TJ 75056, 11 avr. 2025, RG 23/07038

Date TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Aurélie HERVÉ ; Me Ludovic REVERT-CHERQUI

Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond

N° RG 23/07038 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3QU5

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le vendredi 11 avril 2025

DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUÉ [Adresse 1], Représenté par son syndic le cabinet GECOTRA (GROUPE LRDI VICTOR HUGO, SARL) dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me Aurélie HERVÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0235

DÉFENDEUR
Monsieur [B] [W], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Ludovic REVERT-CHERQUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1515

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique
assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 février 2025
Délibéré le 11 avril 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 avril 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 11 avril 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/07038 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3QU5

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [W] est propriétaire de 8 boxes correspondant aux lots n°145, 146, 147, 148, 152, 165, 166 et 168 dans l'immeuble sis [Adresse 2], cadastré [Localité 6] n°[Cadastre 4], soumis au régime de la copropriété, ces lots représentant respectivement 164/103120, 157/103120, 150/103120, 114/103120, 150/103120, 171/103120, 143/103120 et 143/103120 tantièmes.

Suivant jugement en date du 2 juillet 2021, M. [B] [W] a été condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 10 331,24 euros, correspondante aux charges impayées arrêtées au 2 avril 2021, outre 327,37 euros au titre des frais de recouvrement, et 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le groupe LRDI VICTOR HUGO en exercice, a assigné M. [B] [W] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
4938,82 euros au titre des charges de copropriété (1er trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2022,2000 euros à titre de dommages et intérêts,la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
L’affaire a été appelée à l'audience du 7 juillet 2023, à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 27 novembre 2023.

A l’audience du 27 novembre 2023, l’affaire a été radiée.

Après rétablissement au rôle et deux reports, l’affaire a été examinée à l’audience du 5 février 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son conseil, a déposé des conclusions, aux termes desquelles il sollicite désormais la condamnation de M. [B] [W] au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
607,09 euros au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2022,4000 euros à titre de dommages et intérêts,la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,3500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
S’il reconnait que le défendeur a effectué plusieurs règlements récents, il explique ne pas avoir la preuve de l’encaissement de la somme de 607,09 euros que M. [B] [W] prétend, à l’audience, avoir effectué aux fins de solder sa dette. Il maintient sa demande de dommages-intérêts en expliquant que les impayés sont récurrents et anciens, et qu’il ne parvient à obtenir paiement que sous la pression de mesures d’exécution forcée ou d’assignations en justice. Il ajoute que les boxes dont M. [W] est propriétaire représentent un investissement locatif, dont il tire donc des revenus, sans pour autant s’acquitter des charges afférentes, contraignant les autres copropriétaires à avancer les fonds nécessaires au bon fonctionnement de la trésorerie et au règlement des charges de l’immeuble. Il souligne par ailleurs ne former aucune demande au titre des frais de recouvrement. 

M. [B] [W], représenté par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles il sollicite :
- la condamnation du syndicat des copropriétaires à régulariser le compte de charges de M. [W], en tenant compte du précédent jugement du 2 juillet 2021 et des sommes réglées en exécution de cette décision, ainsi que de l’assignation et des dernières conclusions n°3 du syndicat des copropriétaires, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
- qu’il lui soit donné acte de ce qu’il a réglé la somme de 607 ,09 euros par virement bancaire du 5 février 2025, somme réclamée en principal à titre de charges de copropriété dans les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires transmises le 4 février 2025 ;
- le rejet de l’intégralité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires en principal et accessoires ;
- le rejet de la demande formée au titre des dommages-intérêts ;
- le rejet de la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
A titre reconventionnel
la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,la condamnation du syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance.
Au soutien de ses prétentions, M. [B] [W] explique entretenir un rapport pathologique avec les emplacements de stationnement dont il est propriétaire, qui l’empêcherait de s’y investir et de les gérer avec la rigueur nécessaire. Il précise que beaucoup d’entre eux ne sont pas loués.

S’il ne conteste pas avoir été redevable des sommes réclamées aux termes de l’assignation et des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires, il soutient que:
- la dette est aujourd’hi intégralement soldée,
- des règlements ponctuels ont, avant apurement complet, été effectués,
- les sommes apparaissant dans les décomptes produits par le syndicat des copropriétaires ne correspondent pas aux documents comptables et aux appels de charges qui lui ont été transmis, de sorte qu’il lui était impossible de vérifier les sommes qui étaient réellement dues. C’est en raison de l’incohérence et de l’imprécision régnant dans les comptes du syndic qu’il sollicite le rejet de la demande de dommages-intérêts.

Comme il y avait été autorisé par le tribunal, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] a, en cours de délibéré, transmis au tribunal un courrier, confirmant l’encaissement de la somme de 607,09 euros. Il y a en outre indiqué se désister de sa demande formée au titre des charges de copropriété.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Le syndicat des copropriétaires ayant abandonné sa demande en paiement des charges de copropriété, seule sa demande au titre des dommages et intérêts sera examinée. Il sera rappelé à ce titre que l'abandon de chefs de demande ne nécessite pas d'être constaté à la différence du désistement de l'entière instance.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Il est constant que les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est établi que M. [B] [W] présente, de manière récurrente depuis 2017, des impayés de charges de copropriété et de travaux. C’est d’ailleurs la seconde fois que que le syndicat est contraint d’assigner en justice, étant établi que la somme de 12 144,26 euros réglée en exécution de la première condamnation du 2 juillet 2021, n’a été réglée que le 7 décembre 2021.

M. [B] [W] explique sa carence par l’illisibilité des décomptes et appels de charges qui lui ont été adressés par le synduc, expliquant que, du fait de leur incohérence, il n’était pas en mesure de savoir quelles sommes étaient réellement dues. Il soutient notamment :
- ne pas pouvoir distinguer ce qui relève des causes du jugement du 2 juillet 2021, qu’il a réglées en intégralité, et ce qui relève de nouvelles charges;
- qu’ont été dupliquées dans le décompte des sommes réclamées au titre des condamnations dont il a fait l’objet, et ce alors qu’elles avaient déjà été réglées.
- que les incohérences entre les appels de charges qui lui sont adressés et les décomptes produits aux débats ne lui permettent pas de savoir ce qu’il doit payer.

1) Sur les causes du jugement du 2 juillet 2021

Il résulte du jugement du 2 juillet 2021 qu’à l’audience du 21 mai 2021, le syndicat des copropriétaires sollicitait la condamnation de M. [B] [W] au paiement de la somme de 13721,51 euros au titre des charges de copropriété impayées, lesquelles comprenaient des frais de recouvrement.

Le tribunal a condamné M. [B] [Z] à payer:

- 4925,40 euros au titre des charges impayées du 23 novembre 2015 au 6 juillet 2017,
- 5405,84 euros pour la période du 7 juillet 2017 au 2 avril 2021,
soit une somme totale de 10331,24 euros au titre des charges de copropriété,
- 327,37 euros au titre des frais de recouvrement,
- 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- les entiers dépens.

Soit une somme totale de 10658,61 euros, hors dépens, frais irrépétibles et intérêts légaux.

Il existait donc un delta de 3062,90 euros entre la somme réclamée par le syndicat des copropriétaires (13 721,51 euros, qui correspond au solde débiteur existant au 1 avril 2021 sur le décompte produit par le SDC, pièce n°9) et la somme accordée par le tribunal (10658,61 euros), de sorte que c’est à juste titre que le syndicat des copropriétaires a recrédité cette somme sur le compte de M. [B] [W] le 24 janvier 2022 (le syndicat ayant crédité une somme totale de 3064,90 euros, soit deux euros en faveur du copropriétaire non expliqués).

Les sommes de 2000 euros, 327,37 euros et 73,54 euros, correspondantes aux condamnations au titre des articles 700, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et des intérêts échus, par jugement du 2 juillet 2021, ont été débitées de son compte le 2 juillet 2022.

Si les sommes de 2000 euros, due au titre de l’article 700 du code de procédure civile et 73,54 euros, due au titre des intérêts capitalisés, n’avaient auparavant jamais été portées au débit du compte et sont donc parfaitement justifiées dans les décomptes (pièce n°9, pièce n°11 et pièce n°15 du demandeur), il convient de constater que la somme de 327,37 euros débitée au titre des frais de recouvrement n’aurait pas dû l’être, puisqu’elle était déjà contenue dans la somme de 13721,51 euros réclamée par le syndicat des copropriétaires, figurant dans le décompte à la date du 1 avril 2021, à laquelle le tribunal n’a fait droit qu’à hauteur de 10 658,61 euros, le delta correspondant à la somme de 3062,90 euros dont il a précédemment été établi qu’elle avait été justement recréditée le 24 janvier 2022.

Il résulte par ailleurs de la pièce n°8 produite par le syndicat des copropriétaires qu’il a, en application du jugement, été réclamé à M. [B] [W] le paiement de la somme de 12 876,12 euros, dont a été déduite la somme de 731,86 euros au titre de l’article R. 444-32, le solde de 12 144,26 euros restant du au titre des causes du jugement ayant été réglé, selon décompte, le 7 décembre 2021.

Il y a par ailleurs lieu de constater que les sommes de 70,76 euros et 70 euros réclamées au titre des dépens (assignation et frais de signification) n’ont jamais portés au débit du compte.

Il en résulte que la situation comptable aurait du, en application de la décision du 2 juillet 2021, se présenter comme suit :

Il existe donc des inexactitudes dans le décompte relatif aux causes du jugement du 2 juillet 2021:
- la somme de 327,37 euros portée au débit au titre des frais de recouvrement n’aurait pas du l’être,
- les sommes de 70,67 et 73,30 euros n’ont pas été portées au débit alors qu’elles auraient du l’être,
- les frais déduits au titre de l’article R. 444-32 (731,86 euros) n’ont pas été portés au crédit du compte alors qu’ils auraient du l’être;
- la somme de 3064,90 euros a été portée au crédit du compte alors que n’aurait du être recréditée que la somme de 3062,90 euros, au titre des sommes rejetées par le tribunal.

2) Sur les sommes appelées à compter du 2 avril 2021

Le syndicat des copropriétaires et M. [B] [W] s’accordent à dire que les sommes dues à compter du 2 avril 2021 s’élevaient, à la date de l’assignation, à 4938,82 euros, et, au 29 janvier 2025 inclus, à 607,09 euros, étant aujourd’hui constant que la dette a été intégralement apurée le 5 février 2025.

Des pièces n°9 et n°19, produites par le syndicat des copropriétaires , il résulte que le montant de la créance du syndicat s’élevait :
- pour la période allant du 2 avril 2021 jusqu’au 1 janvier 2023 inclus, à 4938,82 euros,
- pour la période allant du 2 avril 2021 jusqu’au 29 janvier 2025 inclus, à 607,09 euros.

Il sera cependant constaté que les soldes en faveur du SDC, reproduits sur les appels de charges adressés à M. [B] [W] entre le 1 avril 2021 et le 1 avril 2024, ne correspondent pas aux montants reportés sur ces décomptes

En effet, les montants reproduits sur les appels de charges sont cohérents avec les pièces n°11 et 15 produites par le SDC (« Extrait de compte du 01/01/2000 au 31/12/2024 » et « Extrait de compte du 01/01/2000 au 31/12/2025 »), bien que les appels débitent ou créditent certaines charges à des dates différentes de celles à laquelle elles ont été créditées ou débitées dans les extraits de compte (c’est notamment le cas du crédit en faveur de M. [W] au titre de la régularisation des charges 2020 et du débit, suivi du crédit, de la somme de 96,45 euros au titre de frais de signification du jugement), de sorte que les montants ne sont pas toujours cohérents, mais finissent par correspondre, cela à compter du 1 janvier 2023.

Ils ne présentent toutefois aucune cohérence avec le décompte manuellement établi par le syndicat des copropriétaires (pièce n°9) sur la base duquel a été formée sa demande en paiement dans le cadre de la présente instance.

En effet, le solde du compte de M. [B] [W], à la date du 1 avril 2021, est indiqué comme étant débiteur de :
15 120,28 euros à la date du 1 avril 2021 inclus, sur les pièces n°11 et 15 produites par le SDC (« Extrait de compte du 01/01/2000 au 31/12/2024 » et « Extrait de compte du 01/01/2000 au 31/12/2025 »),13721,51 euros à la même date sur le décompte manuellement établi par le demandeur, somme qui a été réclamée au tribunal lors de la précédente instance et dont le juge a tenu compte pour fixer la créance du syndicat dans sa décision du 2 juillet 2021.
Il existe donc, à la date du 1 avril 2021, un delta de 1398,77 euros entre les pièces comptables n°11 et 15, sur la base desquelles sont calculées les soldes restant du après appels de charges et régularisations annuelles, et le décompte manuellement établi par le demandeur (pièce n°9), sur la base duquel la demande en paiement formée aux termes de l’assignation et des conclusions ont été faites.

Il en résulte, notamment, une différence entre le solde restant du au 1 janvier 2023 figurant sur les pièces comptables n°11 et 15, et le décompte manuellement produit : les pièces n°11 et 15 font apparaitre un solde débiteur de 10 093,27 euros, quand la pièce n°9 fait apparaitre un solde débiteur de 8916,98 euros, soit un delta de 1176,29 euros, s’expliquant par :
le delta de 1398,77 euros existant entre les différents types de décomptes au 1 avril 2021;la somme de 222,48 euros, correspondante au solde créditeur de M. [B] [W] au titre de la régularisation des charges 2020, laquelle apparait à la date du 20 septembre 2021 dans les pièces n°11 et 15 émanant du syndic, n’apparait pas dans le décompte manuellement établi par le demandeur (pièce n°9) mais réapparait dans le dernier décompte manuel (pièce n°19).
Le syndic établit donc ses appels de charges sur la base d’extraits de compte (pièces n°11 et 15) comportant des montants erronés, de sorte que M. [B] [W] a reçu des appels comportant des soldes en faveur du syndicat des copropriétaires supérieurs aux sommes auxquelles il était réellement tenu, ces dernières étant celles qui ont été réclamées dans le cadre de la présente instance, les deux extraits de compte (pièces n°11 et 15) comportant, à chaque ligne, une somme supérieure de 1398,77 euros supérieure à la somme réellement due, correspondant précisément au delta existant au 1 avril 2021, minoré ou majoré selon les dates, cela jusqu’au mois de janvier 2023, des sommes de 222,48 et 96,45 euros correspondantes à la répartition individuelle de charges 2020 et à des frais de signification de jugement, créditées plus ou moins tardivement sur son compte.

Il en résulte effectivement des incohérences, qui rendent incompréhensibles tant les extraits de compte que les appels de charges.
M. [W] n’a toutefois réglé aucune charge de copropriété entre le règlement des causes du jugement du 2 juillet 2021, le 7 décembre 2021, et le 11 décembre 2023, date à laquelle il a effectué un paiement de 6000 euros, soit durant une période de deux ans, au cours de laquelle n’ont été portés au crédit de son compte que les soldes en sa faveur à l’issue des régularisations de charges, de sorte que s’est constituée une nouvelle dette.

Il sera, s’agissant de cette nouvelle dette, précisé qu’une autre erreur, est contenue dans les pièces que les parties ne contestent pas, et sur la base desquelles elles se sont accordées pour fixer la créance du syndicat, dont elles s’accordent à dire qu’elle est aujourd’hui soldée. En effet, la pièce n°19 produite par le syndicat des copropriétaires, qui liste les charges effectivement dues par M. [B] [W] entre le 2 avril 2021 et 21 janvier 2025, contient le crédit de la somme de 3064,90 euros, correspondant aux causes du jugement du 2 juillet 2021, dont le décompte aurait du être expurgé.
I M. [B] [W] ne saurait donc aujourd'hui arguer de ce que son paiement de 6000 euros, le 11 décembre 2023, aurait intégralement apuré sa dette d'alors, pas plus qu’il ne saurait expliquer l’absence totale de règlement entre le 7 décembre 2021 et le 11 décembre 2023, M. [W] ne justifiant pas s’être jamais enquis des incohérences qu’il a dénoncées pour la première fois dans ses conclusions en réponse, avant la présente instance et ce alors qu’il ne pouvait ignorer qu’il était redevable, a minima, des provisions sur charges courantes.

Cette absence de paiement a nécessairement causé un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui a du pallier ces paiements manquants.

M. [W] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur la condamnation du syndicat des copropriétaires à régulariser le compte de charges de M. [W], sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir

M. [B] [W] sollicite la régularisation de son compte de charges, en tenant compte du précédent jugement du 2 juillet 2021 et des sommes réglées en exécution de cette décision, de l'assignation et des dernières conclusions n°3 du syndicat des copropriétaires.

L'article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ".

L'article 18 II. de la même loi énonce que le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé, notamment :
-d'établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat ;
(…)

Il résulte des dispositions qui précèdent que la régularisation du relevé de compte de copropriétaire est une obligation à la charge du syndic, à qui il appartient, en concertation avec le conseil syndical, de mettre à jour le compte d'un copropriétaire faisant l'objet d'une décision de justice.

Or, il a été précédemment constaté qu'existaient des incohérences entre les extraits de compte, sur la base desquels les appels de charges sont effectués, et les décomptes manuellement établis, qui ont fondé tant les demandes formées dans le cadre de la précédente instance que celles formées dans le cadre de la présente instance.

Il convient en conséquence de condamner le syndicat des copropriétaires à régulariser le compte de copropriétaire de M. [B] [W] en s'assurant de la cohérence entre les documents comptables tenus par le syndic, le décompte des sommes réellement dues par lui, et le jugement rendu le 2 juillet 2021.

La résistance du demandeur à l'exécution de la présente décision n'étant pas établie, la demande d'astreinte sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui n'a réglé sa dette qu'après introduction de l'instance, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,