TJ 34172, 10 avr. 2025, RG 21/00856

COUR D’APPEL DE [Localité 16]

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N° : N° RG 21/00856 - N° Portalis DBYB-W-B7F-NA2T
Pôle Civil section 1

Date : 10 Avril 2025
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Consorts [Y] [T]
né le 06 Juillet 1960 à [Localité 11], demeurant [Adresse 6]

Consorts [A] [T]
né le 27 Novembre 1967 à [Localité 11], demeurant [Adresse 8]

représentés par Me Grégory ANGLES, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Madame [B] [X]
née le 27 Novembre 1962 à [Localité 17], demeurant [Adresse 7]

Monsieur [O] [X]
né le 19 Octobre 1964 à [Localité 17], demeurant [Adresse 9]

Madame [N] [X] épouse [W]
née le 05 Novembre 1958 à [Localité 17], demeurant [Adresse 13]

représentés par Maître Eve TRONEL PEYROZ de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.D.C. [Adresse 5] agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège, dont le siège social est sis ayant son siège social sis SAS BLB IMMOBILIER RCS [Localité 16] 322 768 987 [Adresse 4] pris en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Olivier MINGASSON de la SCP LES AVOCATS DU THELEME, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING
Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 10 Février 2025

MIS EN DELIBERE au 10 Avril 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 10 Avril 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par exploit de commissaire de justice en date du 1er mars 2021, [Y] et [A] [T] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 3] à [Adresse 14], pris en la personne de son syndic en exercice, devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment d'annulation de la résolution n°7 de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 décembre 2020.

Par exploits de commissaire de justice en date du 17 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 3] à Mauguio, pris en la personne de son syndic en exercice, a fait assigner [B] et [O] [X] et [N] [X] épouse [W], devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de mise en cause.

Par avis du 21 novembre 2022, la jonction des deux dossiers a été ordonnée sous le premier n° RG 21/00856.

Dans leurs dernières écritures communiquées par RPVA le 18 mars 2024, [Y] et [A] [T] demandent au tribunal, au visa des articles 8, 9-1, 11, 14, 18 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 9, 10 alinéa 2, 11-1, 13 alinéa 2, 14 et 17 du décret du 17 mars 1967,
- juger nulle et de nul effet, la résolution n°7 de l’assemblée du 29 décembre 2020, à tout le moins, la déclarer inexécutable et sans portée,
- condamner le syndicat des copropriétaires à établir, sous astreinte de 1.000 € par jour de non faire, un règlement de copropriété tel qu’imposé par la loi avec l’assistance impartiale de tel géomètre-expert qu’il plaira au Tribunal de désigner,
- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et l'indivision [X] à leur payer la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts,
- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et l'indivision [X] à leur payer 4.000€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens,
- juger conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965, qu’ils seront d’office dispensés de toute participation à la dépense des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
- juger qu'il y a lieu de prononcer l'exécution provisoire.

Au soutien de leurs demandes, ils exposent notamment que :
- en l'absence de règlement de copropriété, les décisions les plus importantes doivent être prises à l'unanimité, conformément à l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965,
- en l'absence de règlement de copropriété, l'état descriptif de division constitue l'unique document de référence définissant la nature et la destination de l'immeuble,

- l'état descriptif de division ne mentionne aucune terrasse pour les lots 1 et 2, et partant ces espaces maçonnés revendiqués par l'indivision [X] comme parties privatives, ne sont pas exclusifs à ces lots mais sont laissés libre d'usage et d'utilité à l'ensemble des copropriétaires,
- l'acte de vente du lot 1 en date de 2012 ne mentionne pas de terrasse dans la description et le périmètre dudit lot,
- tout ce qui entoure l'immeuble d'habitation doit donc être réputée partie commune,
- l'assemblée générale du 13 janvier 1990 revendiquée par l'indivision [X] ne peut constituer le point de départ d'une prescription ou d'une usucapion, le caractère privatif des deux terrasses ayant été évoqué dans les questions diverses non soumises au vote,
- la résolution n°7 ayant autorisé l'intégration des terrasses aux lots n°1 et 2 devait être votée à l'unanimité des copropriétaires et non au 2/3 des copropriétaires présents ou représentés.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 13 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
- rejeter toutes demandes, prétentions des consorts [T] et [X] à son encontre,
- statuer ce que de droit sur les moyens de forclusion de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et celui tiré d’un défaut de prétentions au visa de l’article 768 du Code de procédure civile, soulevés par les consorts [X] à l’encontre des consorts [T],
- rejeter les demandes de condamnation des consorts [T] à l'encontre du syndic ès qualité au paiement de dommages et intérêts pour un montant de 30.000€,
- rejeter les demandes de condamnation des consorts [T] et [X] à l’encontre du syndic ès qualité au paiement d’un article 700 du Code de procédure civile et des dépens,
- rejeter la demande des consorts [T] d’application à leur bénéfice de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- rejeter toute condamnation à astreinte à l’encontre du syndic, la SAS BLB IMMOBILIER,
- ordonner l’établissement d’un règlement de copropriété et s’il plaît au tribunal, l’établissement d’un état descriptif de division,
- désigner tel notaire qui lui plaira avec la mission d’établir un règlement de copropriété et, le cas échéant, un état descriptif de division,
- ordonner un sursis à statuer jusqu’à la réalisation du projet de règlement de copropriété et, s’il plaît au tribunal, de l’état descriptif de division,
- ordonner le rappel de l’affaire et homologuer le règlement de copropriété et, s’il plaît au tribunal, celui l’état descriptif de division,
-ordonner que le jugement d’homologation sera publié au Service de la Publicité Foncière,
- condamner in solidum les requérants à lui payer la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,
- rejeter l’exécution provisoire s’agissant des demandes de dommages et intérêts, d’article 700 du Code de procédure civile et des dépens sollicitées par les consorts [T] et [X],
- juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire pour les autres chefs de jugement.

Au soutien de ses demandes, il s'en rapporte sur le bien-fondé des moyens fins et conclusions des parties, confirmant l'absence de règlement de copropriété et considérant salutaire son établissement.

Dans leurs dernières écritures communiquées par RPVA le 28 mai 2024, [B] et [O] [X] et [N] [X] épouse [W] demandent au tribunal au visa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 4, 5, 31 et 768 du Code civil, de :
A titre liminaire :
- déclarer déchue l’action de [Y] [T] et [A] [T] et subsidiairement déclarer irrecevables les demandes de [Y] et [A] [T] en l’absence de prétentions formulées dans le délai de 2 mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

- débouter [Y] et [A] [T] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
- déclarer établie la nature privative des terrasses attenantes aux lots n°1 et 2 au profit [B] et [Y] [X], copropriétaires indivis, pour le lot n°1 et [B] et [N] [X], copropriétaires indivis, pour le lot n°2,
- déclarer régulière la résolution n°7 votée à l’assemblée générale du 29 décembre 2020,
- débouter [Y] et [A] [T] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
A titre infiniment subsidiaire :
- déclarer établie la prescription acquisitive des terrasses attenantes aux lots n°1 et 2 au profit [B] et [O] [X], copropriétaires indivis, pour le lot n°1, et [B] et [N] [X], copropriétaires indivis, pour le lot n°2,
- ordonner la modification de l’état descriptif de division comme suit :
« Lot numéro UN au rez-de-chaussée de l’immeuble, un appartement comprenant :
dégagement, séjour, cuisine, chambre, toilette, d’une superficie totale de trente-quatre mètres carrés quarante-neuf décimètres carrés et la terrasse attenante, avec les cent quarante-trois millièmes des parties communes générales et du sol (143/1000) »
« Lot numéro DEUX au rez-de-chaussée de l’immeuble, un appartement comprenant : dégagement, séjour, deux chambres, toilette, WC, d’une superficie totale de quarante-cinq mètres carrés seize décimètres carrés et la terrasse attenante. Avec les cent quatre-vingt-deux millièmes des parties communes générales et du sol (182/1000) »,
- ordonner la mention de la nature privative des terrasses attenantes des lots n°1 et 2 au règlement de copropriété,
En toute hypothèse :
- condamner in solidum les parties succombant à leur verser à chacun la somme de 1.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils exposent notamment que :
- faute pour les consorts [T] de justifier de la réception du procès-verbal d'assemblée générale le 4 janvier 2021, ils doivent être considérés avoir agi en dehors du délai de deux mois prévus par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
- les consorts n'ont émis aucune prétention, leurs demandent constituant de simple «dire et juger»,
- l'état descriptif de division n'a aucune valeur contractuelle ou prescriptive sur la détermination du caractère privatif ou commun des parties qu'il ne mentionne pas,
- les terrasses litigieuses ne sont pas mentionnées dans l'état descriptif, le notaire rédacteur les ayant oubliées,
- en l'absence de règlement de copropriété définissant les parties communes, il ne peut en être déduit que les terrasses constituent des parties communes, ce d'autant qu'elles constituent souvent des parties privatives pour lesquelles les travaux de gros œuvre incombent à la copropriété, que l'article 2 de la loi susvisée dispose que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé,
- il existe au moins deux décisions d'assemblée générale ayant reconnu le caractère privatif des terrasses, l'assemblée générale du 13 janvier 1990 le réaffirmant,
- la résolution querellée ne fait que rétablir ce qui a été publié dans l'état descriptif de division ainsi que dans les actes de vente,
- ils ne sollicitent pas la modification de la nature des terrasses et leur aliénation mais uniquement la régularisation de l'état descriptif de division par l'inscription des terrasses et la mention de leur caractère privatif, n’occasionnant donc aucune atteinte aux droits des autres copropriétaires,
- ils sollicitent, à titre infiniment subsidiaire, l'application du mécanisme de l'usucapion, le caractère privatif des terrasses ayant été réaffirmé le 13 janvier 1990, soit depuis plus de 30 ans.

La clôture de la procédure a été ordonnée par décision du 10 janvier 2025.
A l’issue de l’audience du 10 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I . SUR LA PROCÉDURE

➢ Sur les fins de non recevoir

Aux termes de l'article 789 alinéa 6 du code de procédure civile, entré en vigueur le 1er janvier 2020, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir
Il résulte du même texte que les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.
En l'espèce, [B] et [O] [X] et [N] [X] épouse [W] soulèvent, au visa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, l'irrecevabilité des demandes formulées par [Y] [T] et [A] [T], aux motifs qu'ils n’auraient pas introduit leur action dans le délai de deux mois de l'article 42 précité, qu'ils ne développeraient pas de prétentions demandant uniquement de «dire et juger».

Cependant, ces irrecevabilités soulevées constituant des fins de non-recevoir relevant de la compétence du magistrat chargé de la mise en état, les demandes de [B] et [O] [X] et [N] [X] épouse [W] à ce titre seront déclarées irrecevables.

II . SUR LE FOND

➢ Sur les demandes d'annulation de la résolution n°7 de l'assembIée générale des copropriétaires du 29 décembre 2020

Aux termes de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, « sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes;
c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale.
d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l'interdiction de location des lots à usage d'habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme.
La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.
Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité.
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble. »
En l'espèce, [Y] [T] et [A] [T] sollicitent l'annulation de la résolution n°7 de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 décembre 2020 ainsi rédigée :
“A la demande de l'indivision [X] : Modification de l'état descriptif de division pour la description des lots n°1 et 2 (majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix)
L'assemblée générale, après avoir pris connaissance des conditions essentielles présentées par le syndic et après avoir délibéré :
modifie les descriptifs des lots n°1 et 2
lot numéro UN (1) : au rez-de-chaussée de l'immeuble, un appartement comprenant : dégagement, séjour, cuisine, chambre, toilette, d'une superficie totale de trente-quatre mètres quarante-neuf décimètres carrés.
Avec les cent quarante-trois millièmes des parties communes générales et du sol (143/1000),
lot numéro DEUX (2) : au rez-de-chaussée de l'immeuble, un appartement comprenant : dégagement, séjour, deux chambres, toilette, WC d'une superficie totale de quarante-cinq mètres carrés seize décimètres carrés.
Avec les cent quatre vingt deux millièmes des parties communes générales et du sol (182/1000),
Par lot numéro UN (1) : au rez-de-chaussée de l'immeuble, un appartement comprenant : dégagement, séjour, cuisine, chambre, toilette, d'une superficie totale de trente quatre mètres quarante neuf décimètres carrés et la terrasse attenante.
Avec les cent quarante-trois millièmes des parties communes générales et du sol (143/1000),
lot numéro DEUX (2) : au rez-de-chaussée de l'immeuble, un appartement comprenant : dégagement, séjour, deux chambres, toilette, WC d'une superficie totale de quarante-cinq mètres carrés seize décimètres carrés et la terrasse attenante.
Avec les cent quatre-vingt deux millièmes des parties communes générales et du sol (182/1000),
Donne mandat à un notaire d'effectuer les formalités nécessaires pour la publication de ce modificatif.
Pour : ¾ copropriétaires représentant 673/1000 tantièmes.
Contre ¼ copropriétaire représentant 327/1000 tantièmes...
Cette résolution est adoptée, la majorité de l'article 26 étant atteinte”.

Ils font notamment valoir une irrégularité du vote, l'unanimité étant requise dès lors que la copropriété ne dispose pas d'un règlement de copropriété et que le vote porte sur l'aliénation de parties communes.

Le syndicat des copropriétaires s'en rapporte sur ce point.

[B] et [O] [X] et [N] [X] épouse [W] contestent l'aliénation de parties communes alléguée, affirmant que depuis la mise en copropriété de l'immeuble, les terrasses litigieuses sont à l'usage exclusif des propriétaires des lots n°1 et 2 et partant constituent “leur propriété exclusive”. Ils soutiennent également que la résolution ne constitue pas une modification de l'état descriptif de division mais une simple rectification de celui-ci, le caractère privatif de la terrasse ayant par ailleurs été réaffirmé par l'ensemble des copropriétaires lors d'une assemblée générale tenue le 13 janvier 1990.
Enfin ils considèrent que la résolution portant sur la conformité de l'état descriptif de division aux décisions prises en assemblée générale, seule la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 était requise.

Or il résulte de l'état descriptif de division (pièce n°1 des demandeurs), établi par notaire le 14 juin 1985 dans le cadre d'une donation-partage entre Mme [U] [R], veuve en unique noces de [M] [V] [S] et les six enfants du couple, tenant lieu d'attestation et d'état descriptif de division, désigne ainsi l'immeuble, objet du présent litige : “une maison d'habitation élevée de deux étages sur un rez-de-chaussée, située sur le territoire de la commune de [Localité 15], édifiée sur une parcelle de terrain figurant au cadastre à la section N n°[Cadastre 2]”, et définit notamment les lots n°1, 2 et 3 ainsi “lot numéro UN (1) soit : au rez-de-chaussée de l'immeuble, un appartement comprenant : dégagement, séjour, cuisine, chambre, toilette, d'une superficie totale de trente-quatre mètres quarante-neuf décimètres carrés avec les cent quarante-trois millièmes des parties communes générales et du sol (143/1000),
lot numéro DEUX (2) soit : au rez-de-chaussée de l'immeuble, un appartement comprenant:
- dégagement, séjour, deux chambres, toilette, WC d'une superficie totale de quarante-cinq mètres carrés seize décimètres carrés. avec les cent quatre-vingt-deux millièmes des parties communes générales et du sol (182/1000)”
lot numéro TROIS (3) soit : au premier étage de l'immeuble, un appartement comprenant - dégagement, séjour, trois chambres, bains, WC d'une superficie totale de soixante-quinze mètres carrés trente-deux décimètres carrés et loggia pour six mètres carrés quinze décimètres carrés. Avec les trois cent vingt-sept millièmes des parties communes générales et du sol (327/1000)”.

Il ressort par ailleurs des actes de vente versées aux débats par les parties que le lot n°3 de [Y] [T] et [A] [T] (pièce n°2 des demandeurs) et les lots n°1 et 2 de [B] et [O] [X] et [N] [X] épouse [W] (pièces n°1 et 2 des défendeurs) sont définis dans les mêmes termes que l'acte précité.

Il convient également de relever que s’il est admis que, par principe, l’état descriptif de division n’a pas valeur contractuelle, les mentions de l’état descriptif de division peuvent être prises en considération par le juge lorsqu’elles permettent de combler les silences ou les lacunes du règlement de copropriété ou comme en l'espèce son absence.
En outre, le procès-verbal de l'assemblée générale du 13 janvier 1990 versé aux débats par [B] et [O] [X] et [N] [X] épouse [W] ne peut suffire à démontrer le caractère privatif des terrasses, dès lors que cette affirmation “par les copropriétaires unanimes” qui n'a fait l'objet d'aucun vote, est mentionnée dans les projets divers à la suite d'une liste de travaux envisagés dans l'avenir.

Il s’évince donc de ces éléments que contrairement aux dires des défendeurs, la résolution querellée ne constitue une simple rectification de l'état descriptif de division mais une modification de celui-ci dès lors que ce document ne mentionne aucunement l'existence de terrasses privatives affectées aux lots n°1 et 2.

En conséquence, comme soutenues par les demandeurs, la résolution querellée ne concernant pas la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes mais l’aliénation de celles-ci, elle devait être prise à l'unanimité et non à la majorité des 2/3 de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, étant par ailleurs précisé que l’article 24, II, f de la loi du 10 juillet 1965 permet uniquement à l’assemblée générale de procéder par une décision majoritaire aux adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

Dans ces conditions, il y a lieu de prononcer l’annulation de la résolution n°7 de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 décembre 2020, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de nullité invoqués par [Y] [T] et [A] [T].

➢Sur la demande tenant à faire établir un règlement de copropriété

Aux termes de l'article 14 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

En vertu de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, toutes les décisions du syndicat, y compris celles qui exigent un vote unanime, doivent être prises en assemblée générale.

En l'espèce, aucune des parties ne conteste l'absence de règlement et ce malgré la résolution prise lors de l'assemblée générale du 29 décembre 2020 aux fins de son établissement.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de [Y] [T] et [A] [T] à ce titre et d'enjoindre le syndicat des copropriétaires à établir un règlement de copropriété tel qu’imposé par la loi avec l’assistance d'un géomètre-expert qu’il lui plaira de désigner dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision.

Afin de garantir l'exécution de la décision, l'obligation est assortie d'une astreinte provisoire de 50€ par jour de retard qui commencera à courir à l'expiration d'un délai de quatre mois après la signification du présent jugement, et ce, pendant une durée de trois mois.

Il n’y a pas lieu à désignation d’un notaire à cet égard, la démarche devant émaner du SDC.

➢Sur la demande de dommages et intérêts

[Y] [T] et [A] [T] sollicitent la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires et de [L] et [O] [X] et [N] [X] épouse [W] au paiement de la somme de 30.000€ à titre de dommages et intérêts, tenant la mauvaise volonté patente des défendeurs ainsi que leur résistance inadaptée.

Or ils ne démontrent pas avoir subi, du fait du vote irrégulier de la résolution litigieuse, un préjudice distinct de celui pouvant être compensé par une indemnité pour frais irrépétibles.

Il convient en conséquence de les débouter de leur demande à ce titre.

III . Sur la demande reconventionnelle formulée par [L] et [O] [X] et [N] [X] épouse [W]

En vertu de l’article 2258 du code civil, la prescription acquisitive ou usucapion est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi.
A ce titre, l’article 2261 du même code prévoit que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

A ces exigences s’ajoute celle du délai requis pour que la prescription acquisitive soit reconnue, sur ce point l’alinéa premier de l’article 2272 du même code dispose que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Ainsi, pour pouvoir prescrire, la possession trentenaire doit être :
- continue: c’est-à-dire être « exercée dans toutes les occasions comme à tous les moments où elle devait l’être après la nature de la chose possédée, sans intervalles anormaux assez prolongés pour constituer des lacunes et rendre la possession discontinue »;
- non-interrompue: c’est-à-dire que la possession est conservée tant que le cours n'en est pas interrompu ou suspendu par un acte ou un fait contraire, elle est poursuivie dans ce cas jusqu'à l'expiration du délai de prescription, par la seule intention des possesseurs;

- paisible: autrement dit, le possesseur ne doit pas appréhender le bien immobilier par la force, la violence ou encore par une voie de fait.
- publique : elle doit être connue de tous et ne doit pas être dissimulée;
- non équivoque : le possesseur doit manifester sans ambiguïté son intention de se comporter comme le propriétaire;
- exercée à titre de propriétaire : le possesseur ne doit pas détenir précairement le bien.

En l'espèce [B] et [O] [X] et [N] [X] épouse [W] soutiennent avoir acquis les terrasses litigieuses par prescription acquisitive trentenaire.
Ils font de nouveau valoir le procès-verbal de l'assemblée générale du 13 janvier 1990 ayant affirmer le caractère privatif des terrasses. Ils versent également des photographies démontrant la présence de meubles qu'ils utilisent «à l'occasion des beaux jours».

Or non seulement il résulte des précédents développements que ce document ne peut suffire à démontrer une possession trentenaire continue et non-interrompue, cette affirmation n'ayant fait l'objet d'aucun vote par les copropriétaires.

Mais la présence de meubles sur la terrasse ne constitue pas un acte matériel de possession permettant de reconnaître le mécanisme de prescription acquisitive, l'utilisation des terrasses par les défendeurs «à l'occasion des beaux jours» pouvant être considérée comme une tolérance de la collectivité, voire un usage privatif de parties communes.

Il convient par ailleurs de relever qu'il résulte du procès-verbal établi par commissaire le 26 septembre 2023 accompagné de plusieurs photographies (pièce n°10 des demandeurs), une absence de clôture ou d’élément séparatif permettant d'établir l’étendue du droit revendiqué, sauf à considérer que la totalité du sol se trouvant côté mer constitue ces terrasses.

Dans ces conditions, les critères de la prescription acquisitive n’étant pas réunis, il convient de débouter [B] et [O] [X] et [N] [X] épouse [W] de leur demande tendant à déclarer établie la prescription acquisitive des terrasses attenantes aux lots n°1 et 2 au profit [B] et [O] [X], copropriétaires indivis, pour le lot n°1, et [B] et [N] [X], copropriétaires indivis, pour le lot n°2 et à ordonner la modification de l'état descriptif de division en conséquence.

➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires et [L] et [O] [X] et [N] [X] épouse [W] qui succombent, supporteront la charge des dépens de l’instance.
L'équité commande de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et [L] et [O] [X] et [N] [X] épouse [W] à verser à [Y] [T] et [A] [T] la somme de 1.600€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

➢ Sur la demande de dispense fondée sur l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, disposant que le copropriétaire qui à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, il y a lieu d'accueillir la demande formulée par [Y] [T] et [A] [T] à ce titre.

➢ Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne justifie de l'écarter en l'espèce.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;