TJ 75056, 11 avr. 2025, RG 24/05819

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Laurent HAY ; Société SCP BTSG ; Monsieur [B] [Z]

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/05819 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5DEX

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le vendredi 11 avril 2025

DEMANDERESSE
S.A. ALLIANZ VIE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Laurent HAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0916

DÉFENDEURS
Société SCP BTSG, prise en la personne de Maître [J] [U], mandataire judiciaire, es qualité de mandataire judiciaire à la liquidation de la société ODM, dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

Monsieur [B] [Z], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Thérèse COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D840

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 février 2025
Délibéré le 11 avril 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 avril 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 11 avril 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/05819 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5DEX

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 16 juin 2016, la SAS Madeleine Opera, aux droits de laquelle vient la SA ALLIANZ VIE, a donné à bail à la SAS ODM un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 3093,05 euros outre 300 euros de provision sur charges, aux fins d’y loger son gérant, M. [B] [Z], et sa famille.

Le 14 mars 2023, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la liquidation judiciaire de la SAS ODM.

Le 27 mars 2023, la bailleresse a déclaré sa créance au passif de la procédure collective à hauteur de 19 483,42 euros correspondant aux loyers et charges impayés, arrêtés au 14 mars 2023.

Par courrier en date du 18 décembre 2023, le liquidateur judiciaire de la SAS ODM a indiqué résilier purement et simplement le contrat de bail.

Le 5 janvier 2024, la bailleresse a tenté de procéder à la reprise des lieux, le procès-verbal de tentative de reprise établi par commissaire de justice à cette date faisant mention de l’impossibilité pour lui d’y procéder compte-tenu de la présence dans les lieux de M. [B] [Z] et de sa famille.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2024 la SA ALLIANZ VIE a fait assigner la SCP BTSG, prise en la personne de Me [J] [U], es qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la société ODM, et M. [B] [Z], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
déclarer occupants sans droit ni titre la société SCP BTSG prise en la personne de Me [J] [U] es qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la société ODM, et M. [B] [Z], des locaux qui étaient loués à la société ODM sis [Adresse 4],ordonner l'expulsion de la société SCP BTSG prise en la personne de Me [J] [U], es qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la société ODM, et de M. [B] [Z], occupant du chef de la société ODM, et de tous occupants de leur chef, des locaux qui étaient loués à la société ODM sis [Adresse 4],condamner solidairement la société SCP BTSG prise en la personne de Me [J] [U], es qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la société ODM, et M. [B] [Z], occupant du chef de la société ODM, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 5000 euros, charges en sus, à compter du 1er mai 2023 et ce jusqu’à parfaite libération des lieux,les condamner chacun au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,les condamner aux entiers dépens ainsi qu’au coût du procès-verbal de tentative infructueuse de reprise des lieux du 5 janvier 2024 pour un montant de 35,47 euros TTC.
L’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2024, à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 5 février 2025.

A l'audience du 5 février 2025, la SAS ALLIANZ VIE, représentée par son conseil, a déposé des écritures, aux termes desquelles elle demande au juge de :

déclarer occupants sans droit ni titre la société SCP BTSG prise en la personne de Me [J] [U], es qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la société ODM, et M. [B] [Z], des locaux qui étaient loués à la société ODM sis [Adresse 4],condamner solidairement la société SCP BTSG prise en la personne de Me [J] [U], es qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la société ODM, et M. [B] [Z], occupant du chef de la société ODM, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 5000 euros, charges en sus, à compter du 1er mai 2023 et ce jusqu’à parfaite libération des lieux,déclarer mal fondés M. [B] [Z] et Mme [O] [Z] en leurs écritures,
A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal viendrait à reconnaître aux consorts [Z] un contrat de location les liant à la concluante,
prononcer la résiliation judiciaire du contrat à leurs torts et griefs,les condamner solidairement au paiement de l’entière dette de loyers et charges, soit la somme de 62 256,81 euros selon décompte actualisé au terme de février 2025,les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 5000 euros, charges en sus, à compter de la décision à intervenir,
En tout état de cause,
ordonner l'expulsion de la société SCP BTSG prise en la personne de Me [J] [U], es qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la société ODM, et de M. [B] [Z] comme Mme [O] [Z], occupants du chef de la société ODM, et de tous occupants de leur chef, des locaux qui étaient loués à la société ODM sis [Adresse 4], et ce, avec l’assistance de la force publique si nécessaire,dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,condamner la société SCP BTSG prise en la personne de Me [J] [U], es qualité de mandataire à la liquidation judiciaire de la société ODM, et M. [B] [Z] et Mme [O] [Z], chacun, au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,les condamner aux entiers dépens ainsi qu’au coût du procès-verbal de tentative infructueuse de reprise des lieux du 5 janvier 2024 pour un montant de 35,47 euros TTC.
Au soutien de ses prétentions, la SA ALLIANZ VIE, représentée par son conseil, souligne que malgré la résiliation du bail par le liquidateur judiciaire, M. [B] [Z] et sa famille, par ailleurs à l’origine de troubles du voisinage, se maintiennent dans les lieux, ce qui a empêché la reprise des lieux.

M. [B] [Z] et Mme [O] [Z], intervenue volontairement, ont été représentés par leur conseil, et ont déposé des écritures, aux termes desquelles ils demandent :
- un délai de 12 mois pour quitter les lieux ;
- la fixation, à la somme mensuelle de 3660 euros, de l’indemnité d’occupation mensuelle dont ils pourraient être jugés redevables ;
- le rejet de toutes les autres demandes formées par la SA ALLIANZ VIE.

Les écritures de M. [B] [Z] et Mme [O] [Z] contenaient initialement une demande tendant à faire constater l’existence d’un bail verbal qui leur aurait été consenti et le rejet de toutes les demandes formées par la société ALLIANZ VIE, demandes auxquelles ils ont à l’audience renoncé.

La SAS ODM qui a été assignée à personne morale en la personne de son liquidateur judiciaire, n’a pas comparu ni n’a été représentée.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la SAS ODM prise en la personne de son liquidateur judiciaire n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le preneur étant une personne morale, le bail est un bail soumis aux seules conditions contractuelles prévues au contrat et aux règles supplétives du code civil et n'entre pas dans le champ d'application de la loi du 6 juillet 1989.

Sur le constat de la résiliation du bail et la demande d'expulsion

En application de l’article L. 622-13 III. du code de commerce, visé par le demandeur au soutien de sa demande tendant à voir condamnés solidairement le liquidateur judiciaire et les occupants du chef de la SAS ODM au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er mai 2023, le contrat en cours est résilié de plein droit, notamment après une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du contrat adressée par le cocontractant à l'administrateur et restée plus d'un mois sans réponse.

Il convient toutefois de constater que ce texte n’est applicable que dans l’hypothèse d’une procédure de sauvegarde, les textes régissant la procédure de liquidation judiciaire ne prévoyant pas une telle possibilité.

Le texte applicable à la résiliation du bail dans l’hypothèse de la liquidation judiciaire est l'article L.641-12 du code de commerce, en vertu duquel sans préjudice de l'application du I et du II de l'article L. 641-11-1, la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l'activité de l'entreprise intervient, notamment, au jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas continuer le bail (L.641-12 1°).

En conséquence, le courrier du 27 mars 2023 adressé par la SA ALLIANZ VIE en recommandé avec accusé de réception, reçu le 30 mars 2023, mettant le liquidateur en demeure d’avoir à se prononcer sur la continuation du contrat de location pour les locaux situés [Adresse 4], n’a pas eu d’incidence sur la date de résiliation du bail.

C’est, en application de l’article L.641-12 1° du code de commerce, le courrier de résiliation daté du 18 décembre 2023 adressé par le liquidateur à la bailleresse, reçu le 20 décembre 2023, qui a mis fin au bail litigieux.

Il sera ainsi pris acte de la cessation des relations contractuelles des parties au bail au 20 décembre 2023, date de la réception du courrier de résiliation par le bailleur.

La SAS ODM étant sans droit ni titre depuis le 21 décembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, notamment celle de M. [B] [Z] et de Mme [O] [Z] qui l'occupent, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Aux termes de l’article L. 412-4 du même code, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l’espèce, M. [B] [Z] et sa famille occupent le logement depuis 2016, et ce alors même qu’il résulte des écritures des défendeurs que M. [B] [Z] a quitté ses fonctions au sein de la société ODM au cours de l’année 2018.
Au 1 février 2025, la dette locative s’élevait à 62 256,81 euros, selon décompte produit par la bailleresse. Cette dette n’est pas contestée par M. [B] [Z] et Mme [O] [Z].
Les occupants justifient d’un revenu fiscal de référence de 22517 euros au titre de l’année 2023, de sorte que leur capacité à régler l’indemnité d’occupation à laquelle ils sont ci-après condamnés in solidum avec la SAS ODM n’est pas établie.
Ils ont par ailleurs bénéficié d’un délai de plus de 17 mois à compter de la résiliation du bail et de plus de 11 mois depuis l’assignation, date à laquelle ils ont prétendument été informés de la connaissance de la résiliation du contrat de bail, aux fins de quitter les lieux.
Enfin, si M. [B] [Z] justifie avoir été victime d’un accident de la circulation, produisant au soutien de ce dernier un procès-verbal d’audition du 4 janvier 2024, et ressentir des douleurs en suite de cet accident, ainsi qu’avoir été placé en arrêt de travail du 30 septembre 2024 au 18 octobre 2024, il n’est pas établi qu’il ne soit pas en mesure de reprendre une activité professionnelle à temps-plein. La situation professionnelle de Mme [O] [Z] est inconnue.
L’importance de la dette, l’incapacité de M. [B] [Z] et de Mme [O] [Z] à faire face à leurs obligations de paiement, cela alors même que la société ODM y est solidairement tenue, le fait qu’ils ont déjà bénéficié de près d’une année depuis la délivrance de l’assignation pour quitter les lieux à la date du présent jugement commande de rejeter leur demande formée au titre de délais supplémentaires pour quitter les lieux.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, les lieux n’ont pas été restitués par la société ODM à la suite de la résiliation du contrat de bail, M. [B] [Z] et Mme [O] [Z] s’étant maintenus dans les lieux.

La société SA ALLIANZ VIE sollicite le paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er mai 2023 ; le bail n’ayant toutefois été résilié qu’en date du 20 décembre 2023, il n’y a lieu de condamner solidairement la SAS ODM, M. [B] [Z] et Mme [O] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation qu’à compter de cette date, cela jusqu’à complète libération des lieux.

Aucun élément ne justifiant la majoration du montant du loyer sollicité par la bailleresse, l’indemnité d’occupation sera fixée à un montant équivalent à celui du loyer contractuel, majoré des charges.

En conséquence, la SAS ODM, représentée par la SCP BTSG, prise en la personne de Me [J] [U], es qualité de mandataire à la liquidation judiciaire, M. [B] [Z] et Mme [O] [Z] seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du 21 décembre 2023 jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

La SAS ODM, représentée par la SCP BTSG, prise en la personne de Me [J] [U], es qualité de mandataire à la liquidation judiciaire, M. [B] [Z] et Mme [O] [Z] supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, dont sera exclu le procès-verbal de tentative infructueuse de reprise des lieux du 5 janvier 2024, n’étant pas nécessaire, au sens de l’article 695 du code de procédure civile, à l'introduction ou à la poursuite de l'instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. Chacun des défendeurs sera donc condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS