, mauvaise foi ou erreur grossière, et au regard de la requalification du contrat de bail, Monsieur [K] [V] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [U] [T] et Monsieur [M] [L], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile
En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Condamnés aux dépens, Madame [U] [T] et Monsieur [M] [L] seront solidairement condamnés à verser à Monsieur [K] [V] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS