TJ 34172, 10 avr. 2025, RG 24/01090

N°Minute:25/927
N° RG 24/01090 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PASW

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 6]

JUGEMENT DU 10 Avril 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [I] [D], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

DEFENDEUR:

Monsieur [X] [M], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me MERLY-CHASSOUANT Isabelle, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 13 Février 2025
Affaire mise en deliberé au 10 Avril 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 10 Avril 2025 par
Franck VERMEULEN, Président
assisté de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie certifiée delivrée à : M. [I] [D], Me MERLY-CHASSOUANT
Le 10 Avril 2025

EXPOSE DES FAITS

M. [D] a pris à bail d'habitation le 2 novembre 2022, avec prise d'effet au 15 novembre 2022, un appartement de type 4 situé [Adresse 3] à [Localité 5], auprès de la SCI MAGUELONE concluante, représentée par l'agence « Ma Maison au Sud ».

Le loyer est 1005,00 euros par mois outre 192,00 euros de charge. Un dépôt de garantie a été exigé lors de la signature du bail pour un montant de 1005,00 euros.

M. [D] a quitté les lieux le 12 février 2024.

Ce dernier déclare que son appartement a été privé de chauffage durant l’hiver 2022 et qu’il a subi un dégât des eaux non traité pendant une année.

Par requête du 21 juin 2024, enregistrée au greffe du tribunal judicaire de MONTPELLIER le 24 juin 2024, M. [I] [D] demeurant [Adresse 2] à [Localité 4] sollicite du tribunal qu’il condamne M. [X] [M] demeurant [Adresse 1] à [Localité 4], représentant la SCI MAGUELONE sise [Adresse 1] à [Localité 4] à lui verser :
1073,00 euros de charges locatives non restituées ;3600,00 euros de préjudice suite au non-respect du contrat (chauffage et habitabilité soit 3 mois de loyer.
L’affaire a été appelée à l’audience de requête du 13 février 2025.

M. [I] [D] a comparu, il pose deux questions :
Existe-t-il un justificatif justifiant 1073,00 euros de chauffage ?Quel est le degré d’habitabilité de ce logement et quel est mon préjudice ?Il précise qu’il a pris cet appartement avant les infiltrations et qu’il n’a pas pris avec lui les états des lieux d’entrée et de sortie.
Enfin il précise qu’il est en déplacement une semaine sur deux et que les signalements en ce qui concerne le chauffage ont été faits par téléphone.

M. [X] [M], représenté par son conseil, a déposé des conclusions en réponse auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile et pour lesquelles il sollicite du tribunal :

Repousser toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées ;

REJETER l'ensemble des demandes, fins et prétentions de M. [I] [D] à l'encontre de la SCI MAGUELONE ;

CONDAMNER M. [I] [D] à payer la somme de 1500,00 euros à la SCI MAGUELONE au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER M. [I] [D] aux entiers dépens de l'instance.

A l’appui de ses conclusions, il précise qu’il n’a pas eu de demande en ce qui concerne le chauffage et c’est lorsque le technicien est allé relever le compteur qu’il a été mis au courant par ce dernier. Lorsqu’il a été informé, il a fait le nécessaire. Il précise qu’il n’y a aucun élément probant dans ce dossier. Il déclare que M. [D] a décalé les rendez-vous des artisans.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le manque de chauffage durant l’hiver 2022 et les charges locatives de 1073,00 réclamées :
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1147 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Cette disposition est d'ordre public.

En l’espèce, concernant le système de chauffage, M. [D] n’apporte pas la preuve d’avoir invoqué une quelconque difficulté à ce titre en 2022 avec son bailleur, il ne fournit aucun mail attestant qu’il a signalé ce problème à son bailleur. Néanmoins, il joint au débat une attestation de Mme [Y] [N] qui atteste que lorsqu’elle vivait avec M. [D] son logement était dépourvu de chauffage durant l’hiver 2023.

Par conséquent, il ne peut être reproché au bailleur de ne pas être intervenu sans avoir été informé au préalable de l'existence d'une difficulté.

En outre, M. [D] ne rapporte la preuve de ce que le système dans son intégralité aurait été défectueux, contrairement aux exigences de l'article 9 du code de procédure civile.

Ce n'est qu'en juillet 2023, lors du passage de l'entreprise de relève de compteurs que la défaillance partielle du système de chauffage a été révélée et le bailleur, ainsi que l'agence gestionnaire, ont mis en œuvre les solutions pour remédier à la difficulté.
Il est apparu que des réglages devaient effectivement être opérés, ce qui a été fait dès lors que le bailleur a été informé, mais il n'est pas démontré que l'ensemble du système de chauffage ait été inutilisable.
Les diligences effectuées par le bailleur et l'agence gestionnaire sont avérées dans les pièces mises au débat.

Le défendeur fait part du manque de diligence et de coopération du locataire dont les annulations successives, tardives et multipliées avec les artisans ont été problématiques pour la résolution des difficultés.

M. [D], bien que régulièrement en déplacement, une semaine sur deux, ne peut se prévaloir de sa propre turpitude dans la gestion d'une difficulté dont il n'a pas informé son bailleur, ni l'agence gestionnaire en temps utile, et dont il n'a pas permis la résolution rapide du fait des différents reports sollicités auprès des entreprises pour la réalisation des travaux.

En conséquence, M. [I] [D] devra être débouté de sa demande de remboursement des 1073,00 euros au titre des charges pour le chauffage pour l’année 2022/2023.

Sur le dégât des eaux :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1147 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Cette disposition est d'ordre public.

M. [D] déclare avoir subi un dégât des eaux le 3 décembre 2022.

Le bailleur comme l'agence gestionnaire et les assureurs ont été réactifs dès que la difficulté a été portée à leur connaissance.

L'ensemble des artisans devant intervenir se sont plaints des difficultés à organiser les rendez-vous d'intervention auprès du locataire attesté par les différents mails mis aux débats par le défendeur.

M. [D] ne peut réclamer des dommages et intérêts pour une durée de traitement de son dossier, qu’il estime trop longue alors même qu’il est à l’origine de ce délai.

Le défendeur déclare avoir toujours exécuté les travaux rendus nécessaires en temps utile dès lors qu’il a été informé et qu'il lui appartenait d'agir.

L'ancienne locataire de l'appartement de M. [D] confirme dans un courrier, produit par le locataire lui-même aux débats, que des travaux avaient déjà été réalisés concernant la difficulté d’infiltration.

Les éléments de dysfonctionnement constatés par les services de la Mairie de [Localité 5] ne classe aucunement le logement en catégorie insalubre ni même indécent et ont été pris en charge par le bailleur une fois portés à sa connaissance.

Concernant le volet roulant NEUF que M. [D] déclare inutilisable pendant de nombreux mois, l'artisan qui est intervenu indique qu'il s'agissait uniquement d'un réglage mineur à opérer et que le locataire ne permettait pas d'assurer les rendez-vous d'intervention.

En ce qui concerne le préjudice de jouissance du tiers de la surface de l'appartement durant 15 mois du fait du dégât des eaux, aucune pièce ne permet de justifier une telle déclaration, évoquée lors de la démarche amiable d’indemnisation par LRAR de M. [I] [D] le 15 janvier 2024.

Par ailleurs, M. [I] [D] met aux débats un courrier de son assureur en date du 19 août 2023 qui l’informe que le syndic lui a confirmé que les travaux à l’origine de l’infiltration d’eau ont été effectués.

La MAIF invite M. [D] à prendre contact avec elle pour la remise en état et lui propose trois solutions :
Faire les travaux lui-même ;Faire intervenir une entreprise partenaire du réseau MAIFFaire intervenir une entreprise de son choix
M. [I] [D] n’apporte pas la preuve que le préjudice qu’il a subi est de la responsabilité du bailleur, puisque son assurance logement lui proposait trois solutions pour résoudre son dégât des eaux.

En conséquence, il y a lieu de débouter M. [I] [D] de sa demande de paiement de la somme de 3600,00 euros au titre des dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de 1500,00 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile par le défendeur :

L’équité commande de ne pas faire droit à cette demande.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M ; [I] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Constate qu’aucune demande n’a été faite par M. [I] [D] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS